Анализ основ землеустройства как инструмента формирования экономически обоснованного землепользования

Кадастровая стоимость лесных земель определяется в три этапа:

I этап - в пределах оценочных  зон и территорий субъектов  Российской Федерации;

II этап - в пределах территорий  лесхозов;

III этап - в пределах участков  лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.

Государственная кадастровая оценка земель водного фонда.

При проведении государственной кадастровой оценки земель водного фонда учитывались земельные участки занятые обособленными водными объектами в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. Их группировка осуществлялась по видам использования в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости этих земельных участков. На территории области выделено 18 земельных участков водного фонда, в том числе:

• по 2 группе – 1 земельный участок – обособленный водный объект

• по 3 группе - 3 земельных участка – гидротехнические сооружения и водозаборные сооружения

• по 4 группе – 14 земельных участков – водоохранные зоны водных объектов и объектов, занятых древесно-кустарниковой растительностью.

Государственная кадастровая оценка запаса.

Кадастровая оценка земель запаса определяется путем умножения кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий, таких как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, на понижающие коэффициенты, учитывающие затраты на вовлечение земель запаса в хозяйственный оборот.

Кадастровая оценка земель запаса осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется кадастровая стоимость 1 га земель запаса на уровне административного района. На втором этапе определяется кадастровая стоимость конкретного земельного участка, при этом учитывается временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот, а также инженерно-геологические условия для строительства на этом участке и местоположение земельного участка.

 

 

2.2. Оформление  схемы выполнения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъектов РФ.

Схема выполнения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации такова.

Вначале проводятся подготовительные работы. Они включают:

1. составление списка и, схемы размещения бывших хозяйств и объектов кадастровой оценки;
2. сбор, анализ и подготовку исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам кадастровой оценки.

Информация о площадях сельскохозяйственных угодий, собираются по данным государственного кадастрового учета по состоянию на 1 января года проведения кадастровой оценки земель. Данные уточняются в административном районе при согласовании списка объектов кадастровой оценки.

Затем подготовляется база данных и интегральные показатели объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению. Эти работы включают:

1. разработку классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
2. определение интегрального показателя плодородия почв объекта кадастровой оценки.

В итоге рассчитываются показатели кадастровой оценки земель:

1. расчетный рентный доход;
2. кадастровая стоимость для каждого землепользователя.

Расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитываются на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий, предоставляемых субъектам РФ по данным первого этапа государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ.

2.3. Оценка среднего  уровня кадастровой стоимости  земель населенных пунктов в  разрезе муниципальных районов  Саратовской области.

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ 1 КВ.М. ЗЕМЕЛЬ

населённых пунктов в разрезе  муниципальных районов

(городских округов) Саратовской  области

№ п/п	Категории земель	Саратовский муниципальный район	город Саратов
1	Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки	347,25	4411,99
2	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	101,21	1379,23
3	Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок	613,55	7006,73
4	Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений	33,07	523,38
5	Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания	341,37	7374,98
6	Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц	1208,69	13775,32
7	Земельные участки, предназначенные  для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	587,32	9212,28
8	Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно- оздоровительного назначения	45,7	513,28
9	Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольствен-ного снабжения, сбыта и заготовок.	194,55	1392,3
10	Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.	0,00	0,00
11	Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных и автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов	130,26	218,53
12	Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте	0,00	0,00
13	Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, водных объектов	147,42	330,02
14	Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами	0,35	0,35
15	Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования	1,56	1,43

 

 

 

 

3. Применение методики оценки земли заданными условиями:

1. Рассмотрение видов удельных показателей кадастровой стоимости земель;
2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель;
3. Сравнение особенностей ипотеки и аренды земли.

 

Существует три метода в оценке:

• сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

• доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

• затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащих в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

 

3.1. Рассмотрение видов удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений являются удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

 

3.2.  Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:

1. субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель;

2. территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;

3. привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках;

4. результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;

5. после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

 

3.3. Сравнение особенностей ипотеки и аренды земли.

Аренда является самой распространенной сделкой с землей. При этом между сторонами, как правило, возникают длящиеся и долгосрочные отношения.

Аренда земли имеет свои особенности:

1. Требования к земельному участку, передаваемому в аренду, не столь строги, как по договору купли-продажи. Так, сданы в аренду могут быть земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет. Исключение относится к сельскохозяйственным угодьям и земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, для них обязательность прохождения кадастрового учета установлена законом.
2. Возможна аренда необособленной части земельного участка. Главное, необходимо ее индивидуализировать, предоставив такое графическое и/или текстуальное описание части земельного участка. При предоставлении такого описания регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации договора.