Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Участок №1

 

Условные обозначения: 1, 5, 8, 9 – многоэтажная жилая застройка;

4, 11 индивидуальная жилая застройка; 2, 20 – гаражи; 7 – ниисх;

6 – комплекс мед. Учреждений; 10 – производственно-складская зона;

12, 19 – АЗС; 13 – развлекательный комплекс; 14, 15  – детский сад;

16 – школа; 17 – трамвайное депо; 18 – железная дорога; 21, 22 – рынок

23 – торговый  центр

 

Участок №2

Условные обозначения: 1, 2 – многоэтажная жилая застройка;

3, 12, 13 - индивидуальная жилая застройка; 4, 7,10, 11 – гаражи; 8 – ниисх;

21 – комплекс мед. Учреждений; 22 – складская зона;

14 - АГЗС, 16 – АЗС; 5 – электростанция; 6 – хоз. корпуса

15 – СТО; 17 – река; 18 – ВУЗ; 9 – производственно-складская зона;

19, 20 – общежитие;

 

Участок №3

Условные обозначения: 1, 2 – индивидуальная жилая застройка; 3, 4 – многоэтажная жилая застройка; 5, 6, 7 – гаражи; 8 – производственно-складская зона; 9 – складская зона; 10 – электростанция; 11 – хоз. корпуса;

12 - общежития; 13 – парк; 14- ниисх; 15 - комплекс мед. Учреждений;

16 – спортивное сооружение; 17 –ВУЗ; 18 – АГЗС; 19 – АЗС; 20 – СТО;

21 – река;

Расчет рисков приведен в приложении.

 

Итоговая таблица по оценке экологических рисков

Факторы воздействия	Участок №1	Участок №2	Участок №3
	объект оценки	объект оценки	объект оценки
Воздействие	21,61	17,63	17,43
Чувствительность	8,65	8,66	9,79
Итого	30,26	26,29	27,22

 

 

Сводная таблица  результатов сравнения земельных  участков

	Участок №1	Участок №2	Участок №3
Оценка качества места размещения	1,843	1,935	1,811
Площадь участка, м2	15 800	16 000	15 600
Цена земельного участка, руб.	350 068 000	166 743 455	220 643 000
Экологический риск	30,26	26,29	27,22

 

Участок №2 по ул. Академика  Лукьяненко наиболее приемлемый для  реализации проекта:

• с точки зрения экспертов по оценке (максимальная оценка 1,935);
• самым недорогим по сравнению с другими (166 743 455 руб )
• а также первым по критерию «оценка экологических рисков».

 

 

 

 

 

 

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости.

 

Под наиболее эффективным способом использования объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование  имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово  осуществимым и в результате которого стоимость имущества будет максимальной». Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Использование объекта недвижимости должно отвечать трем критериям, чтобы соответствовать  его наиболее эффективному использованию:

- законодательно разрешенным;

- физически возможным;

- финансово осуществимым.

При этом рассматривается  использование свободного земельного участка.

Анализ проводится по следующему алгоритму:

- отбор всех  вероятных вариантов использования  объекта;

- проверка каждого  из вероятных вариантов использования  объекта на соответствие законодательству;

- проверка каждого  из соответствующих законодательству  вариантов использования объекта  оценки на физическую возможность;

- проверка каждого  из соответствующих законодательству  и физически возможных вариантов  использования объекта на финансовую  осуществимость;

- выявление из  финансово осуществимых вариантов  использования варианта, который обеспечивает максимальную прибыльность объекта;

- формулирование  вывода о варианте наиболее  эффективного варианта строительства  объекта.

Выберем наиболее эффективный способ использования  земельного участка из вариантов:

- офисный  комплекс;

- торговый  комплекс;

- жилой  комплекс.

Этап 1. Юридическая осуществимость

Согласно Генеральному плану  развития г. Краснодара, рассматриваемый  земельный  участок выделяется под  строительство объекта коммерческого  назначения. Таким образом, с юридической  точки зрения, строительство жилого комплекса на данном участке невозможно.

Этап 2. Физическая возможность

Требования, предъявляемые  к застраиваемым объектам, позволяют  возвести на выбранном земельном  участке все предполагаемые к  застройке варианты строительства  объекта недвижимости (кроме жилого комплекса, который не соответствует  генплану города). На данном этапе невозможно определить наиболее эффективный вариант, поэтому требуются дальнейшие расчеты.

Этап 3. Финансовая осуществимость (экономическая  целесообразность)

Ниже приведен качественный анализ вариантов строительства, позволяющий  выявить наиболее эффективный из всех физически возможных вариантов.

Метод заключается в анализе  основных параметров, характеризующих  объект недвижимости при различных  вариантах использования, и присвоении каждому параметру определенного  балла (исходя из условия: 1 – наименьший балл, 5 – наивысший балл). Далее  находится суммарный балл. Чем  выше балл, тем большее преимущество отдается конкретному варианту использования  объекта недвижимости, и тем выше его экономическая целесообразность.

Данный процесс представлен  ниже в табличной форме.

Анализ  эффективности офисного комплекса

п.п.	Критерии	Значение балла (1 – неуд., 5 – отл.)
		1	2	3	4	5
1	Местоположение			Х
2	Активность экономического окружения			Х
3	Доступность / подъездные пути				Х
4	Развитость окружающей инфраструктуры			Х
5	Наличие инженерно-технического обеспечения				Х
6	Параметры здания (общая  площадь, тип планировки и т.п.)			Х
7	Потенциал роста				Х
8	Уровень предпринимательского дохода				Х
9	Экология				Х
	Количество наблюдений	-	-	4	5	-
	Взвешенный итог	0	0	12	20	0
	Сумма	32 балла

 

Анализ  эффективности торгового комплекса

п.п.	Критерии	Значение балла (1 – неуд., 5 – отл.)
		1	2	3	4	5
1	Местоположение				Х
2	Активность экономического окружения				Х
3	Доступность / подъездные пути				Х
4	Развитость окружающей инфраструктуры			Х
5	Наличие инженерно-технического обеспечения				Х
6	Параметры здания (общая  площадь, тип планировки и т.п.)				Х
7	Потенциал роста				Х
8	Уровень предпринимательского дохода			Х
9	Экология				Х
	Количество наблюдений	-	-	2	7	-
	Взвешенный итог	0	0	6	28	0
	Сумма	34 балла

 

Анализ финансовой эффективности  жилого комплекса оценивать не будем, так как данный участок не предназначен для многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, использование  оцениваемого имущества в качестве торгового центра является наиболее эффективным вариантом.

 

4. Компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по видам использования с учетом результатов маркетингового анализа и анализа НиНЭИ.

По результатам анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка можно сделать вывод, что изменения в объемно-планировочной структуре объекта не требуется, т.к. функциональное назначение остается прежним – торговые помещения.

Графические материалы приведены  в приложении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Оценка стоимости земельного участка для выкупа инвестором-застройщиком в целях строительства.

 

Проведенный анализ рынка позволил прийти к заключению, что существует достаточное количество достоверной информации о недавних продажах / предложениях сопоставимых объектов. Сравнительный подход является наиболее широко применяемым и предпочтительным в условиях развитого рынка, так  как отражает реальные цены на текущую  дату, являющиеся ориентиров при совершении сделок.

В составе  сравнительного подхода выделяются следующие методы:

- метод парных сравнений;

- метод качественного  анализа цен сравнимых продаж (сравнительного анализа продаж);

- метод многофакторной  регрессии;

- метод  анализа иерархий.

 

После определения элементов  сравнения по ним применяются  корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для  измерения корректировок применяют  количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

После определения элементов  сравнения по ним применяются  корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для  измерения корректировок применяют  количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

Методы расчета корректировок 

Расчет корректировок  осуществляется, следующими методами: 

-  метод парных  продаж;

-  статистический анализ (корреляционно-регрессионный анализ);

-  анализ издержек;

-  анализ вторичных  данных;

-  экспертный метод. 

Согласно методу анализа  парных продаж, цены сделок (предложений) сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки  для одного элемента сравнения. При  этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам  сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.