Анализ основ землеустройства как инструмента формирования экономически обоснованного землепользования

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. 

Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается, а стоимость ее постоянно растет.

Закон «Об ипотеке» разрешает залог:

1. если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц;

2. если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства

3. приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;

4. земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения;

5. земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре.

Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме, какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.

 

4. Произвести оценку  стоимости здания с земельным  участком:

1. Применение сравнительного подхода к расчету стоимости;
2. Применение сравнительного подхода к расчету стоимости;
3. Применение доходного подхода к расчету стоимости.

 

Оценка зданий сложный и трудоемкий процесс, требующий высокой квалификации оценщика. Помимо внешнего осмотра здания при расчете рассматривается всесторонний анализ. Например, если наиболее эффективное использование квартиры это использовать её как жилое помещение, то эффективное использование целого здания не всегда однозначно. Иногда выгоднее построить новое здание на месте обветшалого старого. Оценка зданий необходима для:

1. использования здания в качестве залога;
2. определения долевой стоимости;
3. целей купли-продажи; внесения в уставной капитал.

Чаще всего оценка зданий проводится для получения кредита в банке и при страховании. Оценку зданий можно производить путем оценки отдельных зданий, или же их комплекса – при оценке офисных, производственных и складских комплексов. При внесении здания в уставный капитал общества необходимо сразу напечатать 2 или 3 экземпляра отчета по оценке здания.

Оценка зданий производится путем визуального осмотра здания или помещения оценщиками, поскольку при непосредственном осмотре оценщик получает данные, не учтенные в оценочном отчете и не имеющиеся в представленных ему документах. К процессу оценки зданий так же относится сбор информации о данном объекте на рынке недвижимости. Внимание оценщика обращается на местоположение здания, наличие парковки, его инженерное обеспечение, на право аренды или собственности земельного участка, на котором стоит здание, и на состояние самого здания.

 

4.1. Применение сравнительного подхода к расчету стоимости.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. В выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Хотя подобный подход выглядит на первый взгляд достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей. Наличие таких трудностей обусловлено тем, что в природе не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях рыночный подход может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов рыночный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты рыночный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости – многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

 

 

4.2. Применение сравнительного подхода к расчету стоимости.

Для расчета стоимости здания с земельным участком, требуется найти максимум информации по объекту оценки и объектам аналогам. К характеристикам для сравнения относятся такие показатели как общая площадь, площадь кухни, стоимость 1 кв. метра, состояние здания, местоположение, наличие каких либо удобств и т.п.

Далее после того как была собрана информация, определяются поправки. Для вычисления поправок на площадь применяют следующую формулу:

П=Sоб– Sаналог

где П – поправка на площадь;

Sоб – общая площадь (либо площадь кухни) объекта  оценки;

Sаналог – общая площадь (либо площадь кухни) каждого объекта аналога.

Остальные поправки определяются коэффициентами по таблице поправок.

После этого находим скорректированную цену за 1 кв. метр по формуле:

Сскор=Сза 1 кв*Kитог/100

где Сскор– скорректированная стоимость за 1 кв метр;

Сза 1 кв– стоимость за 1 кв метр;

Kитог – итоговой коэффициент поправок.

Средневзвешенная скорректированная  цена продажи при методе   прямого сравнительного анализа продаж:

(Сскор1+Сскор2+Сскор3+......+Сскорn)/Nаналог

где Сскор1,Сскор2,Сскор3,Сскорn– скорректированные цены аналогов за 1 кв метр;

Nаналог – Количество объектов аналогов.

Переводя полученное число в модальное значение и умножая его на общую площадь объектов аналогов, мы получим стоимость нашего здания.

Далее вычисляем стоимость по Валовому рентному мультипликатору.

 

4.3. Применение доходного подхода к расчету стоимости.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению сзатратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода специалисты используют метод дисконтированных денежных потоков, т.к. оцениваемые объекты являются объектами незавершенными строительством, т.е. ожидается получение неравномерных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть неравномерные колебания доходов и расходов во времени.

Процедура расчетов по методу дисконтированных денежных доходов имеет следующую последовательность:

• определение шага и горизонта расчета;

• определение потенциального валового дохода от продажи жилых и нежилых помещений;

• определение затрат, необходимых для завершения строительства зданий;

• определение действительного валового дохода;

• определение чистого операционного дохода от объекта для каждого расчетного периода;

• определение суммы НДС, подлежащей возврату Генеральному Инвестору;

• расчет ставки дисконтирования;

• расчет текущей стоимости оцениваемого объекта.

 

 

5. Оценка сельскохозяйственных  машин и оборудования:

1. Изучение информационной системы оценки стоимости Особенности оценки;
2. Определение стоимости на основе доходного и затратного подходов;

3. Отчет об оценке машин и оборудования.

 

Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств имеет много общего с методиками оценки недвижимого имущества, нематериальных активов, бизнеса (предприятия). К особенностям оценки относятся: специфика объекта оценки; сложность проблемы идентификации объекта; высокая актуальность определения физического, морального и внешнего износов; большая зависимость стоимости оборудования от стадии жизненного цикла, на которой находится объект оценки; высокая степень структуризации, ограниченность и подвижность рынка машин и оборудования; необходимость определения, в каких случаях и как учитывать, к примеру, транспортно-заготовительные расходы, прямые затраты, связанные с установкой и наладкой, косвенные издержки на выполнение работ, связанные с приобретением, установкой и запуском оборудования.