Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре

 

 

Рисунок 11 – Продажа помещений модели № 3

 

 

 

6.2 Расчет потоков выручки

 

Для  оценки целесообразности инвестиционного проекта необходимо соизмерение затрат ресурсов с результатами, получаемыми в процессе производства, с целью определения дохода от хозяйственной деятельности.

Для корректного осуществления  такого соизмерения необходимо выдержать  ряд условий:

• соизмеряемые затраты и результаты должны иметь  абсолютно одинаковую размерность;
• стоимостная форма выражения затрат и результатов должна иметь исчисление в одинаковой валюте;
• в условиях нестабильной экономики при соизмерении затрат и результатов необходимо учитывать инфляционные процессы (при темпах инфляции национальной валюты более 5-6 % годовых);
• в связи с длительностью осуществления проектов, стадийностью их осуществления (предпроектной, проектной, строительной фазой и стадией ввода в эксплуатацию) меняется характер затрат (от единовременных в КПВ до текущих эксплуатационных), которые определенным образом размещаются во времени; в связи с этим, чтобы не допустить серьезных погрешностей, необходимо учитывать фактор времени в экономических расчетах. Это обусловлено тем, что денежные средства, разделенные определенным временным интервалом, не эквивалентны  друг другу.  Для сопоставления используют особую расчетную процедуру – дисконтирование.

Дисконтирование представляет собой корректировку затрат и результатов производства за определенный временной интервал с приведением их к определенному моменту времени внутри выбранного периода.

Теоретически возможны следующие  три варианта выбора точки приведения:

• к началу жизненного цикла проекта;
• к концу цикла;
• к промежуточному моменту.

       Также  по каждому варианту прилагаются  планы денежных потоков с расчётом  сальдо по инвестиционной деятельности, сальдо по финансовой деятельности, сальдо производственной деятельности  и ,наконец, общее сальдо потока (см. приложение 2).

 

 

                  Таблица 18 – Распределение денежных средств согласно модели № 1

Квартал	Итого доход за квартал, руб	Затраты на строительство	Выплаты % по кредиту	Расходы по кварталам, руб.
1	0	35 040	0	-35 040
2	0	46 809	0	-46 809
3	0	58 623	0	-58 623
4	0	152 421	0	-152 421
5	19 230	105 421	19 473	-124 894
6	20 475	163 675	19 473	-183 148
7	29 789	151 547	19 473	-171 020
8	30 438	104 413	19 473	-123 886
9	12 451	103 909	19 473	-123 382
10	12 710	103 204	19 473	-122 677
11	12 973	79 643	19 473	-99 115
12	13 242	56 440	19 473	-75 912
13	106 144		19 473	-19 473
14	108 347		17 038	-17 038
15	110 595		14 604	-14 604
16	112 890		12 170	-12 170
17	115 147		9 736	-9 736
18	117 451		7 302	-7 302
19	119 799		4 868	-4 868
20	122 196		2 434	-2 434
21	124 517			0
22	126 882			0
23	129 294			0

24	131 750			0
25	134 155			0,0
26	136 603			0,0
27	139 096			0,0
28	141 634			0,0
29	144 113			0,0
30	146 635			0,0
31	149 201			0,0
32	151 813			0,0
Итого	1 315 015
Расходы	-1404552,4	1 161 146	155 781	-1404552,4
Доходы	2719567,8

 

                                                        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 12 – Соотношение распределения доходов и затрат для модели №1

 

 

 

 

 

 

 

              Таблица 19 – Распределение денежных средств согласно модели № 2

Квартал	Итого доход за квартал, руб	Затраты на строительство	Выплаты % по кредиту	Расходы по кварталам, руб.
1	0	35 040	0	-35 040
2	0	46 809	0	-46 809
3	0	58 623	0	-58 623
4	0	152 421	0	-152 421
5	16 408	105 421	19 473	-124 894
6	17 471	163 675	19 473	-183 148
7	17 851	151 547	19 473	-171 020
8	18 239	104 413	19 473	-123 886
9	32 729	103 909	19 473	-123 382
10	33 409	103 204	19 473	-122 677
11	48 681	79 643	19 473	-99 115
12	49 691	56 440	19 473	-75 912
13	100 281		19 473	-19 473
14	102 362		17 038	-17 038
15	104 487		14 604	-14 604
16	106 655		12 170	-12 170
17	108 777		9 736	-9 736
18	110 953		7 302	-7 302
19	113 172		4 868	-4 868
20	115 435		2 434	-2 434
21	117 629			0
22	119 863			0
23	122 141			0
24	124 462			0
25	126 733			0
26	129 046			0
27	131 401			0
28	133 799			0,0
29	136 141			0,0
30	138 523			0,0
31	140 947			0,0
32	143 413			0,0
Итого	1 256 145
Расходы	-1404552,4	1 161 146	155 781	-1404552,4
Доходы	2660697,9

 

 

 

 

Рисунок 13 – Соотношение распределения доходов и затрат для модели №2

 

 

 

 

     Таблица 20 – Распределение денежных средств согласно модели № 3

Квартал	Итого доход за квартал, руб	Затраты на строительство	Выплаты % по кредиту	Расходы по кварталам, руб.
1	0	35 040	0	-35 040
2	0	46 809	0	-46 809
3	0	58 623	0	-58 623
4	0	152 421	0	-152 421
5	13 690	105 421	19 473	-124 894
6	14 578	163 675	19 473	-183 148
7	14 895	151 547	19 473	-171 020
8	15 218	104 413	19 473	-123 886
9	43 520	103 909	19 473	-123 382
10	44 423	103 204	19 473	-122 677
11	84 265	79 643	19 473	-99 115
12	86 013	56 440	19 473	-75 912
13	94 428		19 473	-19 473
14	96 387		17 038	-17 038
15	98 388		14 604	-14 604
16	100 430		12 170	-12 170
17	102 417		9 736	-9 736

                                                                                

18	104 466		7 302	-7 302
19	106 555		4 868	-4 868
20	108 686		2 434	-2 434
21	110 751			0
22	112 856			0
23	114 999			0,0
24	117 185			0,0
25	119 324			0,0
26	121 501			0,0
27	123 718			0,0
28	125 977			0,0
29	128 181			0,0
30	130 425			0,0
31	132 707			0,0
32	135 029			0,0
Итого	1 196 458
Расходы	-1404552,4	1 161 146	155 781	-1404552,4
Доходы	2601010,8

 

 

 

Рисунок 14 – Соотношение распределения доходов и затрат для модели №3

 

 

 

 

6.3 Оценка эффективности вариантов проектов

 

Оценка эффективности  вариантов проектов проводится по сроку окупаемости выбранных моделей. Для определения срока окупаемости модели рассчитывается чистый дисконтированный доход за каждый месяц существования проекта.

Порядок расчета следующий:

• Определение помесячного дохода как разности дохода от реализации помещений и затрат капитальных вложений на возведение объекта в соответствующем периоде;
• Дисконтирование потока доходов и капитальных вложений;
• Определение чистого дисконтированного дохода по периодам как разницы дисконтированных доходов и капитальных вложений;
• Расчет чистого дисконтированного дохода нарастающим итогом;
• Определение срока окупаемости проекта в интервале перехода чистого дисконтированного дохода от отрицательной к положительной величине методом интерполяции.   Расчеты чистого дисконтированного дохода и срока окупаемости приведены в таблицах 23-25.
• Построение графика окупаемости проекта.

В месте пересечения линии  графика с осью абсцисс определяется срок окупаемости проекта. Графики  окупаемости моделей приведены  на рисунках 15-17.

Срок окупаемости –  минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Иными словами, это период, измеряемый в месяцах, кварталах, годах, начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные  с инвестиционным проектом, покрываются  суммарным результатом его осуществления.  

– Расчет индекса доходности для каждой модели производится по формуле:

 

Расчет индекса доходности для каждой модели приведен в итоговой таблице данного расчета  

 

 

6.4 Заключение

 

Таблица 26 – Показатели эффективности проекта

№ п/п	Показатель	Модели продажи
		№1	№2	№3
1	Чистый дисконтированный доход, тыс. руб.	236 249	224 244	212 517
2	Срок окупаемости, кв.	27,7	27,7	27,7
3	Индекс доходности	1,21	1,20	1,19