Землеустройство и кадастровый учёт земель

23 декабря 1992 г. был принят  Закон РФ “О праве граждан  Российской Федерации на получение  в частную собственность и  на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства”.

В конце 1991г., как и во многих государствах мира, в России были введены платежи за землю: земельный налог, арендная плата, цена земли в случае ее купли-продажи.

С ноября 1992г. по декабрь 1993г. было продолжено дальнейшее совершенствование системы регистрации различных форм землевладения и землепользования, проведение учета количественных и качественных характеристик земель, определение подходов к экономической оценке земель в условиях рыночного оборота. За короткий срок было принято более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.  
Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был утвержден “Порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков”, в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу земель действовал только для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий.

В 1992—1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические и социальные проблемы, такие как

- ликвидация монополии государственной собственности на землю и осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, владения и пользования ею;

- формирование слоя средних и мелких земельных собственников; улучшение структуры управления земельными ресурсами;

- обеспечение всех желающих граждан приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономичного механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель;

- реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств.  
   Важным шагом в правовом регулировании земельных отношений являлся Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, который впервые отнес землю к объектам недвижимости. Указом были отменены большинство ограничений на отчуждение земли, расширен перечень сделок с земельными долями.

 Принятие новой Конституции РФ 12 декабря 1993г. разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в РФ.

Затем наиболее значимым документом явилось Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. “О порядке определения нормативной цены земли”, установившее нормативную цену земли, равную 200-кратной ставке земельного налога на единицу площади земельного участка.

С 1 января 1995 г. была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, который определил, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.  
1997г. ознаменовался важным для развития земельных отношений в Российской Федерации событием: принятием в июле Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (1). Закон установил основные принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и формирования единой системы регистрации, исключив из этой системы органы Госкомзема России.

В 1998—2001 гг. был принят ряд важных законов: “О государственном земельном кадастре”, “О землеустройстве”, “О разграничении государственной собственности на землю” и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

 В России в 1991—2001 гг. возникло приблизительно 275 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств; были расширены земли сельских

3. (вступил в силу в феврале 1998г.).

населенных пунктов; создан фонд перераспределения земель; начался процесс приватизации земли под предприятиями; приняты законодательные земельные акты; начался рыночный оборот земель; введена платность землепользования; стала формироваться автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра, была обеспечена потребность населения в земельных участках для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства; существенный рост получило индивидуальное жилищное строительство.

Вместе с тем при проведении земельной реформы не были решены вопросы сохранности земель и повышения эффективности их использования. Так, в сельскохозяйственном производстве не используются более 13 млн. га пашни, большие площади сельскохозяйственных угодий заросли кустарником и мелколесьем, заболочены, эродированы, опустошены и деградировали. В результате отсутствия финансирования были практически прекращены работы по восстановлению продуктивных угодий, рекультивации нарушенных земель, мелиорации.

Земля является пространственным базисом размещения и развития предприятий организаций и учреждений всех отраслей народного хозяйства: обрабатывающей промышленности, добывающей промышленности, сельского хозяйства.

В добывающей промышленности она является ещё и предметом труда, причём ее размещение определяет наличие того или иного полезного ископаемого (железная руда, нефть, газ и др.)

В обрабатывающей промышленности — пространственный базис (основа) размещения и развития производстве иного процесса, её размещение зависит от расположения мест добычи сырья, наличия всей инфраструктуры, а также экономической целесообразности. В сельскохозяйственном производстве земля является одновременно предметом труда, средством труда и, следовательно, средством производства. Размещение сельскохозяйственного производства зависит в основном от природно-климатических условий (климат, плодородие почв, рельеф. и др.), а также от потребности в продуктах питания и сырья для перерабатывающей промышленности.

 
§ 2 Общие понятия о системах технико-экономических показателей, применяемых в землеустроительных исследованиях. Понятие рабочего проекта в землеустройстве.

 
   В настоящее время существуют методики массовой оценки земель различных категорий, называемые кадастровыми. Для примера, в методике кадастровой оценки сельскохозяйственных земель оцениваются такие условия, как плодородие почв, технологические свойства и местоположение. При этом местоположение характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации продукции и баз снабжения материально - техническими, объемов и классов грузов и качества дорог. В методике государственной кадастровой оценки земель поселений сделана попытка оценки пространственных условий землепользовании (обеспеченности территории дорогами и другими коммуникациями), но при этом используется метод экспертных оценок вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков. Факторы пространственных условий учитываются не только при оценке земель с целью налогообложения, но и при оценке вариантов размещения землепользовании в составе землеустроительных проектов. В настоящее время при оценке вариантов проекта землеустройства или проекта отвода с согласованием места размещения земельного участка используются следующие технико-экономические показатели:

- площадь землепользования всего, в том числе различных угодий; типы и подтипы почв (их площади на различных видах угодий);

- потери сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства;

- затраты на снятие и сохранения плодородного слоя почвы, на землевание, на выполнение условий предоставления земельного участка и другие.

Как видно, при выборе варианта не учитываются показатели инвестиционной привлекательности, которые проявляются посредством хороших пространственных условий землепользования.

Таким образом, в комплексе задача оценки пространственных условий территории не решена, но в настоящее время с переходом нашей страны к рыночной экономике она стала особенно актуальной. Это связано с тем, что собственнику необходимо иметь полное представление о приобретаемом участке, его инвестиционной привлекательности, которая напрямую зависит от пространственных условий, а государство необходимо развивать далекие и неудобные земли посредством дифференциации земельных платежей с их учетом.  
   Проекты по подготовке технико-экономического обоснования создания или расширения особо охраняемой природной территории выполняются на втором этапе комплекса мероприятий, связанных с организацией или расширением ООПТ.

Составной частью ТЭО является землеустроительный проект отвода земель ООПТ с описанием ее границ и координат. В этом документе определяются категории и площади земельных участков собственников и землепользователей, изымаемых (выкупаемых) в состав особо охраняемой природной территории, категории и площади земельных участков собственников и землепользователей, включаемых в состав особо охраняемых природных территорий без изъятия, а также границы и площади охранной зоны.

В рамках технико - экономического обоснования рассчитываются затраты, связанные с выкупом земельных участков у собственников и землепользователей и (или) покрытием убытков по их изъятию, ограничением хозяйственной деятельности в охранных зонах, а также в случаях создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земель.  
   В ТЭО приводятся затраты на создание инфраструктуры и содержание особо охраняемой природной территории, выполнение мероприятий по охране, защите и восстановлению объектов государственного природно-заповедного фонда.

Оценивается современное состояние и определяется направление развития ООПТ, приводится планировочная организация и производится функциональное зонирование территории, вид режима охраны и условия регулируемого туристского, рекреационного и ограниченного хозяйственного использования природных комплексов в пределах установленных функциональных зон с определением норм рекреационных нагрузок.

Разрабатывается генеральный план развития инфраструктуры, внутрихозяйственная структура ООПТ, структура управления. Предлагаются мероприятия по охране экосистем, памятников истории и культуры, по инженерной защите территории от опасных геологических процессов и явлений.  
   Рассматривается специфика научно-исследовательской, эколого-просветительской и рекреационной деятельности ООПТ. Оценивается текущее состояние и потребности материально-технической базы. Анализируется экономичный механизм деятельности. Рассматриваются основные принципы взаимодействия парка с физическими и юридическими лицами. Подготавливается Паспорт особо охраняемой природной территории.

Землеустроительный проект — это комплекс технических, экономических и правовых документов, включающих чертежи, расчеты, описания, в которых содержатся определённые землеустроительные предложения по созданию новых форм устройства земли, их графическое изображение, письменное изложение и обоснование (экологическое, экономическое, техническое и юридическое), относящиеся к конкретной территории. Исходными данными для составления проекта являются:

1) задание на проектирование, специальных изысканий и обследований;

 2) действующие инструкции и положения;

3) научно обоснованные нормативы;

4) проект составляется  на ограниченный расчётный срок.

 Схемы - это предпроектные разработки, определяющие направления рационального использования и охраны земель на долгосрочную перспективу.     Их основная задача — выявление наиболее эффективных направлений использования и охраны земельных ресурсов для обеспечения развития сельского хозяйства и других отраслей народного хозяйства. Такие схемы должны, содержать решение следующих основных вопросов:

1) распределение земель между категориями в соответствии с перспективами развития отраслей народного хозяйства;

2) предложения по увеличению производства сельскохозяйственной продукции;

3) предложения, но специализации сельскохозяйственного производства, а также по межхозяйственной кооперации и агропромышленной интеграции различных хозяйственных структур;

4) прогнозные намётки по организации территории и расселению в районе ожидаемого многообразия форм хозяйствования на земле и многоукладной экономики;

5) мероприятия по охране земель;

6) экономическая эффективность и очерёдность осуществления намеченных мероприятий по рациональному использованию и охране земель.  
   В соответствии со статьёй 18 Федерального закона «О землеустройстве» рабочий проект при землеустройстве представляет комплекс инженерно - технических, экономических и правовых решений инженерно - финансовых расчетов, направленных на разработку мероприятий по освоению новых земель, улучшению сельскохозяйственных угодий, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии и селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

Содержание рабочего проекта в каждом районе и хозяйстве зависит от зонального расположения, специализации и межхозяйственных связей, экономических, природных и других особенностей объектов проектирования. В перечень элементов включают те его структурные части, по которым надлежит составить рабочие чертежи и сметные расчёты для финансирования и практической реализации поставленных задач.

  Содержание рабочих проектов землеустройства определяется также задачами повышения продуктивности земли и уровня интенсификации её использования. В состав землеустроительного проекта входят следующие документы: