Аренда земельного участка

При заключении договора от имени заявителя по доверенности действовал работник агентства недвижимости. По истечении срока аренды заявитель  обратился в Департамент государственного имущества и земельных отношений  Забайкальского края для продления  договора. Однако в продлении договора заявителю было отказано в связи  с тем, что данный договор не был  зарегистрирован надлежащим образом.

Спорный земельный участок  огорожен забором, на земельном участке  заявителем ведутся работы по строительству  жилого дома, также на земельном  участке находятся другие объекты.

Заявитель просит суд: признать отказ Департамента государственного имущества и земельных отношений  Забайкальского края в перезаключении, продлении с заявителем договора аренды земельного участка, незаконным; обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений  Забайкальского края устранить нарушение  прав заявителя путем перезаключения, продления указанного договора.

Представитель Департамента государственного имущества и земельных  отношений Забайкальского края А.В.Сидорков в судебном заседании заявленные требования заявителя не признал, указав, что поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном порядке, он продлен быть не может; не оспаривал факт подачи заявителем заявления о продлении договора аренды земельного участка.

Выслушав лиц, участвующих  в деле, изучив материалы дела, суд  приходит к следующему.

Согласно распоряжению Мэра города Читы земельный участок был  предоставлен заявителю для завершения строительства и дальнейшего  обслуживания жилого дома.

Пунктом 3.3.4. вышеуказанного договора аренды земельного участка  предусматривалась обязанность  арендатора осуществить государственную  регистрацию договора в течении месячного срока.

В ответе Департамента государственного имущества и земельных отношений  Забайкальского края содержится отказ  продлить договор аренды земельного участка заявителю в связи  с отсутствием государственной  регистрации сделки и, соответственно, ничтожности данной сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом.

Согласно норм статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании вышеизложенного, судом установлено, что поскольку  сделка, подлежащая государственной  регистрации, не была зарегистрирована заявителем в установленном законом  порядке, данная сделка является ничтожной, которая пролонгации не подлежит, соответственно отказ Департамента государственного имущества и земельных  отношений Забайкальского края заявителю в продлении договора аренды земельного участка является законным, а заявленные требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

2.4. Форма и государственная  регистрация договора аренды  земельных участков

Требования к форме  договора аренды сводятся к тому, что  договор, по которому арендодателем  или арендатором выступает юридическое лицо должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Здесь можно отметить отличие  к форме договора аренды, заключенного между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан  между собой, согласно которому такие  сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных  законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).

Договором аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее года (назовем их условно долгосрочными, а договора, заключаемые на срок менее года, краткосрочными), подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), в отличие от краткосрочных  договоров, для заключения которых  достаточно простой письменной формы. В рассматриваемых правоотношениях  срок договора аренды, а точнее дата начала его действия – один из определяющих вопросов. При этом дата окончания  срока договора на практике, как  правило, не влечет каких-либо вопросов.

«Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили  договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Именно с этой даты договор  вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в  приведенном выше случае, когда стороны  фактически приняли долгосрочный договор  за краткосрочный, увязав его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался незарегистрированным в установленном законом порядке».[20]

Аналогичный вывод содержится в п. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:[21] какие – либо иные условия, определяющие в договоре начало срока  его действия, не влияют на определение  момента, с которого договор считается  заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общим и положениями ГК РФ.

Представляется, что в  связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует  трактовать таким образом, что стороны  в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия.

Начало этого срока  в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его  заключения и, следовательно, началом  действия автоматически будет указаная сторонами в договоре дата.

Логичен вопрос: будет ли незарегистрированный в установленном  порядке долгосрочный договор признан  действительным и заключенным (вступившем в силу)? Какие последствия для  сторон арендных правоотношений может  повлечь отсутствие государственной  регистрации данного договора? Установлена  ли законодательством ответственность  за подобные действия? Буквальная трактовка  п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать  определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается  незаключенным. В свою очередь, это  означает, что он не вступил в  силу, не является обязательным для  сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой  договор по своей сути не является договором, поскольку, но даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.

Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 11.01 2002 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных  с арендой»,[22] а также в Постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.2008 311694/07.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК РФ, из которых  следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания), не должны государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений (как  указано ранее) подлежат регистрации  лишь в том случае, если заключаются  на срок не менее одного года. Порядок  государственной регистрации определен  федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Запись о регистрации  вноситься в данные государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила, ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.[23]

Для государственной регистрации  договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные  правила.[24]

В законодательстве не предусмотрена  какая – либо ответственность  за отсутствие регистрации долгосрочного  договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая  для юридических лиц штрафы от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими  установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприемлема в данном случае. Дело в том, что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[25]

Думается данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. При фактическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия её нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.[26]

Договор аренды, который  в последующем предусматривает  переход права собственности  на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной  для договора купли- продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение работы можно  сделать следующие выводы: аренда земельного участка – это временное  владение и пользование по договору аренды. Договор аренды оформляется  письменным договором, который предусматривает  определенный платеж в пользу собственника земли: денежный, натуральный, трудовой.

По правилам ст. 616 ГК РФ если на арендованной земле имеются защитные насаждения, мелиоративные каналы и  иные подобные объекты, то текущий уход за ними осуществляет арендатор, капитальный  же ремонт лежит на обязанности собственника. Но стороны могут внести в свой договор условия, изменяющие подобное распределение обязанностей.

Собственник не вправе самовольно расторгать договор с арендатором, а тем более изгонять его или  мешать его нормальной деятельности. В то же время он не может удержать арендатора, если тот решит прекратить арендные отношения раньше срока. Но в договоре с арендатором собственник  может предусмотреть условие  о неустойке, которую арендатор  должен будет заплатить собственнику в такой ситуации.

Обычно договор аренды подлежит государственной регистрации. Договор и его регистрация  способны охранять права обеих сторон: собственника — на случай, если бы арендатор  задумал присвоить ту землю, которой  он владеет, арендатора — на случай, если бы собственник захотел изгнать его с земли. Кроме того, государственная регистрация охраняет арендатора от претензий со стороны третьего лица, если бы это лицо купило землю у собственника, а затем потребовало, чтобы арендатор удалился. В данном случае государственная регистрация договора аренды земли служит доказательством того, что, приобретая землю у собственника, покупатель знал о наличии арендатора или должен был знать об этом, если бы проявил нормальную предусмотрительность. Но если арендный договор заключен на срок в пределах одного года, то его государственная регистрация не обязательна.

Поскольку в договоре фиксируется  арендная плата, обе стороны имеют  гарантию, что она не будет изменена односторонним решением кого-нибудь из них.

Если собственник считает, что арендатор истощает переданную ему сельскохозяйственную землю, не вносит вовремя арендную плату, уклоняется от контакта с собственником, то все  понудительные меры он может предпринять  только через суд или через  третейское разбирательство (если арендатор  согласится на этот последний вариант). Собственник не вправе самовольно изгнать  арендатора с земли или создать  ему условия, при которых тот  не может продолжать свою деятельность. Он не обладает также правом самовольно забрать у арендатора его инвентарь  или урожай с земли в счет следуемого собственнику платежа.

Если арендатор возводит постройки или проводит капитальное  улучшение земли, то после окончания  срока аренды он должен оставить в  пользу собственника все неотделимые  улучшения, получив от собственника компенсацию за них. Но если такие  работы арендатор выполнял без согласия собственника, то последний вправе не компенсировать арендатора, поскольку  закон не установил иное.

Следует иметь в виду, что если по окончании срока аренды арендатор захочет его продлить, заключив новый договор, то собственник  вправе поднять плату за землю. При  этом он получит возможность учесть те прочные земельные улучшения, которые арендатор произвел ранее. Поэтому обязанность собственника компенсировать арендатора за успешно  выполненные тем мелиоративные  и защитные работы имеет не только правовую, но также этическую сторону.

При субаренде землю в  аренду сдает не собственник, а ее арендатор — по общему правилу  с разрешения собственника. При этом возникают трехуровневые отношения  между собственником земли, ее арендатором  и субарендатором. Договор субаренды  не может распространяться на время, выходящее за пределы договора аренды.