Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Октября 2012 в 07:40, контрольная работа

Краткое описание

• Проект представляет собой 3-этажныйторговый комплекс общей площадью25 472 кв.м с надземной парковкой на 170машиномест. Площадь торговых помещений13 122 кв.м.
• Стоимость строительства торгового комплекса укрупненным показателям (при расчете использовался сборник Ко-Инвест 2009г) составляет 1 119 835 тыс. руб.
Габариты здания: 152,6 х 48,6 м.
Функциональное назначение – торговые помещения.

Содержание

1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…….3
2. Маркетинговый анализ рынка недвижимости……………………….4
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости……...40
4. Компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по видам использования с учетом результатов маркетингового анализа и анализа НиНЭИ…………………………43
5. Оценка стоимости земельного участка для выкупа инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………….44
6. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………49
7. Приложения………………………………………………………….63

Прикрепленные файлы: 1 файл

Индив. задание Практика (Восстановлен) логачкв.docx

— 3.82 Мб (Скачать документ)

- предоставление субсидий  местным бюджетам на финансирование  затрат по обеспечению земельных  участков инженерной инфраструктурой  в целях жилищного строительства,  в том числе жилья эконом-класса  и жилья из быстровозводимых  конструкций, – 166,4 млн. рублей (по результатам конкурсного отбора  данные средства в полном объёме  распределены между 10 муниципальным  образованиям на софинансирование 11 инвестиционных проектов);

- предоставление субсидий  местным бюджетам на софинансирование  расходных обязательств местных  бюджетов по возмещению затрат  на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных  организациях для обеспечения  земельных участков инженерной  инфраструктурой в целях жилищного  строительства, – 14,7 млн. рублей (объявлен краевой отбор муниципальных образований и инвестиционных проектов);

- предоставление физическим  лицам (в том числе молодым  семьям) социальных выплат для  оплаты части стоимости жилья  в виде первоначального взноса  при получении ипотечного жилищного  кредита на приобретение жилья  – 444,4 млн. рублей (по состоянию  на 1 июля 2012 года освоено 197,7 млн.  рублей, социальные выплаты получили 228 кубанских семей).

 

 

2.2 Анализ локального рынка недвижимости.

 

2.2.1 Уровень цен на объекты коммерческого назначения за II квартал 2012 г.

Для определения уровня цен  на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были исследованы  предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые  были представлены продавцами во II квартале 2012 года на открытом конкурентном рынке  города Краснодара.

Самая дорогая недвижимость нежилого назначения расположена в  районе Центра: среднее значение цены 1 кв.м. общей площади составило 69 878 руб.

На втором месте – район  ФМР и ЧМР: среднее значение цены 1 кв.м. равно 59 818 и 59 146 руб. соответственно.

Район ЮМР по уровню цен  на нежилую недвижимость занял 3 место: цена 1 кв.м. составила 50 641 рублей.

В диапазоне от 40 до 38 тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади выставляются на продажу нежилые объекты, расположенные:

·         ГМР, ТЭЦ - 46 290 руб./1 кв.м.

·         КМР - 42 808 руб./1 кв.м.

·         ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 41 038 руб./1 кв.м.

·         ПМР, Аэропорт - 39 852 руб./1 кв.м.

·         Авиагородок, ЖМР - 39 839 руб./1 кв.м.

·         Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 39 498 руб./1 кв.м.

·         КСК-ХБК-СБС - 38 866 руб./1 кв.м.

·         Ростовское шоссе и улица Российская - 38 424 руб./1 кв.м.

Диаграмма №  1. Среднее значение цены 1 кв.м. нежилых помещений

Минимальная цена 1 кв.м. оказалась  в следующих районах города:

·         СМР, МХГ, СХИ - 35 607 руб./1 кв.м.

·         Пригород - 24 411 руб./1 кв.м.

       Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что в большинстве районов города цена на  объекты изменились различным способом: в одних районах наблюдается подорожание, а в других – удешевление. Изменение среднего значения цены 1 кв.м. по районам города представлено в таблице 1:

 Таблица №  1.

Район города

Среднее значение цены 1 кв.м.

2 квартал  
2012 года

1 квартал  
2012 года

4 квартал  
2011 года

3 квартал 2011 года

2 квартал 2011 года

Центр

69 878

67 448

68 816

65 133

62 858

Мосты, Табачная фабрика, ШМР

39 498

51 210

45 698

52 086

53 153

ККБ, ЗИП и 40 лет Победы

41 038

44 936

42 337

44 368

40 413

ЧМР

59 146

54 968

56 861

54 813

57 590

ФМР

59 818

53 261

57 218

55 636

54 752

Ростовское шоссе и 

         

улица Российская

38 424

48 422

43 000

39 272

38 564

ГМР, ТЭЦ

46 290

48 083

50 937

47 046

46 052

ЮМР

50 641

49 779

52 720

50 259

46 474

КМР

42 808

47 942

43 154

47 189

43 323

СМР, МХГ, СХИ

35 607

42 612

41 682

44 266

44 889

КСК-ХБК-СБС

38 866

45 320

43 149

43 271

40 711

Авиагородок, ЖМР

39 839

36 961

39 770

42 918

37 446

ПМР, Аэропорт

39 852

46 394

41 867

40 353

38 160

Пригород

24 411

31 857

32 739

32 118

30 368


 

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой  недвижимости, объекты в настоящее  время выставляются на продажу за 52 880 руб. за 1 кв.м. общей площади, что  почти на 6 % дороже уровня цен 2 квартала 2011 года. Цена 1 кв.м. варьируется в  диапазоне от 5 625 руб. до 196 429 руб. Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке 1:

 

Рисунок № 1.

Больше всего предложений  о продаже объектов коммерческого  назначения оказалось в следующих  районах города:

·         Центр - 29%

·         ЧМР - 12%

·         ФМР - 9%

·         ЮМР - 7%

·         КМР - 7%

·         ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 7%

·         СМР, МХГ, СХИ - 5%

Менее 5 % предложений приходится на следующие районы города:

·         Пригород - 4%

·         ПМР, Аэропорт - 4%

·         Ростовское шоссе и улица Российская - 4%

·         КСК-ХБК-СБС - 3%

·         Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 3%

·         Авиагородок, ЖМР - 3%

·         ГМР, ТЭЦ - 2%

На стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние  не только местоположение объекта и  его фактическое состояние, но и  функциональное использование недвижимости.

Самая дорогая недвижимость из нежилой – это торговая. Среднее  значение 1 кв.м. общей площади магазинов  по городу Краснодару составило 52 675 руб. По сравнению с 1 кварталом 2012 года, данный тип недвижимости подорожал  на 3 %.

На втором месте – офисная  недвижимость, которая выставляется на продажу, в среднем, из расчета 45 194 руб./1 кв.м. За последние три месяца она подешевела на 5,6 %.

Прочие коммерческие объекты  выставляются на продажу за 42 108 руб./кв.м.(- 12,1 %), а производственно-складская  недвижимость – 38 530 руб. (-13,4 %).

Диаграмма №  2. Цена 1 кв.м. по типам недвижимости.

В настоящее время 32 % предложений  о продаже приходится на офисные  помещения, а 25 % принадлежит магазинам. Количество предложений о продаже  помещений и зданий которые возможно использовать под любой вид деятельности по усмотрению собственника (т.н. «прочие  коммерческие объекты») составило 22 %. На долю производственно-складской  недвижимости приходится 21 % предложений.

 

Рисунок № 2

Более подробная информация о стоимости нежилых помещений  города Краснодара во IIквартале 2012 года по районам и по типам недвижимости представлена в таблице 2:

Таблица № 2.

Район города

Показатели

Магазины

Офисы

Производственно-cкладские

Прочая  
коммерция

Центр

среднее

74 475

68 361

57 755

72 175

минимальное

14 286

20 000

12 500

11 000

максимальное

172 727

139 795

100 000

196 429

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

69 878

ЮМР

среднее

55 879

49 975

52 432

47 443

минимальное

18 519

20 000

29 000

20 000

максимальное

108 219

87 500

74 804

87 500

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

50 641

ФМР

среднее

68 067

57 043

51 300

57 848

минимальное

22 500

22 500

10 000

10 833

максимальное

152 000

152 000

88 889

152 000

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

59 818

СМР, МХГ, СХИ

среднее

36 690

32 449

42 381

33 474

минимальное

15 000

15 000

6 944

15 000

максимальное

80 000

57 692

98 000

66 667

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

35 607

ЧМР

среднее

70 622

57 915

41 442

53 467

минимальное

16 818

16 818

8 333

16 818

максимальное

160 000

113 333

104 545

150 000

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

59 146

ГМР, ТЭЦ

среднее

57 130

48 101

31 385

36 351

минимальное

28 571

20 455

23 333

20 000

максимальное

100 000

68 831

42 623

58 696

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

46 290

ПМР, Аэропорт

реднее

53 684

35 691

34 598

39 210

минимальное

15 714

17 945

5 625

20 000

максимальное

141 667

70 028

82 061

70 028

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

39 852

КМР

среднее

53 414

41 258

36 325

41 586

минимальное

16 667

10 000

9 667

12 136

максимальное

119 048

125 000

158 824

82 143

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

42 808

КСК-ХБК-СБС

среднее

53 701

41 822

31 249

35 061

минимальное

34 091

24 500

15 239

14 545

максимальное

70 833

75 000

51 563

60 000

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

38 866

Мосты, Табачная  
фабрика, ШМР

среднее

41 856

44 993

37 933

28 461

минимальное

28 846

23 000

7 632

20 769

максимальное

85 714

77 703

126 984

34 615

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

39 498

ККБ, ЗИП и 40 лет Победы

среднее

48 099

38 693

31 556

42 089

минимальное

10 000

10 676

12 329

14 000

максимальное

99 000

82 758

63 158

110 000

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

41 038

Ростовское шоссе и  
улица Российская

среднее

39 200

45 842

33 067

42 696

минимальное

10 000

20 000

12 000

10 000

максимальное

63 830

84 615

126 050

100 000

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

38 424

Авиагородок, ЖМР

среднее

41 237

39 972

37 568

41 432

минимальное

29 688

27 500

21 333

29 688

максимальное

74 590

74 590

66 000

74 590

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

39 839

Пригород

среднее

43 391

30 600

20 429

18 221

минимальное

16 667

20 455

6 818

8 824

максимальное

80 000

41 667

56 250

37 778

Итого среднее

 

 

 

 

 

 

24 411


 

 

2.2.2 Анализ уровеня цен на земельные участки за II квартал 2012 г.

Во II квартале 2012 года среднее  значение цены 1 сотки незастроенных  земельных участков составило 623 661 руб., что на 2,2% дороже уровня цен  предыдущего квартала. Цена 1 сотки  варьируется в диапазоне от 28 750 руб. до 6 428 571 руб. в зависимости  от местоположения участка, разрешенного использования, площади участков и  наличия центральных коммуникаций.

Рисунок № 3.

Земельные участки, расположенные  в городе, по показателю среднего значения цены 1 сотки, дороже участков пригорода  Краснодара в 3,8 раза:

Таблица № 3.

 

Рисунок № 4.

Самые дорогие участки  по показателю среднего значения цены в настоящее время выставляются на продажу из расчета более 1,5 млн.руб. за 1 сотку:

·         Старый Центр - 1 996 526 руб./1 сотка;

·         ЦМР - 1 644 706 руб./1 сотка;

·         р-н Авроры - 1 611 323 руб./1 сотка;

·         ФМР - 1 605 422 руб./1 сотка;

·         Кубанонабережная - 1 552 315 руб./1 сотка;

 В диапазоне от 1,0 до 1,5 млн. за 1 сотку выставляются на продажу незастроенные земельные участки, расположенные в следующих районах города:

·         СХИ - 1 422 308 руб./1 сотка;

·         Сити-Центр - 1 414 066 руб./1 сотка;

·         район Мостов - 1 395 566 руб./1 сотка;

·         ЧМР - 1 303 253 руб./1 сотка;

·         РМЗ - 1 285 628 руб./1 сотка;

·         ЮМР - 1 275 923 руб./1 сотка;

·         Горогороды - 1 208 920 руб./1 сотка;

·         ШМР - 1 203 064 руб./1 сотка;

·         Табачная фабрика - 1 182 786 руб./1 сотка;

·         Медакадемия - 1 142 857 руб./1 сотка;

·         СМР - 1 122 559 руб./1 сотка;

·         КСК-ХБК-СБС - 1 088 533 руб./1 сотка;

 От 500,0 тыс. до 990,0 тыс. руб. за 1 сотку предлагаются на продажу земельные объекты в таких районах города, как:

·         МХГ - 990 117 руб./1 сотка;

·         40 лет Победы - 969 408 руб./1 сотка;

·         ЗИП - 869 386 руб./1 сотка;

·         Авиагородок - 9 км - 775 420 руб./1 сотка;

·         ГМР, ТЭЦ - 688 041 руб./1 сотка;

·         ПМР - 688 178 руб./1 сотка;

·         ККБ - 660 692 руб./1 сотка;

·         Прочее город - 605 516 руб./1 сотка;

·         Аэропорт - 584 728 руб./1 сотка;

·         Рублевка - 575 370 руб./1 сотка;

·         район Красной площади - 523 828 руб./1 сотка;

·         Рубероидный - 553 565 руб./1 сотка;

 

От 200 тыс. до 500 тыс. рублей/1 сотка выставляются на продажу участки:

·         Российская - 499 417 руб./1 сотка;

·         Тургеневский мост - 482 879 руб./1 сотка;

·         КМР - 481 610 руб./1 сотка;

·         Горхутор - 480 916 руб./1 сотка;

·         Энка -п.Жуково - 448 666 руб./1 сотка;

·         Декоративный - 425 423 руб./1 сотка;

·         Ростовское шоссе - 425 381 руб./1 сотка;

·         Северный - 389 964 руб./1 сотка;

·         район Средней-Народной - 350 078 руб./1 сотка;

·         Елизаветинская - 340 121 руб./1 сотка;

·         Новознаменский - 328 438 руб./1 сотка;

·         Калинино - 323 728 руб./1 сотка;

·         Немецкая деревня - 320 743 руб./1 сотка;

·         9-я Тихая - 318 424 руб./1 сотка;

·         Лорис - 306 436 руб./1 сотка;

·         Плодородный - 288 089 руб./1 сотка;

·         Колосистый - 287 103 руб./1 сотка;

·         Витаминкомбинат - 272 842 руб./1 сотка;

·         Ленина - 253 512 руб./1 сотка;

·         Пригородный - 249 271 руб./1 сотка;

·         Прочее пригород - 208 524 руб./1 сотка;

·         Знаменский - 207 353 руб./1 сотка;

 Самый низкий уровень цен на незастроенные земельные участки оказался в таких районах города, как:

·         Березовый - 193 824 руб./1 сотка;

·         Дивный - 195 578 руб./1 сотка;

·         Российский - 181 706 руб./1 сотка;

·         Индустриальный - 151 984 руб./1 сотка;

·         Белозерный - 136 816 руб./1 сотка;

·         Новый - 125 052 руб./1 сотка;

·         Дружелюбный - 120 879 руб./1 сотка;

·         Лазурный - 115 810 руб./1 сотка;

·         Старокорсунская - 113 855 руб./1 сотка;

·         Копанской - 110 766 руб./1 сотка;

·         Октябрьский - 90 636 руб./1 сотка;

·         Победитель - 82 018 руб./1 сотка.

 

В целом по городу земельные  участки по сравнению с I кварталом 2012 года подорожали на 2,7 %, а в пригороде, напротив, подешевели – на 7,6 %.

Рисунок № 5.

Таблтца № 4.

Больше всего предложений  о продаже участков сосредоточено  в следующих районах Краснодара:

·         ЦМР - 8,0%

·         Российская - 6,8%

·         ПМР - 6,7%

·         Старокорсунская - 5,3%

·         ФМР - 5,2%

·         Индустриальный - 4,6%

·         ЧМР - 4,1%

·         Энка -п.Жуково - 4,0%

·         Ростовское шоссе - 3,3%

·         Знаменский - 3,0%

·         Ленина - 2,8%

·         Елизаветинская - 2,7%

·         Российский - 2,6%

·         Северный - 2,6%

·         район Средней-Народной - 2,5%

·         Плодородный - 2,0%

·         Витаминкомбинат - 1,9%

·         Новознаменский - 1,7%

·         район Красной площади - 1,4%

 Остальные 28,8 % предложений приходятся на другие районы города.

Рисунок № 6.

 

Более подробная информация об уровне цен на незастроенные земельные  участки во IIквартале 2012 года представлена в таблице.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблтца №5. Цена 1 сотки земельных участков во IIквартале 2012 года

Информация о работе Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре