Землеустройство и кадастровый учёт земель

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления: вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие)

Перевод земель лесного фонда в лесах первой группы в земли других категорий для целей, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, производится на основании действующего законодательства.  
Земли, пригодные для ведения сельского хозяйства и находящиеся в составе лесного фонда распределяются между муниципальными образованиями, органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами ведения лесного хозяйства, при этом передача таких участков частным лицам для сельскохозяйственных целей не допускается.

Отношения в области использования и охраны земель лесного фонда регулируются лесным и земельным законодательством Российской Федерации. Например, в соответствии со ст.19 Лесного кодекса Российской Федерации, допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов Российской Федерации. Аналогичное положение закреплено и в Земельном кодексе РФ.

Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Такие данные можно найти в государственном реестре.  
К землям водного фонда, в соответствии с действующим законодательством относятся земли, занятые водными объектами, землями водно-охранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. При этом на таких участках разрешается строительство сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых и иных потребностях.  
Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется в соответствии с земельным и водным законодательством.

Водные объекты, входящие в состав водного фонда, заносятся в государственный водный реестр. При этом надо знать, что к землям водного фонда относятся земли, которые покрыты водой постоянно или большую часть времени года и заняты естественными водоемами.  
Как и землями лесного фонда, отчуждение водных объектов в любом виде запрещается.  
   Теперь несколько слов стоит сказать о землях запаса.  
К таким землям относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Они являются источником пополнения иных категорий земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения. Использование этих земель осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

 
ГЛАВА 3.

РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В ПЕРИОД ПЕРЕХОДА К РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

 § 1 Разграничение прав на собственность.

 
   В Конституции Российской Федерации отмечено, что в России равным образом признаются частная, государственная, муниципальная формы собственности. Это означает, что вещи могут находиться в собственности граждан, государства, муниципальных образований, при этом более значимые объекты должны остаться в руках государства. Для того, чтобы определить, что должно остаться на праве собственности государства, необходимо обратиться к соответствующим законам. Гражданский кодекс определяет, что государственной собственностью признается имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации.  
   Следующим этапом мы должны выяснить, как Российская Федерация приобретает право собственности на землю. Для этого нам необходимо обратиться к Федеральному закону “О разграничении государственной собственности на землю”, вступившему в законную силу 21 января 2002 года. Важность этого федерального закона и значимость огромна.  
   Так, в соответствии со статьей 2 данного закона, право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации возникает с момента регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. С возникновением права собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на земельные участки наступят важные правовые последствия. Это сводится к тому, что после разграничения государственной собственности на землю соответствующие образования будут управлять и распоряжаться только теми земельными участками, которые будут принадлежать им на праве собственности. При этом органы государственной власти, так же как и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) введении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Разделение государственной собственности на собственность Российской Федерации и ее субъектов, а также выделение муниципальной собственности поставило перед законодателем задачу определения критериев разграничения объектов указанных видов собственности, а также в соответствии с данными критериями разработки процедуры определения конкретных земельных участков, являющихся объектами федеральной, региональной и муниципальной собственностью.

В связи с этим возникают вопросы, как будут передаваться данные участки в собственность. Будут ли сохранены критерии определения границ участков. Эти вопросы особо актуальны в период перехода к рыночным отношениям, так как собственник всегда стремится получить больше прибыли и меньше затратить средств для достижения цели. Если представить, что цены на участки земли будут свободны, то мы можем столкнуться с тем, что государство, как обладатель большого количества денежных средств, сможет выкупить в свою собственность большую часть земель, и мы вернемся к тому, от чего ушли. Если же цены будут установлены в зависимости от плодородия земли, то естественно, что гражданам достанется менее плодородная земля. Также много возникает вопросов по земельным участкам, которые были приобретены в собственность до принятия данного Федерального закона.

Это мы рассмотрели вопрос, который касается непосредственно земли.  
Теперь рассмотрим гражданско-правовые отношения, которые затрагивают земельные отношения. Такие вопросы возникают, когда, например, продается имущество, находящееся на земельном участке, права, аренды которого выкуплены. В этом случае, если ранее здание приобреталось в собственность без одновременного приобретения права аренды земельного участка, то собственник имеет право заключения договора аренды земельного участка, занимаемого зданием и необходимого для его использования, без внесения платы за него. Здесь возникает вопрос, является ли данное условие существенным при заключении договора или нет. Думается, что да, так как если продавец недвижимости пользовался данным зданием, не позволяющим его продажу, то при продаже этого здания к покупателю перейдут не все права по распоряжению этим зданием. Для того, чтобы новому собственнику продать здание, ему потребуется либо согласие собственника земельного участка, либо возникнет необходимость выкупить у собственника права на этот земельный участок. Но и один, и другой вариант создают для нового владельца здания массу сложностей.

Другой вопрос возникает по поводу приобретательной давности.  
В Гражданском кодексе Российской Федерации отмечено, что лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, может таковым стать, если добросовестно, открыто и непрерывно владело им, как своим, в течение 15 лет, а кроме того, зарегистрировало его в соответствии с законом. Однако, в данном законе ничего нет по поводу земельных участков. Хотя их относят к недвижимости, данный вопрос остается открытым.  
Особенно этот вопрос становится актуальным в настоящее время, когда решаются вопросы, связанные с разграничением государственной собственности на землю.

До сих пор не урегулированы расхождения между Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом РФ в вопросе отношения прав постоянного (бессрочного) пользования, Так, в ст.268 Гражданского кодекса названы субъекты, которые могут иметь в постоянном пользовании земельные участки. К ним относятся граждане и юридические лица. Получить такое право они могут на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа, в зависимости от того, в государственной или муниципальной собственности находится земельный участок.

Земельный кодекс Российской Федерации разрешает иметь в постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, а гражданам иметь земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании вообще не разрешено.

Учитывая, что земельное законодательство является специальным по отношению к Гражданскому кодексу, то, соответственно, должен действовать Земельный кодекс РФ. В этом случае нарушается Конституция Российской Федерации, где сказано, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом граждане могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей. Данная норма больше схожа с договором аренды, заключенным на неопределенный срок, где арендатор точно не знает, когда арендодатель может расторгнуть договор. Этот вывод подкрепляется фактами, когда мы рассматриваем переход права на землю при наличии права собственности на здание, где, в случае продажи здания, которое расположено на земельном участке, предоставленном юридическим лицом на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или право собственности. Учитывая, что в статье 20 Земельного кодекса РФ перечислен полный список субъектов, имеющих право на постоянное (бессрочное) пользование, то юридические лица, а следовательно и физические лица должны переоформить право собственности на земельный участок либо оформить право аренды. Однако если юридическое лицо приобрело право постоянного пользования земельным участком в процессе перехода права в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, то за данным юридическим лицом это право сохраняется, так как права и обязанности переходят в силу закона, а не на основании решения уполномоченного органа власти.

Согласно Земельного кодекса РФ допускается оборот земельных участков, но делаются оговорки, когда такой оборот либо ограничен, либо не возможен. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается данным Кодексом и федеральными законами.  
   Еще одна проблема, которую мы рассмотрим, связана с вопросом аренды зданий и сооружений, договор по которым заключен менее чем на один год. Если договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключен на срок свыше одного года, и это положение есть в Гражданском кодексе, то по поводу договора аренды здания или сооружения, на срок менее года, норм не. В связи с этим на практике возникают такие вопросы: можно ли считать договор аренды здания или сооружения, заключенным на срок более одного года, если данный договор был заключен менее чем на один год, а затем продлен еще на срок менее одного года, а в сумме эти сроки превышают один год.  
   Над данным вопросом можно долго рассуждать. Например, можно принять рассуждения Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации, что подобные договора не следует считать заключенными на срок свыше одного года. Другие, например налоговые органы, считают, что данные договора необходимо регистрировать после продления. Третьи считают, что следует установить определенный срок, в течение которого продленный срок необходимо зарегистрировать. В данном случае целесообразнее внести изменения в Гражданский кодекс РФ и конкретно определить, кто из субъектов правоотношений может заключать такие договора, установить конкретные суммы за аренду с учетом вида деятельности, которой будут заниматься в таком здании или сооружении. Однако, учитывая, что рыночные отношения охватывают большой круг субъектов, объектов и форм собственности, такие дополнения вносить в Гражданский кодекс не совсем целесообразно. С нашей точки зрения более удобно будет установить срок, до которого можно продлевать данный договор.

 Во-первых, если первоначально  договор заключается на срок  менее одного года, то, скорее  всего, арендатор имел какие-то  планы на этот счет. Если же  он все-таки решил продлить  этот срок, то, скорее всего, он желает и далее продолжать арендовать данное помещение. Следовательно, с этого времени он и должен зарегистрировать свои права как арендатор.

Во-вторых, отменить полностью данную норму нецелесообразно, так как арендатор, прежде всего, стремится получить какую-либо финансовую выгоду, и если ему нужно здание на длительный срок, то дешевле будет заключить договор аренды и зарегистрировать его в установленном порядке, чем каждый раз искать новое здание, которое ему подойдет в соответствии с его деятельностью.

Особенно этот вопрос становится актуальным в настоящее время, когда решаются вопросы, связанные с разграничением государственной собственности на землю. Таким образом, необходимо чтобы земельное законодательство совершенствовалось вместе с рыночными отношениями.

 § 2 Способы осуществления и регулирование права на государственную собственность  на землю в гражданско-правовых отношениях.

 
   Право государственной собственности на землю - это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю.

Право собственности включает в себя совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, следовательно, в понятии “право собственности на землю” следует понимать совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Отношения, возникающие в сфере использования и охраны земли, урегулированные нормами земельного и смежного с ним отраслей права, называются земельно-правовыми.

Под владением землей следует понимать фактическое владение земельным участком.

 Под пользованием землей следует понимать хозяйственную эксплуатацию земли и получение какого-либо дохода с этой. При пользовании земельным участком собственнику разрешено добывать общераспространенные полезные ископаемые без получения лицензии, но каждый такой участок доложен использоваться по назначению.

Распоряжение землей подразумевает возможность собственника по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону, и при этом не допускать нарушения интересов третьих лиц.  
В данном разделе мы рассмотрим, каким же образом регулируются права на государственную собственность в земельно-правовых отношениях.  
Итак, право государственной собственности на землю возникает по разным основаниям. Эти основания указаны в Земельном кодексе Российской Федерации, в Гражданском кодексе Российской Федерации, а также в нормативно-правовых актах, регулирующих данную отрасль права, например Федеральный закон “О разграничении государственной собственности на землю”.  
   Правовые отношения в сфере земельного права не ограничиваются только возникновением прав, но также они могут изменяться или прекращаться, и эти отношения также должны быть урегулированы. Много интересующих нас вопросов мы можем найти все в том же Земельном кодексе, Гражданском кодексе и нормативно-правовых актах, регулирующих данную отрасль права, но если земельные отношения не урегулированы земельным законодательством, то применяются нормы иных отраслей законодательства, например, законодательства о недрах, если отношения касаются использования и охраны недр.