Аренда земельного участка

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Владивостокский государственный университет 

экономики и сервиса

Институт  Заочного и дистанционного образования

Кафедра _______________

 

 

 

контрольная работа

По дисциплине «Земельное право»

 

Тема: «Аренда земельного участка»

 

 

Студент

гр.  ______________________________________

 

 

Руководитель ______________________________________

                       

 

 

 

Владивосток 2013

 

Содержание  

 

Введение…………………………………..……………………………………….3

1. Основные положения аренды земли. Договор аренды земельного участка………………………………………………………...………..……..…. 5

2. Правовое регулирование аренды земли в РФ……………….……..……….9

3. Порядок заключения  договора аренды земельного участка ………...........12

4. Государственная регистрация аренды земельного участка………..……..17

Заключение……………………………………………………………………....20

Список использованных нормативно-правовых актов и литературы……...22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Процесс становления  рыночной экономики в России и  введение права частной собственности  на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю, а вернее, его основного правомочия - права распоряжения. Аренда - его неотъемлемая часть.

Аренда - один из основных инструментов рыночных преобразований. С развитием рыночных отношений она приобретает все большее значение в предпринимательской деятельности. Аренда как форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей во многих регионах выбрана в качестве основной формы землепользования, поскольку она наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования земель. Государство и муниципальные образования оценили преимущества, предоставляемые арендой земель: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода, приобретение же в собственность земель проблематично для многих в связи с достаточно большой их стоимостью.

В юридическом  аспекте арендные отношения опосредованы, прежде всего, нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина - существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.

Изложенное  подтверждает, что проблемы правового  регулирования аренды земельных  участков являются актуальными и  практически значимыми для отечественной  юридической науки, для регулирования данных отношений.

Целью данной контрольной работы является исследование современного состояния нормативно-правового регулирования аренды земельных участков в РФ.

В соответствии с целью можно поставить следующие  задачи:

- изучить понятие  и правовую природу аренды  земельных участков;

- выявить существенные  условия договора аренды земельных  участков;

- изучить порядок заключения договора аренды и его оформление.

Объектом исследования являются земельные арендные отношения  и их правовое обеспечение в структуре  российского земельного права.

Предметом исследования является договор аренды земельных  участков.

Структурно  работа состоит из введения, четырех параграфов, заключения и списка нормативно-правовых актов и литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Основные положения аренды земли. Договор аренды земельного участка.

 

Аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ) [1, далее по тексту ГК РФ], а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, – уполномоченные государством органы.

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Аренда - один из основных видов временного пользования землей, при котором собственник земли сам непосредственно не использует ее, а передает арендатору по договору за определенную плату. Договорный статус аренды земельного участка отличает ее от других видов пользования землей - постоянного (бессрочного) пожизненного наследуемого владения, где режим землепользования устанавливается нормами закона в бездоговорном порядке. По полноте и определенности своих прав и обязанностей арендатор занимает более выгодное положение по сравнению с обычным пользователем, получившим землю от государства на основании административно-правового акта (решения). Арендаторами могут быть граждане, их объединения, хозяйственные товарищества, акционерные общества, другие юридические лица, иностранцы, лица без гражданства, международные организации, а также иностранные государства [2, с. 240].

Арендодателями государственной  земли являются соответствующие  государственные органы, управомоченные законом или собственником сдавать  землю в аренду: как правило, исполнительные органы субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ; федеральные органы - в отношении федеральных земель. Арендодателями земель, находящихся в муниципальной собственности, являются муниципальные органы. Земли частных собственников сдаются в аренду ими самими.

Предметом договора аренды земли является земельный участок, ограниченный в натуре (на местности). Границы земельного участка должны быть отражены на плане, прилагаемом к договору аренды.

Сроки аренды земельного участка при долгосрочной аренде - до 49 лет, при краткосрочной - до 3 лет. Основные права и обязанности арендатора и арендодателя определены законом (ст. 606-624 ГК РФ, ст. 52, 53 ЗК РФ). Арендатор имеет право: самостоятельно хозяйствовать на земле, соблюдая ограничения, установленные договором, использовать для нужд хозяйства (без права продажи) имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить хозяйственные и другие постройки, если это обусловлено договором; другие права. Так, арендатор имеет право с согласия собственника сдавать земельный участок в субаренду (ст. 615, 618 ГК РФ), передавать права аренды в залог для обеспечения взятых на себя обязательств, вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или паевого взноса в имущество юридического лица. Арендатор имеет также преимущественное перед другими лицами право продлить договор на новый срок, право расторгнуть договор досрочно, если возникают препятствия для его исполнения со стороны арендодателя (ст. 620, 621 ГК РФ). Арендатор обязан: использовать земельный участок в соответствии с договором, своевременно вносить арендную плату, соблюдать ограничения (сервитуты) в использовании данного земельного участка, установленные законом или договором (ст. 614-616 ГК РФ, ст. 53 ЗК РФ) [3, далее по тексту ЗК РФ]. По соглашению сторон на арендатора могут быть возложены и другие обязанности в целях надлежащего использования земли, например, не употреблять на участке химикаты свыше обусловленной нормы или вообще их не применять, проводить специальные противоэрозионные мероприятия, соблюдать севообороты, проводить строительство только с разрешения арендодателя и т.д. Арендодатель имеет следующие права, закрепленные в ст. 619 ГК РФ: получить от арендатора информацию о состоянии использования земли, своевременного получения арендной платы, расторгнуть договор досрочно, если арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора, ухудшает качество угодий, более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату. Обязанностью арендодателя являются передача земельного участка арендатору в сроки и в состоянии, отвечающем условиям договора, предупреждение арендатора о правах третьих лиц на участок и других ограничениях при использовании участка [2, с. 242].

В Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст. 22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским  законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ) [4, с. 178].

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности - устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления [5, с. 107].

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие  арендодателя, устанавливает форму  договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти  вопросы мы далее рассмотрим последовательно.

Само определение  договора аренды земельного участка законодательно не закреплено, но выводиться из определений договора аренды, закрепленного в ГК РФ и понятия земельного участка, закрепленного в ЗК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т. е. извлекает из нее полезные свойства, и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю участка.

 

 

 

 

 

 

 

2 Правовое регулирование аренды земли в РФ.

 

Общее правовое регулирование аренды земли в  Российской Федерации осуществляется главой 34 ГК РФ, где раскрываются требования, предъявляемые к арендным отношениям, а именно: понятие и объект аренды, правовой статус арендодателя, арендатора земельного участка, форма и общие условия, сроки заключения договора и т.д. В главе 34 Гражданского кодекса РФ отсутствует отдельный параграф, регулирующий аренду земли, что обуславливается необходимостью правового регулирования аренды земли не только нормами гражданского, но и земельного законодательства. Кроме того, в п.2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что особенности сдачи в аренду земельных участков могут быть установлены законом. Роль такого закона, призван выполнять земельный кодекс либо специальный закон об аренде земли, который в настоящий момент еще не принят.

Отдельные нормы, касающиеся аренды земли, содержатся и  в главе 17 ГК РФ (ст. 260, 264, 267, 270). Статьи 652 и 653 параграфа 4 главы 34 ГК, посвященного аренде зданий и сооружений, говорят о правах на земельный участок при аренде зданий и сооружений, устанавливая при этом возможность, но не обязательность аренды земли [4, c. 176].

Конечно же, на основании вышеизложенного нельзя сделать вывод о том, что правовое регулирование аренды земли осуществляется только посредством гражданского законодательства. Современному земельному законодательству здесь отведена не последняя роль. К его сфере правового регулирования в этой области можно отнести: охрану земель, их кадастровый учет, землеустройство, порядок предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, запрет на передачу в аренду определенных категорий земель, права и обязанности арендатора как землепользователя, дополнительные основания прекращения договора аренды земли, земельный контроль, ответственность за правонарушения в области использования и охраны земель и т.д. Восполняя пробелы федерального законодательства, арендные отношения по поводу земельных участков, как правило, более детально регулируются земельным законодательством субъектов Федерации [6, с. 32].

Вместе с  тем, отсутствие в современном законодательстве достаточного уровня правового регулирования, противоречие законодательства субъектов РФ федеральному законодательству предопределяют большое количество споров по делам об аренде земли, рассматриваемых Арбитражными судами. В таком правовом поле существенно возрастает значение арбитражной практики в единообразном и правильном применении законов. Споры по делам об аренде земли, рассматриваемые арбитражными судами, чаще всего бывают связаны:

а) с порядком заключения договора аренды земельного участка,

б) понуждением  к заключению договора аренды земельного участка, в том числе необходимостью заключения такого договора при переходе прав на здание или сооружения либо его аренде,

в) порядком установления и взимания арендной платы за землю,

г) правами и обязанностями сторон договора,

д) досрочным  расторжением договора аренды земельного участка,

е) прекращением договора по истечении срока, его продлением и заключением на новый срок [7, с. 123].

Кроме вышеперечисленных, в практике встречаются споры об аренде земельных участков на землях специального назначения, землях лесного фонда, о залоге и продаже права аренды земельного участка.