Аренда земельного участка

Существует исключительная возможность государства, которая  проистекает из ч.1 ст.9 Конституции  РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории. Будучи сувереном, Российская Федерация определяет императивные условия использования  и охраны земель на ее территории в  интересах народов, проживающих  в Российской Федерации, а также, в соответствии с этими условиями, осуществляет управление процессами использования  и охраны земель. В то же время, в  соответствии со ст.72 Конституции РФ, в пределах, установленных федеральным  законодательством, субъекты РФ определяют императивные условия использования  и охраны земель в интересах народов, проживающих на их территории, и  осуществляют управление процессами использования  и охраны земель. То же самое можно  сказать и о муниципальных  образованиях – с учетом их компетенции.

Таким образом, несмотря на легально закрепленный перечень, включающий пять видов субъектов земельных  отношений, целесообразно различать  в этой связи две категории: публично-правовые образования и частные лица. Применительно  к последней особого внимания заслуживает земельно-правовой статус иностранцев и апатридов. В соответствии с п.2 ст.5 ЗК РФ, права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. В числе последних следует упомянуть, прежде всего, ГК РФ, раздел IV которого посвящен международному частному праву. Согласно п.1 ст.1196 ГК РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Субъектами права частной  собственности на земельные участки  могут быть граждане (в том числе  иностранные граждане и лица без  гражданства) и юридические лица (в том числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические  лица), которые на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209, 212 - 213 ГК РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться  принадлежащими им земельными участками (использовать для бытовых, предпринимательских  и иных целей, совершать различные сделки, в том числе по отчуждению) в той мере, в какой их оборот допускается в соответствии с Кодексом и Вводным законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Особенностью права собственности  на землю в России является то, что  виды прав на землю определены в  законодательстве “по субъектам”. Конституцией РФ (ст. 9) установлено, что  земля может находиться в частной, муниципальной и государственной  собственности.

Таким образом, определен  круг субъектов, обладающих правом собственности  и имущество, а также установлено, что в зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается  объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права  собственности на землю.

Субъект права собственности  на землю - это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании  закона. Права всех субъектов права  собственности равны и защищаются способами, установленными законом. К  субъектам правовых отношений, связанных  с возникновением права собственности  на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по поводу приобретения этого права. Граждане и юридические  лица как субъекты объединены содержанием  права частной собственности на землю, которое им предоставлено законодательством. Субъектами права государственной и муниципальной собственности являются государственные и муниципальные территориальные образования: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Участие перечисленных субъектов в отношениях по поводу собственности на землю следует отличать от их роли в управлении земельными ресурсами. В первом случаи (через соответствующие государственные органы) они выступают в качестве сторон в договорах купли-продажи или аренды земельного участка, которые регулируются гражданским законодательством. Во втором случае данные субъекты выполняют установленные законодательством функции по контролю за использованием земельных ресурсов, организации землеустройства и т.д. Органы государственной власти и управления и муниципальные органы осуществляют управление и распоряжение землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности. Право частной собственности служит для удовлетворения интересов собственников - физических и юридических лиц. Государственная и муниципальная собственность на землю обеспечивает интересы больших групп людей: народа Российской Федерации в целом: населения, проживающего на территории субъекта Российской Федерации; лиц, проживающих на территории муниципального образования.

Особенности приобретения и  прекращения права собственности  на землю зависит от того, находится  ли земля в собственности гражданина, юридического лица или государственного или муниципального территориального образования. Данные особенности могут  устанавливаться лишь законом.

Федеральными земельными законами, в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются  на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть органичен оборот земельных участков (ст. 27 ЗК РФ), и это, прежде всего, означает, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК РФ земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для студентов вузов. / С.А. Боголюбов. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2006. - 358с..

Наиболее общие ограничения  оборотоспособности земельных участков закреплены в ст. 27 Кодекса. Специальные ограничения могут быть введены также другими федеральными законами. Например, ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе для иностранных лиц, установлены ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"// СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018..

Следует отметить, что существует и общая (многосубъектная) собственность (гл. 16 ГК РФ). Субъекты общей собственности, как и любые другие собственники, обладают правомочиями, установленными ст. 209 ГК РФ, однако реализуют их сообща. К субъектам общей (совместной или долевой) собственности относятся, в частности, члены крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного в соответствии с ФЗ от 11.06.2003 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". ФЗ от 11.06.2003 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"// СЗ РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249.. Режим имущества этого хозяйства регулируется ГК РФ (ст. 257 и др.) и указанным Федеральным законом. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова , М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007. - С. 119.

 2. Элементы договора аренды земельных участков

2.1. Понятие аренды земельных  участков. Предмет договора аренды  земельных участков

Договор аренды недвижимого  имущества - очень распространенная сделка, и в современной российской юридического практике нередко рассматриваются  споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множество вопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой - нечеткое представление субъектов гражданского оборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».

Согласно гражданскому кодексу  РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком  которого с юридической точки  зрения является обязательная регистрация  прав, независимо от того, каковыми они  могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы  и ответы. - М: ИД «Юриспруденция,2006.

Договор – наиболее распространенный вид юридических актов, являющихся основаниями возникновения гражданских  прав и обязанностей. В этом контексте  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей[1].

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор  найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[2].

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporates), т.е. имущественные права.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества»[8].

Объекты, предприятия и  другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые  в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи)[4]. Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом  имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается  с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом  договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование  осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов  водным законодательством и законодательством  о недрах не предусмотрена.

Нет прямого указания в  законе на виды имущества, в отношении  которого нельзя применять положения  об аренде. Однако, обращаясь к регулированию  возникновения права собственности  на земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ, в Российской Федерации не может возникнуть право  собственности на земельные участки, право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. «Декретах о земле», поскольку национализированные в этот период времени земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам. Краснова И.О. Земельное право: Учебник для вузов. / И.О. Краснова. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2007. - 210с.

[2] Новицкий, И.Б, Перетерский, И.С. Римское частное право. М., 2006. – С. 362.

[3] Гражданского кодекса  Российской Федерации, часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2004). // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5. Пункт 1, Ст. 606.

[4] Пункт 1 ст. 607 Гражданского  кодекса Российской Федерации,  часть вторая: Федеральный закон  от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред.  от 30.12.2004). // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5. Пункт 1, Ст. 607.

[8] Лихачев, Г.Б. Гражданское  право.  М., 2005. – С. 386.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.[3] Как видно из определения, законодательство полностью отождествляет понятие «имущественный наем» и «аренда».

Право аренды земельного участка  возникает на основании соответственно договора аренды. Также данные права  возникают у лиц, приобретающих  эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами.

 Комментарий к Земельному  законодательству Российской Федерации  / О.И. Кравцов. - М.: Издательство Юрист, 2006. - 215с.

Предметом договора аренды являются любые индивидуально определенные непотребляемые вещи, поскольку вонь не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Так, как предмет договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные естественные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и другие виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое имущество.

Сдача в аренду земельных  участков и других обособленных естественных объектов имеет свои особенности, которые  устанавливаются законом.