Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Октября 2012 в 07:40, контрольная работа

Краткое описание

• Проект представляет собой 3-этажныйторговый комплекс общей площадью25 472 кв.м с надземной парковкой на 170машиномест. Площадь торговых помещений13 122 кв.м.
• Стоимость строительства торгового комплекса укрупненным показателям (при расчете использовался сборник Ко-Инвест 2009г) составляет 1 119 835 тыс. руб.
Габариты здания: 152,6 х 48,6 м.
Функциональное назначение – торговые помещения.

Содержание

1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…….3
2. Маркетинговый анализ рынка недвижимости……………………….4
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости……...40
4. Компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по видам использования с учетом результатов маркетингового анализа и анализа НиНЭИ…………………………43
5. Оценка стоимости земельного участка для выкупа инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………….44
6. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………49
7. Приложения………………………………………………………….63

Скачать полностью (3.66 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Прикрепленные файлы: 1 файл

Индив. задание Практика (Восстановлен) логачкв.docx

— 3.82 Мб (Скачать документ)

2.3  Социально-экономический  анализ вариантов участков застройки.

2.3.1 Описание земельных участков

 

В выбранном микрорайоне  были выбраны 3 земельных участка, подходящие по площади и разрешенному использованию. Все участки находятся в частной  собственности физических и юридических  лиц.

 

Участок № 1.

Адрес:  г. Краснодар, СМР, ул. Красных  Партизан/Академика Лукьяненко

                                                                            

Ситуационный план

                                                

 

Спутниковый снимок

Таблица 5

п/п

Основные характеристики

1

Категория земель

Земли населенных пунктов.

2

Разрешенное использование / назначение:

Под коммерцию

3

Кадастровый номер:

23:43:0115033 10

4

Площадь участка:

15 800 кв.м.

5

Рельеф земельного участка:

Равнинный

6

Форма земельного участка:

Прямоугольная

7

Наличие месторождений:

Отсутствуют

8

Наличие в границах участка зданий и сооружений, инженерных систем:

Отсутствуют

9

Установленные сервитуты и обременения:

Не зарегистрированы

10

Особенности участка:

Ограничений в использовании нет

11

Ограниченность в обороте:

Отсутствует

13

Правоустанавливающие документы:

Договор купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 № 23577431100

14

Правоудостоверяющие документы:

- Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на земельный участок серия  23-АА ХХХХХХ от ХХХХХХ.


 

Участок № 2.

Адрес:  г. Краснодар, ул. Академика  Лукьяненко/Калинина

 

Ситуационный план

 

 

 

 

Спутниковый снимок

Таблица 4

п/п

Основные характеристики

1

Категория земель

Земли населенных пунктов.

2

Разрешенное использование / назначение:

Для коммерческого строительства

3

Кадастровый номер:

23:43:0115033 10

4

Площадь участка:

16 000 кв.м.

5

Кадастровая стоймость

203 075 799, 83

6

Рельеф земельного участка:

Равнинный

7

Форма земельного участка:

Прямоугольная

8

Наличие месторождений:

Отсутствуют

9

Наличие в границах участка зданий и сооружений, инженерных систем:

Отсутствуют

10

Установленные сервитуты и обременения:

Не зарегистрированы

11

Особенности участка:

Ограничений в использовании нет

12

Ограниченность в обороте:

Отсутствует

13

Правоустанавливающие документы:

Договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2006 № 23577431100

14

Правоудостоверяющие документы:

- Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на земельный участок серия  23-АА ХХХХХХ от ХХХХХХ.


                                                    

                                                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   Участок № 3.

Адрес:  г. Краснодар, СМР -  ул.Калинина / ул. Западная / ул. Мира / ул.Центральная.

                                             Ситуационный план

Спутниковый снимок

п/п

Основные характеристики

1

Категория земель

Земли населенных пунктов.

2

Разрешенное использование / назначение:

Для индивидуального жилищного строительства

3

Кадастровый номер:

23:43:138002

4

Площадь участка:

15 600 кв.м.

5

Рельеф земельного участка:

Равнинный

6

Форма земельного участка:

Прямоугольная

7

Наличие месторождений:

Отсутствуют

8

Наличие в границах участка зданий и сооружений, инженерных систем:

Застроенная территория, все инж. сети

9

Установленные сервитуты и обременения:

Не зарегистрированы

10

Особенности участка:

Требует  выкупа у нескольких владельцев

11

Ограниченность в обороте:

Отсутствует

13

Правоустанавливающие документы:

  

14

Правоудостоверяющие документы:

  

 

 

Определение качества местоположения

Оценку качества местоположения объекта строительства будем  проводить с помощью элементов  квалиметрического подхода. Строим дерево свойств и ставим оценки каждому земельному участку.

 

 

                                                        Квалиметрическое дерево свойств для участков

1 уровень

  

2 уровень

  

3 уровень

  

4 уровень

             
           

близость к центру 0,3

       

транспорт 0,3

  

пробки 0,3

           

общественный транспорт 0,3

           

состояние дорог 0,1

   

инфраструктура 0,32

  

социальная 0,4

    
       

инженерная 0,1

    
       

деловая 0,2

  

банки 0,3

           

государственные учреждения 0,7

       

загрязнение 0,3

    
   

экология 0,08

  

шум 0,7

    
             
       

характер застройки 0,1

  

многоэтажная 0,4

Местоположение

          

внешний вид 0,6

             
   

окружение 0,2

  

природные объекты 0,5

  

парки 0,3

       

уровень обустройства 0,4

  

водоемы 0,1

           

зеленые насаждения 0,6

   

престижность района 0,2

        
       

свободные ЗУ 0,3

    
       

офисы 0,7

  

предложение 0,3

           

спрос 0,3

           

стоимость 0,4


 

 

Оценки экспертов  по земельным участкам

Таблица № 6.

№

Показатели сравнения

Весомость свойств

Участок №1

Участок №2

Участок №3

     

Оценщики

Средний балл

Удельный балл

Оценщики

Средний балл

Удельный балл

Оценщики

Средний балл

Удельный балл

Захаров Н.А.

Терекян А.В.

Стефу А.Г.

Захаров Н.А.

Терекян А.В.

Стефу А.Г.

Захаров Н.А.

Терекян А.В.

Стефу А.Г.

1. Инфраструктура

0,32

                              

1

Близость к центру

0,0288

2

2

2

2,000

0,058

2

2

2

2,000

0,058

1

2

1

1,333

0,038

2

Наличие пробок

0,0288

3

2

2

2,333

0,067

3

2

2

2,333

0,067

1

2

2

1,667

0,048

3

Доступность общ-ного транспорта

0,0288

3

3

3

3,000

0,086

2

2

2

2,000

0,058

1

2

1

1,333

0,038

4

Состояние дорог

0,0096

2

2

3

2,333

0,022

2

2

3

2,333

0,022

1

2

2

1,667

0,016

5

Социальная инфраструктура

0,128

2

3

3

2,667

0,341

2

2

2

2,000

0,256

2

1

1

1,333

0,171

6

Инженерная инфраструктура

0,032

2

2

1

1,667

0,053

3

3

3

3,000

0,096

3

3

3

3,000

0,096

7

Банки

0,0256

2

2

2

2,000

0,051

2

2

2

2,000

0,051

2

1

1

1,333

0,034

8

Госучреждения

0,0384

3

2

2

2,333

0,090

2

3

2

2,333

0,090

1

2

2

1,667

0,064

Всего

          

0,769

        

0,698

        

0,506

2. Экология

0,08

                              

1

Уровень загрязнения

0,024

2

1

1

1,333

0,032

3

2

3

2,667

0,064

3

2

2

2,333

0,056

2

Уровень шума

0,056

1

1

1

1,000

0,056

2

2

2

2,000

0,112

2

3

3

2,667

0,149

Всего

          

0,088

        

0,176

        

0,205

3. Окружение

0,2

                              

1

Наличие рядом многоэтажной застройки

0,008

2

2

1

1,667

0,013

3

2

2

2,333

0,019

3

3

3

3,000

0,024

2

Внешний вид и состояние

0,012

2

2

2

2,000

0,024

2

2

3

2,333

0,028

2

3

3

2,667

0,032

3

Наличие парков и скверов

0,03

1

2

2

1,667

0,050

3

3

2

2,667

0,080

3

3

3

3,000

0,090

4

Наличие водоёмов

0,01

1

1

1

1,000

0,010

1

1

1

1,000

0,010

1

1

1

1,000

0,010

5

Количество и качество зеленых  насаждений

0,06

1

2

2

1,667

0,100

2

2

2

2,000

0,120

2

3

2

2,333

0,140

Всего

          

0,197

        

0,257

        

0,296

4. Престижность района

0,2

2

2

2

2

0,4

2

2

2

2

0,4

2

2

2

2

0,4

Всего

          

0,467

        

0,333

        

0,333

5. Рынок недвижимости

0,2

                              

1

Цена земельного участка

0,06

2

3

2

2,333

0,14

2

1

2

1,66

0,1

3

3

3

3

0,18

2

Предложение на торговые площади

0,042

1

2

2

1,66

0,07

1

1

1

1,000

0,070

1

1

1

1,000

0,126

3

Спрос на торговые площади

0,042

3

2

3

2,667

0,112

2

2

3

2,333

0,098

2

2

2

2,000

0,084

4

Цена на торговые площади

0,056

2

1

1

1,333

0,075

3

3

3

3,000

0,168

2

2

3

2,333

0,131

Всего

        

0,345

        

0,516

        

0,481

Итого

1,843

1,935

1,811


 

По результатам оценки экспертами квалиметрическим методом  лучшим вариантом расположения заданных объектов недвижимости  признан  участок под номером 2. 

2.3.2 Оценка экологических рисков

Рассмотрим предполагаемые к застройке участки с экологической  точки зрения.

Сравнение вариантов расположения объекта строительства проводится так же с помощью элементов  квалиметрического подхода.  Для  целей определения наиболее выгодного  размещения объекта рассматривается  внешнее окружение земельных  участков в радиусе 1000 метров с учетом расположения розы ветров.

Для этого отдельно на каждом земельном участке выделяются следующие  виды объектов:

  • многоэтажные жилые застройки;
  • малоэтажные жилые застройки;
  • индивидуальные жилые застройки;
  • производственные зоны;
  • офисные здания;
  • школы, ВУЗы;
  • детские сады;
  • трамвайные пути;
  • железнодорожные пути;
  • гаражи;
  • скверы;
  • водоёмы;
  • АЗС;
  • спортивные сооружения;
  • автодороги;
  • парковки и т. д.

На рассматриваемых земельных  участках исследуется как влияние  многоэтажного жилого дома и трёхэтажного паркинга закрытого типа на окружающую среду, так и влияние окружающей среды на эти объекты недвижимости.  Оценка экологических рисков заключается  в исследовании силы четырёх видов  воздействия на объект недвижимости: атмосферное (в радиусе 1000 м), электромагнитное (в радиусе 50 м), шумовое (в радиусе 200 м) и водное (в радиусе 100 м).

Объект оценки – торговый центр сильно загрязняет окружающую среду из-за обслуживания данных зданий (происходят выбросы в атмосферу) и использования приборов, излучающих электромагнитные лучи. В меньшей степени (2) оказывают вредное шумовое и водное воздействие, но так же достаточно высоки из-за постоянной активности работников и клиентов, заваоза продукции, отходов.

Торговый центр

Угроза,вид загрязнения

Воздействие на окружение 

Чувствительность

Атмосфер.

3

2

Эл.магнит.

2

1

Шумовое

2

2

Водное 

2

1

Информация о работе Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре