Анализ основ землеустройства как инструмента формирования экономически обоснованного землепользования

• на техническую сопоставимость;

• на различия в условиях продажи;

• на временную сопоставимость;

• на различие в комплектации.

Поправки на техническую сопоставимость. Для определения величины поправки используются соотношения между ценами и параметрами объекта оценки.

• типоразмер (мощность двигателя, грузоподъемность, пассажировместимость и т.п.);

• возраст;

• техническое состояние;

• износ.

Внесение поправок на различия в условиях продаж означает приведение цен всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям продаж. Различают следующие виды поправок:

• на уторговывание;

• на сроки поставки;

• на условия платежа (авансовые платежи, платеж наличными, платеж в рассрочку, кредит, платеж в смешанной форме).

Поправка на временную сопоставимость. Величина поправки определяется с помощью индексов или трендов. 

В результате проведенного анализа вторичного рынка аналогичной техники, Оценщиком были отобраны следующие объекты сравнения, приведенные в таблице:

1. Трактор ДТ-75, регистрационный  знак 72 ТТ 9144

Сведения об объекте оценки	Оцениваемый объект	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3
Наименование объекта	Трактор ДТ-75	Трактор ДТ-75	Трактор ДТ-75	Трактор ДТ-75
Год выпуска	2000	1986	2000	1985
Стоимость предложения, руб.		65 000	120 000	80 000
Источник информации		Газета «Из рук в руки» № 37, октябрь  2009 года.
		т.8-922-135-41-21	т.8-912-926-88-02	т.8-908-877-07-80
Поправки на техническую сопоставимость
Мощность двигателя, л.с.	95	95	95	95
Корректировка на мощность двигателя
Стоимость после корректировки, руб.		65 000	120 000	70 000
Техническое состояние (физи- ческий износ),%	90	95	90	95
Корректировка на техническое состо- яние (износ)		2,0	1,0	2,0
Скорректированная стоимость, руб.		130 000	120 000	140 000
Поправки на различия в условиях продаж
Корректировка на уторговывание, %		-10	-10	-10
Скорректированная стоимость, руб.		117 000	108 000	126 000
Поправки на временную  сопоставимость
Дата продажи		октябрь  2009 года	октябрь  2009 года	октябрь  2009 года
Корректировка на  дату продажи		0	0	0
Стоимость после корректировки, руб.		117 000	108 000	126 000
Поправки на различие в комплектации
Комплектация	стандартная	стандартная	стандартная	стандартная
Корректировка на  комплектацию		0	0	0
Стоимость после корректировки, руб.		117 000	108 000	126 000
Весовые коэффициенты		0,3	0,4	0,3
Скорректированная стоимость, руб.	116 100

 

2. Трактор ДТ-75, регистрационный  знак 72 ТТ 5315

Сведения об объекте оценки	Оцениваемый объект	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3
Наименование объекта	Трактор ДТ-75	Трактор ДТ-75	Трактор ДТ-75	Трактор ДТ-75
Год выпуска	2000	1986	2000	1985
Стоимость предложения, руб.		65 000	120 000	80 000
Источник информации		Газета «Из рук в руки» № 37, октябрь  2009 года.
		т.8-922-135-41-21	т.8-912-926-88-02	т.8-908-877-07-80
Поправки на техническую сопоставимость
Мощность двигателя, л.с.	95	95	95	95
Корректировка на мощность двигателя
Стоимость после корректировки, руб.		65 000	120 000	70 000
Техническое состояние (физи- ческий износ),%	90	95	90	95
Корректировка на техническое состо- яние (износ)		2,0	1,0	2,0
Скорректированная стоимость, руб.		130 000	120 000	140 000
Поправки на различия в условиях продаж
Корректировка на уторговывание, %		-10	-10	-10
Скорректированная стоимость, руб.		117 000	108 000	126 000
Поправки на временную  сопоставимость
Дата продажи		октябрь  2009 года	октябрь  2009 года	октябрь  2009 года
Корректировка на  дату продажи		0	0	0
Стоимость после корректировки, руб.		117 000	108 000	126 000
Поправки на различие в комплектации
Комплектация	стандартная	стандартная	стандартная	стандартная
Корректировка на  комплектацию		0	0	0
Стоимость после корректировки, руб.		117 000	108 000	126 000
Весовые коэффициенты		0,3	0,4	0,3
Скорректированная стоимость, руб.	116 100

 

Описание корректировок:

Поправки на техническую сопоставимость

• Корректировка на мощность двигателя.

В том случае, если подобранный аналог отличается по мощности двигателя от объекта оценки для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и параметрами объекта объекта оценки, в частности степенная зависимость:

Pl/P2=(N1/N2)n,

Где: 

Pl,Р2-Цены (затраты);

n1, N2 – объем двигателя сопоставимых машин;

п - показатель степени, часто называемый коэффициентом «торможения цены», зависящий от конкретного вида технических устройств.

Формула  широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что зависимости между ценами и параметрами имеют в действительности более сложный характер, чем это определяется формулой. В связи с этим значение показателя степени и, как правило, не может быть принято одинаковым для всего диапазона значений одного и того же параметра.

Формула дает возможность в каждом случае определить значение показателя степени п на основании имеющихся данных о ценах и параметрах ряда аналогичных изделий. Преобразуя формулу и логарифмируя ее, получим:

 

lg	Р1	=	п lg	N1
	Р2			N2

 

откуда

п	= lg	Р1	: lg	N1
		Р2		N2

 

Pl/P2=(N1/N2)n

• Корректировка на техническое состояние

Данная корректировка принята по результатам определения износа объектов сравнения и объекта оценки. Физический износ объектов сравнения определен по техническому состоянию. Корректировка на техническое состояние рассчитана по формуле:

Пиз = (100%- Иоб)/ (100% - Иан),

Где:

Пиз – процентная ставка на расчетный износ

Иоб – расчетный износ объекта оценки

Иан – расчетный износ объекта- аналога сравнения.

Физический износ самоходных машин производится в соответствии с  п. 4.2.2.1. Методического руководства по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, № 4.

Поправки на различия в условиях продаж

• Корректировка на уторговывание.

Уторговывание – это скидка с первоначальной цены предложения, как правило, завышенной. Размер скидки определяется экспертным путем и в данном случае составляет 10 %.

• Корректировка на сроки поставки

Отсроченная поставка оценивается уменьшением стоимости исходя из ставки рефинансирования ЦБ или ставки Сбербанка  по срочным депозитам.

• Корректировка на условия платежа

Различные варианты расчетов влияют на стоимость объекта. Расчет корректировки зависит от конкретных финансовых договоренностей, которые определяют условия сделки.     Наиболее  распространенным случаем является финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены. Безналичные платежи увеличивают выплаты на 2-3%. Рассроченная оплата оценивается исходя из ставки Сбербанка по срочным депозитам.

 

Поправки на временную  сопоставимость

• Корректировка на дату продажи.

Все объекты сравнения выставлены на продажу в  октябре  2009 года, поэтому корректировка на условия рынка равна 0.

 

Поправки на различие в комплектации

• Корректировка на различие в комплектации

Данная корректировка проводится при отличии комплектации аналога от комплектации объекта оценки на сумму затрат, произведенных на установку дополнительного оборудования. В данном случае корректировка не проводится.

Стоимость тракторов, рассчитанная методом сравнения продаж, с учетом принятых ограничений и допущений, округленно, составляет:

 

 

№ п/п	Наименование	Стоимость, руб.
	Трактор ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 9144	116 100
	Трактор ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 5315	116 100

 

8. СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ

Результаты использованных в настоящем отчете методов отличаются в зависимости от достоверности объема и качества информации, примененной для каждого метода.  Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

При выборе весовых коэффициентов  приняты во внимание следующие факторы:

Подход по затратам заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Затратный метод наиболее привлекателен, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на  затраты.

Оценка сравнением продаж использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью выделить и количественно оценить. Использование подхода по сравнению продаж наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.