Землеустройство и кадастровый учёт земель

 
   Круг общественных отношений, которые регулируются гражданским правом, огромен. Гражданское право регулирует имущественно - стоимостные отношения и личные неимущественные отношения. Гражданским правом регулируются также отношения с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.  
   Под имущественно - стоимостными отношениями следует понимать взаимную оценку участниками этих отношений количества и качества труда, воплощенного в том материальном благе, по поводу которого эти отношения складываются.  
Личные неимущественные отношения, в свою очередь, предполагают взаимную оценку их участников индивидуальных качеств личности, участвующей в этих отношениях.

Взаимо - оценочный характер имущественно - стоимостных и личных неимущественных отношений является той основой, которая позволяет объединить их в объект гражданского права.

Общественные отношения, составляющие предмет гражданского права, регулируются гражданскими правовыми нормами, которые содержатся в нормативных актах. В результате урегулирования нормами гражданского права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся гражданскими правоотношениями.

Рассматриваемые общественные отношения регулируются методом юридического равенства сторон. Поэтому в большей части случаев гражданские правоотношения устанавливаются по воле участвующих в них лиц. Одним из наиболее распространенных оснований возникновения правоотношений является договор.

В процессе гражданско-правового регулирования общественных отношений участники этих отношений приобретают субъективные права и обязанности, которые в дальнейшем направляют участников на конкретное поведение в рамках, существующих между ними правоотношений.  
Субъективные права и обязанности, принадлежащие участникам гражданского правоотношения, составляют его правовую форму.  
   Под субъективными правами и обязанностями понимается допустимая норма поведения. Только субъективные права допускают различные меры возможного поведения, а субъективные обязанности устанавливают меры необходимого поведения.

Все эти положения характерны и для гражданско-правовых отношений, возникающих в сфере регулирования земельных вопросов.

Гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере земельных отношений, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом и, прежде всего, Конституцией РФ, а также иными нормативно-правовыми актами, изданными в соответствии с законом.  
Так, разрешение вопроса об аренде земельного участка мы можем найти в Земельном кодексе Российской Федерации, где перечислены лица, которые могут иметь земельные участки на праве аренды, правила заключения аренды. Также в Земельном кодексе мы можем найти права и обязанности арендатора, а также ответить на вопрос, что делать, когда наследники земельных участков не достигли совершеннолетия. При этом стороны земельных отношений будут юридически равными сторонами. Это означает, что каждая из сторон будет иметь права и обязанности.  
   Гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с приобретением права ограниченного пользования чужим земельным участком, регулируются Гражданским кодексом и Земельным кодексом Российской Федерации.  
При этом и в одном, и в другом случае мы можем выделить две стороны. В первом случае это будет арендодатель и арендатор, а во втором случае это будет собственник недвижимого имущества, чаще всего земельного участка, и собственник другого участка.

Таким образом, из изложенного видно, что отношения в сфере использования земли урегулированы нормами земельного и смежными с ним отраслями права. В данном случае с гражданскими нормами права. Земельные отношения – это не только отношения в сфере использования земли, но и в сфере ее охраны.

Для отношений, участниками которых могут выступать физические и юридические лица, характерно юридическое равенство сторон. По другому дело обстоит в случаях, когда одной из сторон является орган исполнительной власти Российской Федерации или ее субъекта. Здесь мы можем наблюдать отношения власти и подчинения.

Содержание правоотношений в сфере собственности на землю определяется такими правомочиями собственника, как право владения, пользования и распоряжения землей. Это положение следует из статьи 36 Конституции Российской Федерации, где отмечено, что если владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, то собственники ресурсов могут осуществлять свои права свободно.

Теперь рассмотрим понятие субъекта земельных отношений.  
   В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к субъектам земельных отношений, то есть к участникам, относятся граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства. Степень и характер их участия в земельных правоотношениях различен. Физические и юридические лица выступают в земельных правоотношениях в основном на принципах равенства объектов, а государственные органы осуществляют оперативное управление рациональным использованием и охраной земельных ресурсов.

Как субъекты гражданско-правовых отношений все лица характеризуются тем, что они являются носителями субъективных гражданских прав и обязанностей.

Как уже было отмечено выше, общественные отношения, урегулированные нормами гражданского права, существуют между людьми. Это могут быть как отдельные граждане, так и коллективные образования. К таким образованиям могут относиться как юридические лица, так и особые субъекты гражданского права: государства, национально-государственные и административно-территориальные образования.

Теперь остановимся немного подробнее на каждом субъекте.  
В юридической науке выработалась такая категория как правосубъективность. Она определяет, какими качествами должны обладать субъекты правового регулирования для того, чтобы иметь права и нести обязанности.

Так у граждан и юридических лиц правосубъективность связана с такими понятиями как правоспособность и дееспособность.

У граждан правоспособность возникает с момента его рождения и прекращается со смертью.

Дееспособность возникает в полной мере с наступлением совершеннолетия, то есть с 18 лет, либо со времени вступления в брак.  
   Что же касается несовершеннолетних лиц, не достигших 14-летнего возраста, то по общему правилу они являются недееспособными, и все сделки от их имени совершают только их родители, усыновители или опекуны, хотя из этого правила есть исключения. Например, Гражданский кодекс РФ разрешает малолетним в возрасте от 6 до 14 лет совершать мелкие бытовые сделки, сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации и сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

 А несовершеннолетним от 14 до 18 лет разрешено распоряжаться своим заработком стипендией или иными доходами, осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности, вносить вклады в кредитные учреждения, распоряжаться ими.  
По достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законом о кооперативах.

Из этого следует, что заключать договора, например, купли-продажи земельного участка они не могут, но могут стать наследниками такого участка, так как договор купли-продажи предусматривает нотариальное удостоверение.  
Кроме того, лица, признанные в законном порядке недееспособными, вообще не имеют права совершать каких-либо сделок самостоятельно.

Другим субъектом являются юридические лица.

Под юридическим лицом принято понимать организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, а также должны иметь баланс и смету.  
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания - государственной регистрации. Юридическое лицо может иметь гражданские права, которые соответствуют его целям, его деятельности и прямо зафиксированы в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

 В связи с этим юридическое лицо может заключать договора от своего имени и нести в соответствии с этими договорами права и обязанности. Например, может эта же фирма сдать в субаренду приобретенный участок на основании договора аренды.

Более подробно стоит остановить на государстве и государственных образованиях, как субъектах гражданского права.

Ранее субъектом права собственности на землю было только государство, то теперь государство выступает как совокупность субъектов разных уровней, причем независимых друг от друга и самостоятельных.  
   В настоящее время выделяется три категории субъектов:

1) Российская Федерация;

2) субъекты Российской  Федерации – республики, края, области, города Москва и  Санкт- Петербург, автономная область, автономные округа;

3) муниципальные образования.

 Правоспособность государства не может совпадать с определениями правоспособности физических и юридических лиц, так как государство участвует в гражданском обороте не в своих интересах, а в интересах наиболее эффективного отправления публичной власти.  
   От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности, а также быть представителями в суде органы государственной власти в рамках иx полномочий, установленные законом. В соответствии со ст. 71 Конституцией Российской Федерации в ведении Российской Федерации находится федеральная государственная собственность и управление ею.  
По предметам ведения РФ принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации. До 1 января 1995 года вопросы управления собственностью решались различными нормативно-правовыми актами, а в настоящее время отношения, возникающие в ходе управления государственной собственностью, регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако данным актом установлены лишь основные положения относительно понятия, содержания, оснований приобретения, прекращения порядка защиты собственности. Реальные механизмы управления, распоряжения объектами государственной собственности, порядок их использования в предпринимательской деятельности следует искать в подзаконных нормативных актах.

К полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации относятся:  
       1) установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

2) установление ограничений  прав собственников земельных  участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборота - способности земельных участков;

3) государственное управление  в области осуществления мониторинга  земель, государственного земельного  контроля, землеустройства, ведения  государственного земельного кадастра;

4) установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

5) изъятие для нужд  Российской Федерации земельных  участков, в том числе путем выкупа;

6) разработка и реализация  федеральных программ использования и охраны земель;

7) иные полномочия, отнесенные  к полномочиям Российской Федерации  Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом РФ, федеральными  законами.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земель для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территории городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации, к которому относится Гражданский кодекс РФ, федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», а также иные нормативно - правовые акты Российской Федерации, принятые в соответствии с ними.

Однако когда мы говорим «Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования осуществили свои гражданские права», надо помнить, что Российская Федерация, как и другие образования сами неспособны своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, а так же создавать и исполнять обязанности. Их осуществляют специальные органы, которые позволяют действовать Российской Федерации и образованиям, как субъектам права.  
   Например, от имени государства действуют государственные органы, как являющиеся юридическими лицами, так и не признанные таковыми, в рамках которых действуют должностные лица. И именно их сознание и воля позволяют действовать государству, как субъекту права. Главным органом, занимающимся управлением и распоряжением государственной собственностью является Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Основными органами, располагающими полномочиями по управлению и распоряжению объектами государственной собственности субъектов Российской Федерации следует считать губернаторов, мэров, глав администраций, правительство, комитет по управлению имуществом и фонд имущества субъектов Российской Федерации.