Анализ основ землеустройства как инструмента формирования экономически обоснованного землепользования

 

2. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ  ПОНЯТИЯ И ТЕРМИНОЛОГИЯ 

Оценочная деятельность согласно ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности» -деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. 

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (п. 3 ФСО №1).

Цена - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (п. 4 ФСО №1).

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости (п. 5 ФСО №1).

Итоговая стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п.6 ФСО №1).

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО №1).

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (п. 8 ФСО №1).

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки (п. 9 ФСО №1).

Наиболее эффективное использование объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (п. 10 ФСО №1).

Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (п. 11 ФСО №1).

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (п. 12 ФСО №1).

Рыночная стоимость объекта гражданских прав (п. 6 ФСО №2) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• продавец не обязан продавать объект гражданских прав, а покупатель не обязан его приобрести;

• стороны, участвующие в сделке хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;

• объект гражданских прав представлен на открытом рынке;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект гражданских прав, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 8 ФСО № 2).

Ликвидационная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (п. 9 ФСО №2).

Кадастровая стоимость - рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки (п. 10 ФСО№2).

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном  законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других) (ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Накопленный износ зданий и сооружений - частичная или полная утрата зданием потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы, вследствие технического прогресса и роста производительности общественного труда. Накопленный износ определяется как уменьшение стоимости воспроизводства или замещения объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания и внешнего износа.

Оцениваемые права:

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ,  включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды (Гражданский кодекс РФ) может трактоваться как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

 

 

3. ОПИСАНИЕ И  КОНСТРУКТИВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Трактор ДТ-75, регистрационный  знак 72 ТТ 9144

1.	Марка, модель (тип) самоходной машины	ДТ-75
2.	Год выпуска	2000
3.	Заводской номер машины	724811
4.	Двигатель, модель	099151
5.	Коробка передач, №	не установлен
6.	Основной ведущий мост	925780
7.	Цвет кузова (кабины)	красный
8.	Вид движителя	гусеничный
9.	Мощность двигателя, л.с.	95
10.	Паспорт самоходной машины и других видов техники	ВА 285021
11.	Состояние	Трактор находится в неисправном состоянии и требует значительного ремонта.

 

2. Трактор ДТ-75, регистрационный  знак 72 ТТ 5315

1.	Марка, модель (тип) самоходной машины	ДТ-75
2.	Год выпуска	2000
3.	Заводской номер машины	723673
4.	Двигатель, модель	096184
5.	Коробка передач, №	не установлен
6.	Основной ведущий мост	924594
7.	Цвет кузова (кабины)	красный
8.	Вид движителя	гусеничный
9.	Мощность двигателя, л.с.	95
10.	Паспорт самоходной машины и других видов техники	ВА 284902
11.	Состояние	Трактор находится в неисправном состоянии и требует значительного ремонта.

 

4.АНАЛИЗ РЫНКА  АВТОТРАКТОРНОЙ ТЕХНИКИ

Первичный рынок автотракторной техники в г. Тюмени в настоящее время сформирован. Цены на новую самоходную технику сложились и незначительно отличаются друг от друга. Разброс цен составляет в различных фирмах 3-5 %. В ценообразовании продавцы самоходных машин ориентируются на цены крупнейших поставщиков автотракторной техники в Тюменский регион.

Цены на новые самоходные машины (тракторы) так же сложились и незначительно отличаются друг от друга. Стоимость автотракторной техники в основном зависит от комплектации. Разница в ценах на автотракторную технику минимальна и составляет в различных фирмах 3-5 %. По продаже колесных тракторов лидерами являются ЗАО «Ивлан» и ЗАО «А.В.С.».  Они осуществляют продажу, техническое обслуживание и ремонт автотракторной техники, являются так же крупнейшим поставщиком оригинальных запчастей

Вторичный рынок купли-продажи автотракторной техники в городе Тюмени существует давно и активно развивается. На рынке представлены все виды самоходных машин и спецтехника.

Разброс цен на подержанную автотракторную технику незначителен и зависит от пробега, срока службы и состояния. Из отечественной автотракторной техники большим спросом пользуются тракторы ЮТЗ, К-700, МТЗ. Меньшим спросом пользуется техника на гусеничном ходу: тракторы Казахстан, ДТ-75, Алтаец.

Самоходные машины (тракторы) специального назначения: буровые установки, экскаваторы, погрузчики пользуются большим спросом и предлагаются к продаже довольно редко.

Рынок аренды автотракторной техники находится в стадии развития. Тракторы сдаются в аренду отдельно чрезвычайно редко. В основном заключается договор на услуги с владельцем самоходной машины или  фирмой. В   большинстве случаев в арендную ставку включается оплата горючего и запчастей. Достоверных данных о сдаче в аренду тракторов ДТ-75 на дату оценки нет.

 

 

5. Выбор подходов и  методов оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, которые обязательны к применению в соответствии с п.20 Федеральных стандартов оценки.

В большинстве случаев оценка проводится с использованием всех трех подходов. Это позволяет определить стоимость объекта оценки тремя различными путями, каждый из которых имеет свои ограничения в конкретном использовании.

При выборе учитываются следующие факторы: цель оценки, вид оцениваемой стоимости, надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта оценки, так и общего характера.

Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов.

Затратный подход

Согласно п.5 Стандартов оценки затратный подход понимается как совокупность  методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Стоимость объектов оценки определяется затратным подходом с помощью следующих методов:

-        поагрегатный (поэлементный) расчет;

-        индексации цен;

-        расчет по цене однородного объекта.

Поагрегатный (поэлементный) расчет используется в тех случаях, когда оцениваемый объект может быть собран из составных элементов.

Суть определения стоимости машин и оборудования, их комплектующих с помощью индексации цен заключается в приведении стоимости объектов к действующему уровню цен с помощью корректирующих индексов.

Расчет стоимости по цене однородного объекта производят с помощью подбора для оцениваемого объекта аналогичного, похожего по конструкции, используемым материалам и технологии изготовления.