Выдел земельного участка в счет земельной доли на примере СПК «Успенское» Тюменской области

Согласно протоколу, общее  количество собственников на земельный  участок с кадастровым номером 72:17:2206001:517, площадью 5692900 кв.м. составляет 97 человек, владеющих 101 долей в праве  общей долевой собственности  на земельный участок. Согласно списку лиц, зарегистрировавшихся 21 марта 2010 года для участия в собрании, на общем собрании участников долевой  собственности на земельный участок, зарегистрировалось 33 участника долевой  собственности, что составляет 32 процента от общего числа участников общей  долевой собственности на земельный  участок.

Указанный протокол оформляется  в трех экземплярах, один из которых  хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности (приложение 4).

В результате выполнения кадастровых  работ, в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет доли в праве общей собственности  на земельный участок с кадастровым  номером 72:17:2206001:517, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский  район, СПК «Успенское», был подготовлен  межевой план (приложение 5).

После согласования границ (установления границ) выделенного земельного участка, формирования и утверждения землеустроительного дела, был произведен государственный кадастровый учет выделенного земельного участка с присвоением участку кадастрового номера и получением кадастрового паспорта выделенного земельного участка (приложение 6).

Следует особо отметить, что согласно пункту 1 статьи 25 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной  регистрации права на образованный земельный участок. Если по истечении  двух лет со дня постановки участка  на учет, не осуществлена государственная  регистрация права на него, такие  сведения аннулируются и исключаются  из государственного кадастра недвижимости.

После межевания и постановки на государственный кадастровый  учет,  была проведена государственная регистрация права собственности в территориальном управлении федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения земельного участка.

Право распоряжаться земельным  участком (например, продать, завещать) возникает только после получения  Свидетельства о государственной  регистрации права собственности, которое выдается территориальным  отделением Управления Федеральной регистрационной службы (приложение 7).

Путем анализа мы выявили, что два существующих способа  являются приемлемыми.

В нашем примере выдел  земельного участка происходит по первому  способу, то есть через общее собрание. Если бы при выделе земельного участка  использовали  второй способ (выдел земельного участка без проведения общего собрания собственников земельных долей), тогда бы процедура проходила по схеме, изображенной на рисунке 9.

Рисунок 9. Выдел земельного участка без проведения общего собрания на примере СПК «Успенское»

Оба способа являются подходящими  для данного случая, но по нашему же мнению первый способ выдела земельного участка через общее собрание собственников земельных долей является перспективнее. Так как именно на общем собрание, не смотря на длительность, можно уточнить все «за» и «против», решить основные вопросы, чтобы потом не возникало споров.

 

3.4 Проблемы выдела земельного участка в счет земельной доли

 

На каждом этапе процесса выдела земельного участка можно  выделить ряд проблем, в результате которых возникает большое количество конфликтов и судебных споров, которые  длятся годами.

Рассмотрим некоторые  проблемы.

Таблица 3

Проблемы и пути решения  процесса выдела земельного участка

Проблемы	Пути решения
Если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, то споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур.	Упрощение процедуры выдела земельного участка путем ограничения  времени проведения согласовательных процедур (до 3 месяцев), если решение  не принято в указанный срок, то данный вопрос решается в судебном порядке.
Законодатель не трактует понятия «обоснованного возражения».	Внесение в статью 14.1, № 101-ФЗ пункт, описывающий понятие «обоснованного возражения»,для того чтобы не затягивать общее собрание и уменьшить число передачи дел в суд.

Продолжение таблицы 3

Проблемы	Пути решения
3. Законодатель не указывает, кто и в какой форме должен подтверждать, что собрания по вопросу выдела земельного участка в счет земельных долей не проводилось.	Добавление  пункта, описывающего порядок подтверждения несостоявшегося собрания, в статью 14.1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
4. Значительное количество  замечаний к представляемым на  государственную регистрацию прав  правоустанавливающим документам  касается протоколов общего собрания  участников долевой собственности,  поскольку в них не содержатся  сведения: на основании каких документов и какому количеству участников совместной собственности изначально предоставлялся земельный участок, какова его площадь; о размере оставшегося в долевой собственности земельного участка (с учетом ранее произошедших выделов) и количестве оставшихся участников общей долевой собственности и т.д.	Внесение корректировки  в статью 14.1 пункт 11, № 101-ФЗ дополнительных сведений в приложение к протоколу. Внесенная корректировка  позволяет проверить, в какой мере соблюдаются требования Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Отсутствие в ФЗ понятия «общее собрание  участников долевой собственности» порождает неопределенность на практике.	Для решения данной проблемы необходимо внесение в статью 14.1 № 101-ФЗ, пункта, описывающего права и обязанности членов общего собрания. При наличии в федеральном законе трактовки понятия «общее собрание участников долевой собственности» возникновения подобных ситуаций можно было бы избежать, так как законодательное закрепление данного понятия давало бы четкое представление о возможности и порядке оспаривания и отмены его решений.

Порядок выдела земельных  участков в счет земельных долей  усложняется проведение согласительных процедур. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, то споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур. Инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок, который подает заявление в согласительную комиссию. Согласительная комиссия может принять только рекомендательное решение в присутствии всех заинтересованных лиц. Исходя из практики проведения согласительных процедур, достигнуть согласованного решения о местоположении выделяемых земельных участков практически невозможно, так как чаще всего возражения о местоположении выделяемых земельных участков необоснованно и возражающая сторона не идет на примирение. Поэтому разрешение спора, возможно, только в суде. 

Продолжительность выдела земельных  участков в счет земельных долей  с учетом проведения согласительных процедур составляет около шести  месяцев и требует при этом значительных материальных затрат. Путь решения данной проблемы заключается в упрощение процедуры выдела земельного участка путем ограничения времени проведения согласовательных процедур (до трех месяцев), если решение не принято в указанный срок, то данный вопрос решается в судебном порядке.

Законодатель не трактует понятия «обоснованного возражения». Является ли намерение другого собственника выделить свою земельную долю в том же месте, что и другой собственник обоснованным возражением против местоположения выделяемого земельного участка? Возражение является обоснованным тогда, когда имеющие факты подтверждены доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.

Из этого следует, что  необходимо внести в статью 14.1, № 101-ФЗ пункт, описывающий понятия«обоснованного возражения», для того чтобы не затягивать общее собрание и уменьшить число передачи дел в суд.

Также законодатель не указывает, кто и в какой форме должен подтверждать, что собрания по вопросу  выдела земельного участка в счет земельных долей не проводилось. Добавление  пункта, описывающий порядок подтверждения несостоявшегося собрания, в статью 14.1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является наиболее оптимальным решением данной проблемы.

Значительное количество замечаний к представляемым на государственную регистрацию прав правоустанавливающим документам касается протоколов общего собрания участников долевой собственности. Тексты протоколов зачастую не позволяют проверить, в какой мере соблюдаются требования Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку в них не содержатся сведения:

 • на основании,  каких документов, и какому количеству участников совместной собственности изначально предоставлялся земельный участок, какова его площадь;

 • о размере оставшегося  в долевой собственности земельного  участка (с учетом ранее произошедших  выделов) и количестве оставшихся  участников общей долевой собственности;

 • о количестве  присутствующих на собрании и  наличии необходимого кворума;

 • о количестве  земельных долей, в счет которых  планируется выдел земельного  участка, и кому они принадлежат;

 • о конкретном  местоположении части земельного  участка, определяемой для выделения  земельных участков.

Как вариант решения проблемы можно рассмотреть внесение корректировки в статью 14.1 пункт 11, № 101-ФЗ дополнительных сведений в приложение к протоколу. Внесенная корректировка позволяет проверить, в какой мере соблюдаются требования Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Далее, Федеральный закон, как в изначально действовавшей  редакции, так и в последующих  редакциях от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ, от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, не дает понятия правовой природы общего собрания участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Отсутствие в федеральном законе такого понятия, как «общее собрание участников долевой собственности» порождает неопределенность на практике. В случаях оспаривания решений общих собраний в судах возникает неясность, кто является надлежащим ответчиком по делу. Одни считают, что это председатель собрания, другие – все участники собрания, третьи –председатель и секретарь собрания, четвертые – сельскохозяйственная организация, в пользовании которой находится земельный участок, пятые – инициаторы созыва и проведения собрания, шестые – участники собрания, голосовавшие «за» или «против» принимаемого решения, есть и другие мнения. Для решения данной проблемы необходимо внесение в статью 14.1 Закона об обороте пункта, описывающего права и обязанности членов общего собрания.

Понятно, что при наличии  в федеральном законе трактовки  понятия «общее собрание участников долевой собственности» возникновения  подобных ситуаций можно было бы избежать, так как законодательное закрепление данного понятия давало бы четкое представление о возможности и порядке оспаривания и отмены его решений.

В нашем случаи при выделе земельного участка в счет земельной  доли на примере СПК «Успенское» процедура выдела прошла благополучно, без судебных разбирательств и споров. Но все выше перечисленные проблемы являются общими. Они могли коснуться и нашего случая, и могут коснуться любого другого выдела земельного участка.

На основание проведенного анализа мы сделали вывод, что  № 101-ФЗ является недоработанным и необходимо внесения корректив в действующее законодательство в целях устранения существующих пробелов в праве и упорядочения земельных правоотношений.

Также необходимо признать, что в области отсутствует  работа досудебного порядка разрешения споров о местоположении выделяемого  земельного участка. Мы имеем в виду работу института примирительных комиссий, создание которых рекомендовано  органам местного самоуправления постановлением правительства Тюменской Области  от 06.02.2006 г. При надлежащей деятельности такой комиссии при администрации  муниципального района, думаем, удалось  бы избежать многие проблемные моменты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение № 1

Заявление на утверждение  местоположения земельного участка

 

 

 

 

Приложение № 2

Схема расположения земельных  участков выделяемых из общей долевой  собственности

 

 

 

Приложение № 3

Список лиц зарегистрировавшихся для участия в общем собрании собственников на земельный участок

 

 

Приложение № 4

Протокол общего собрания собственников общей долевой  собственности на земельный участок

 

 

 

Продолжение приложение № 4

 

 

 

Продолжение приложение № 4

 

 

Приложение № 5

Межевой план земельного участка

			Всего листов_____
МЕЖЕВОЙ ПЛАН	Заполняется специалистом органа кадастрового учета
	регистрационный №_______________________________ _________________________________________________ (подпись)                                                               (инициалы, фамилия) «______»_________________ ______г.
Титульный лист
1. Межевой план подготовлен в  результате выполнения кадастровых  работ в связи с:
образованием земельного участка  путем выдела в счет доли в праве  общей собственности на земельный  участок с КН 72:17:2206001:517, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский  район, СПК «Успенское»
2. Цель кадастровых работ:
-
3. Сведения о заказчике кадастровых  работ
_________________________________________________________ (фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) физического  лица, полное наименование юридического  лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления, иностранного юридического лица  с указанием страны его регистрации  (инкорпорация)
Подпись _______________________________ _______________________________________		Дата «____»___________ _______г
место для оттиска  печати заказчика кадастровых работ
4. Сведения о кадастровом инженере:
Фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) ____________________________________________
Основной государственный регистрационный  №
Контактный телефон
Почтовый адрес и адрес электронной  почты, по которым осуществляется связь  с кадастровым инженером:
Сокращенное наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником юридического лица
Подпись_______________		Дата «_____»________________ ______г
Место для оттиска  печати кадастрового инженера