Аренда земельного участка

 

Содержание

Введение…………………………………………………………

1. Земельный участок как  объект прав на землю. Субъекты  прав на земельные участки…………………………………………………………..

1.1. Земельный участок  как объект прав на землю………………………

1.2. Субъекты прав на  земельные участки…………………………………

2. Элементы договора аренды  земельных участков…………………………

2.1. Понятие аренды земельных  участков. Предмет договора аренды  земельных участков ……………………………………………………….

2.2.Стороны, срок и цена  договора аренды земельных участков……….

2.3. Права, обязанности  и ответственность сторон по  договору аренды земельных участков………….

2.4. Форма и государственная  регистрация договора аренды  земельных участков……………………………………………………………….

Заключение……………………………………………………….

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Согласно пункту 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) далее по тексту ЗК РФ - под земельным  участком следует понимать часть  поверхности земли (в том числе  почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. ¹

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (далее по тексту ГК РФ) (ст. 261). ²

Все земли поселений используются в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки, проектами планировки и застройки, которые определяют основные направления развития территорий.

Целевое назначение и разрешенное  использование земель — важный принцип  российского земельного права.

Среди перечня основных видов  пользования землей, установленных  российским законодательством, существует и аренда земельных участков. Договор  аренды земельного участка определяется согласно ГК РФ так — это гражданско-правовой договор, который определяет обязательства  арендодателя передать арендатору земельный  участок во временное пользование  и владение за определенную плату. В  обычном договоре аренды имеется  возможность использования арендодателем  имущества без права владения, но в договоре аренды земельного участка  это неосуществимо. Пользование и владение полученной землей арендатором возможно, только если составлен договор аренды земли. В таком случае вся продукция и все доходы, которые арендатор получил, используя земельный участок, являются собственностью арендатора.

Правовое регулирование  таких договоров как уже отмечалось выше, составляют нормы земельного и гражданского законодательства РФ. В частности, глава 34 ГК РФ содержит типовой договор аренды участка земли, его форму и условия исполнения. Особенности подобных договоров установлены в ЗК РФ, ФЗ РФ от 24.07.2002 г. (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земля всегда обладала особой экономической ценностью, проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными  и практически значимыми для  отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.

Объектом исследования являются земельные арендные отношения и  их правовое обеспечение в структуре  российского земельного права.

Предметом исследования является договор аренды земельных участков.

Степень разработанности  в научной литературе: данная тема хорошо разработана в научной  литературе. При написании курсовой работы была использована литература различных авторов. Например, таких  как – Адиханов Ф.Х., Боголюбов С.А., Корнеев А.Л., Скворцов О.Ю., и др.

Предметом исследования в  работе выступает нормы законодательства, посредством которых осуществляется правовое регулирование реализации права истца на изменение исковых  требований.

Цель настоящего исследования состоит в раскрытие основных вопросов, связанных с договором  аренды земельного участка.

В рамках достижения поставленной цели автором были поставлены для  решения следующие задачи:

1. Дать основную характеристику  договора аренды земельного участка.

2. Изложить содержание  договора аренды (стороны, предмет,  сроки).

3. Раскрыть права и  обязанности сторон при заключении  договора аренды земельного участка.

4. Изложить условия расторжения  и ответсвенность сторон по договру аренды земельного участка.

Практическая значимость исследования заключается в возможности  использования его результатов  в лекционных курсах и на семинарских  занятиях в учебных заведениях, при  написании учебников и учебных  пособий.

Методологическая основа исследования: При выполнении работы применялись общенаучный диалектический метод познания, исторический, сравнительно-правовой метод, метод системного анализа, логический, формально-юридический.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

договор аренда земельный  участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Земельный участок как  объект прав на землю. Субъекты  прав на земельные участки.

1.1. Земельный участок  как объект прав на землю

Первые вещественные свидетельства  о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших  в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы  первых договоров о предоставлении земли в пользование.³

В римском частном праве  существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели  земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право  не знало строгих критериев разграничения  различных сделок.

Существенно, что обладание  правом собственности на землю в  его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в  тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует  усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство  земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку «община сохраняла верховную власть над собственностью»⁴ С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами⁵.

Период утверждения центральной  власти московских государей, как отмечает К.П. Победоносцев, появилось несколько  видов частного землевладения, но ни в одном из них не выразился  чистый тип права собственности. Крестьяне в имениях служилых людей "сидели" на пашенных жеребьях, на земле, которая принадлежала не им, а помещику, на чьей земле они "сидели". Они и не имели, по всей вероятности, претензий на какое-либо право на определенный участок земли как  собственности, ибо покидали беспрестанно одни земли и переходили на другие. В этом пользовании землей нет  ничего постоянного, и потому нельзя даже назвать его правом на владение: оно продолжалось в течение того срока, пока крестьянин "сидел на земле" по условию. При обилии земель пользование могло быть довольно обширное, но в нем не было ничего похожего на самостоятельное право. А когда прекратилось право перехода крестьян, определилась весьма резко  безусловная зависимость этого  владения. В подобном отношении к  земле были крестьяне, "сидевшие" на церковных и монастырских землях, равно черносошные, "сидевшие" на землях великого князя. Относительно последних само слово "черный" указывает на зависимость владения от повинности; только повинность является не служебно-государственной, а вотчинной перед вотчинником земли, великим князем. Прикрепление к земле коснулось и этого разряда людей и отразилось на их землевладении. Владение городских обывателей тягловыми участками было тоже несвободное, но под условием тягла и оброка и тягловые участки не подлежали свободному распоряжению владельца. Ни в одном из вышеупомянутых разрядов мы не видим самостоятельного права собственности на землю. Вотчинное право на нее предоставлялось им в редких случаях, по особой милости государя, и в таком случае прежняя черная или тягловая земля превращалась в белую. Исключение из этого порядка встречается только на севере России в древних новгородских землях; там вотчинное владение землей, как право самостоятельное издавна существовало и для низших разрядов свободного населения; такое владение они удержали за собой до последнего времени. Это был едва ли не самый свободный вид частного землевладения в России.⁴⁶

В отличие от римского права, в котором, как отмечалось выше, система  вещных прав фактически была представлена правом собственности и различными видами сервитутов, в российском праве  была разработана более разветвленная  система таких прав.

Наиболее подробное ее описание приводит в своих работах  Г.Ф. Шершеневич.⁷

Реформирование аграрного  сектора, начавшееся в последнее  десятилетие XX в., внесло значительные коррективы в правовое регулирование  земельных отношений. Граждане получили возможность создавать крестьянские (фермерские) хозяйства, брать земельные  участки в аренду, было разрешено  предоставлять земельные участки  гражданам в пожизненное наследуемое  владение, а позднее и в собственность.

В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции  РФ земля и другие природные ресурсы  используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и  деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории. Определение  земельного участка как объекта  земельных отношений приведено  в ст. 6 ЗК РФ: объектами земельных  отношений являются:

1) земля как природный  объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

 Действующий ЗК РФ, определяя объекты земельных отношений, первостепенное значение придает земле, как природному объекту, а затем уже и природному ресурсу. Природный объект, как правовая категория, порожден природоохранным (а затем и экологическим) законодательством. В Федеральном Законе «Об охране окружающей среды» природный объект определен как естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства . Принципиальное отличие земли как природного ресурса выражается в наличии экономической ее оценки (стоимости), в зависимости от качественного состояния определяется и кадастровая и рыночная стоимость каждого отдельно взятого участка земельной территории .

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ Конституция РФ (принята  всенародным голосованием 1993г.)//РГ. - 1993. - № 237. земля используется и  охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова , М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007. - С. 47.

Земельный участок как  объект земельных отношений - это  часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Из данного определения  следует, что такой участок может  быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что  его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это  касается и способности земельного участка быть объектом прав на землю. Комментарий к Земельному кодексу  Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. - С. 123.

1.2. Субъекты прав на  земельные участки

Проблема законодательного закрепления круга субъектов  прав на землю может рассматриваться  в трех аспектах, в соответствии со структурой ст. 5 ЗК РФ, которая называется «Участники земельных отношений». Прежде всего, представляется целесообразным определение различий земельно-правового  статуса разных категорий субъектов. Второй момент – частный случай вышеназванной проблемы, в силу специфики  своего содержания имеющий самостоятельное  значение. Имеется в виду правовое положение в рассматриваемой  сфере иностранных граждан и  лиц без гражданства. Наконец, несомненный  интерес вызывает легально закрепленный перечень понятий и определений, используемых применительно к субъектам  прав на землю.

Итак, согласно ч.1 ст.5 ЗК РФ, участниками земельных отношений  являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Как представляется, все вышеназванные  виды субъектов необходимо разделить  на две группы, правовое положение  которых существенно различается: публично-правовые образования и  частные лица. С одной стороны, все они могут являться как  собственниками своих земельных  участков, так и пользователями чужих. При этом, что касается содержания прав на землю, оно не зависит от вида субъекта – определяющее значение имеет вид права. С другой стороны, нельзя не обратить внимание на очевидное существование принципиальных различий применительно к двум оставшимся элементам правоотношения: в круге объектов прав на землю и в перечне оснований их возникновения и прекращения.

В то же время, несколько  менее очевидно происхождение этих различий. Однако оно обусловлено  единственным фактором – государство (в широком смысле этого слова) в пределах своей территории является, прежде всего, не участником имущественных  отношений, а носителем верховной  политической власти – сувереном. Действующий  Земельный кодекс не воспроизводит  ранее использовавшийся термин «земельный фонд», однако это не меняет главного – все земли в пределах территории государства составляют его земельный  фонд. Помимо упомянутых различий в  круге объектов прав на землю и  в перечне юридических фактов, данное обстоятельство предопределяет ряд исключительных возможностей государства.

Во-первых, в рассматриваемой  имущественной сфере это проявляется  в том, что земли других собственников  могут быть принудительно изъяты для публичных нужд. Однако особого  внимания заслуживает вопрос о том, в отношении земель каких именно собственников это право может  быть реализовано. Так, и в ст. 279 ГК РФ, и в ст. 55 ЗК РФ речь идет о «собственнике» земельного участка, без каких-либо уточнений. Очевидно, что такое определение включает в себя категорию «частный собственник». В то же время надлежит учитывать, во-первых, федеративное устройство нашего государства, во-вторых, наличие такой разновидности публично-правовых образований, как муниципальные образования.