Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре

Министерство образования  Российской Федерации

Кубанский Государственный  Технологический Университет

Кафедра технологии, организации, экономики строительства  и управления недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Индивидуальное  задание

 

На тему: «Трехэтажный торговый центр в г. Краснодаре»

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                  Выполнил: студент 5 курса

                                                                         группы 08-С-ЭУ2

                                                              Логачев Д.Е.

                       Проверил:

                                                                        Пархоменко В.А.

 

 

 

 

 

Краснодар, 2012

 

Содержание

1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…….3
2. Маркетинговый анализ рынка недвижимости……………………….4

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости……...40

4. Компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по видам использования с учетом результатов маркетингового анализа и анализа НиНЭИ…………………………43
5. Оценка стоимости земельного участка для выкупа инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………….44
6. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………49

7. Приложения………………………………………………………….63

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания

 

• Проект представляет собой 3-этажный торговый комплекс общей площадью 25 472 кв.м с надземной парковкой на 170 машиномест. Площадь торговых помещений 13 122 кв.м.
• Стоимость строительства торгового комплекса укрупненным показателям (при расчете использовался сборник Ко-Инвест 2009г) составляет 1 119 835 тыс. руб.

 Габариты здания: 152,6 х 48,6 м.

Функциональное назначение – торговые помещения.

• Торговый комплекс предлагает современные и прагматичные архитектурно планировочные решения:
• Современный дизайн и планировка
• Просторные помещения и холлы

• Естественное освещение за счет большого кол-ва светопропускающих      конструкций

• Высокое межэтажное пространство
• Современные эскалаторы и лифты
• Специальные комнаты для детей
• Озеленение и места для отдыха

 

2. Маркетинговый анализ рынка недвижимости

 

  2.1 Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе.

 

В текущем году в крае сохраняется  положительная динамика практически  всех основных показателей социально-экономического развития.

Относительно 6 месяцев прошлого года темпы роста  в промышленности, общественном питании, сельском хозяйстве, розничной торговле, сфере платных услуг населению, транспортном комплексе, оптовой торговле и связи составили от 101% до 113%.

Индекс промышленного производства в январе-июне текущего года составил 100,8% против 109,7% годом ранее, что связано с замедлением положительной динамики обрабатывающих производств, где индекс составил 100,6% вместо 111,9% в 1 полугодии прошлого года, и производства и распределения электроэнергии, газа и воды – 101,5% вместо 103,6%. В тоже время улучшены результаты работы добывающего сектора, впервые за три года нарастившего добычу полезных ископаемых, – на 2,3% (год назад отмечалось снижение на 0,8%).

В результате роста продуктивности сельскохозяйственных животных и увеличения производства мяса, молока и яиц (на 5,5%, 2,3% и 2,6%, соответственно) сохраняется  положительная динамика в сельском хозяйстве – 102% (год назад темп роста составлял 103,5%).

Опережение прошлогодних темпов роста отмечено в транспортном комплексе. Объем услуг увеличен на 7,3% (в 1 полугодии 2011 года – на 2,9%) за счет роста показателя в железнодорожном, водном, воздушном транспорте, во вспомогательной  и дополнительной транспортной деятельности.

Продолжается рост оборота  оптовой торговли – на 9,1% в январе-июне текущего года против 5,1% в аналогичном  периоде прошлого года. При этом оборот оптовых организаций, занимающих свыше 73% в структуре оптовой торговли, увеличился на 2,8% (год назад –  на 0,4%).

Оборот розничной торговли возрос на 5,6%, что на 0,7 процентного  пункта (далее – п.п.) выше прироста в январе-июне прошлого года. Темпы  роста оборота общественного  питания и объема платных услуг  населению, напротив, уменьшились –  на 0,3 и 1,2 п.п., составив, соответственно, 101,3% и 106%.

Вместе с тем, объем  строительных работ составил 99,1% к  аналогичному периоду прошлого года (годом ранее рост показателя достигал 131%), что связано с завершением строительства ряда олимпийских объектов. В тоже время, высокими темпами растет ввод жилья – на 13,3% относительно 1 полугодия 2011 года (вместо снижения на 9,6% год назад).

Позитивно изменение показателей, характеризующих уровень жизни  населения.

Сохранена положительная динамика реальных располагаемых денежных доходов  населения – 101,1% к аналогичному периоду предыдущего года (против 102,2% в 1 полугодии 2011 года). Величина среднедушевых  денежных доходов составила 15,8 тыс. рублей в месяц.

Увеличились темпы роста заработной платы: номинальной – на 7,8 п.п. до 119,2%, реальной – на 12,7 п.п. до 114,2%. Среднемесячный размер оплаты труда превысил 20,5 тыс. рублей.

Уровень инфляции ниже прошлогодних значений – 104,4% вместо 109,8% в январе-июне 2011 года. С начала года потребительские  цены выросли на 3,6% к декабрю 2011 года (июнь 2011 года к декабрю 2010 года –  на 5,6%).

Снижен уровень регистрируемой безработицы – с 0,9% в июне прошлого года до 0,8% в июне текущего года.

 

2.1.1. Положение края в сравнении с крупными субъектами ЮФО

Социально-экономические  показатели края имеют лучшие результаты:

• по темпам роста пассажироперевозок – 106,3% (в других крупных субъектах – от 95,5% до 100%), платных услуг населению – 106% (в других крупных субъектах от 100,5% до 103,7%);
• по объемам производства: продукции сельского хозяйства (на 62% больше, чем в Ростовской области, имеющей 2 результат), выполненных работ в строительстве, в том числе жилищном (превосходит объемы строительства Ростовской области, соответственно в 5 и 2,3 раза), объемам отпуска продукции по виду деятельности "производство и распределение электроэнергии, газа и воды" (на 21% превышает отгрузку в Ростовской области), оборотов всех секторов потребительского рынка (Ростовская область отстает по розничным продажам – на 14%, по услугам общепита – на 35%, платным услугам – на 42%);
• по величине финансового результата деятельности организаций в январе-мае текущего года (в 2,2 раз больше, чем в Волгоградской области, имеющей 2 результат);
• по размеру номинальной среднемесячной заработной платы (в январе-мае 2012 года) – 20 тыс. рублей (в других крупных субъектах ЮФО от 17,7 до 18,3 тысячи) и темпам её роста как в номинальном выражении – 118,9% (в Астраханской области – 113,7%, в Ростовской – 115%, в Волгоградской – 116,1%), так и в реальном – 113,9% (в Астраханской области – 110,1%, в Ростовской – 110,4%, в Волгоградской – 112,8%);
• по уровню регистрируемой безработицы – 0,8% (в Ростовской области – 0,9%, в Астраханской – 1,2%, в Волгоградской области – 1,3%).

    Край занимает второе место:

• по темпам роста добычи полезных ископаемых – 102,3% (больше только в Астраханской области – 121%), ввода жилья – 113,3% (в Астраханской области – 115,3%);
• по объемам оптовой торговли (в крае на 9% меньше, чем в Ростовской области), количеству перевезенных пассажиров (на 18% меньше, чем в Ростовской области);
• по размеру денежных доходов на душу населения (в январе-мае 2012 года) – 15,3 тыс. рублей (в Астраханской области 15,5 тысячи).

 

2.1.2. Промышленность.

Индекс производства относительно соответствующего периода прошлого года составил 100,8% (против 109,7% в 1 полугодии 2011 года). Положительная динамика выпуска продукции получена во всех трех основных секторах.

В добыче полезных ископаемых индекс промышленного производства достиг 102,3% к январю-июню прошлого года (год  назад – 99,2%).

Рост добычи сложился по всем видам  полезных ископаемых: нефти – на 2,3%, газу природному – на 1,8%, нерудным стройматериалам – на 12,1%.

В обрабатывающих производствах индекс промышленного производства составил 100,6% к аналогичному периоду прошлого года (вместо 111,9% годом ранее).

Рост индекса обеспечен только в 6-ти из 14 основных видов деятельности. Значительно увеличена выработка  электрооборудования (на 95,8%), металлургической продукции и готовых металлических изделий (на 52,3%), а также резиновых и пластмассовых изделий (на 10%), машин и оборудования (на 8%), строительных материалов (на 7,4%) и нефтепродуктов (на 5,5%).

Отрицательная динамика допущена в 8 видах деятельности:

• в производстве пищевых продуктов – снижение объемов производства составило 13,7% (сокращена выработка мясо- и рыбопродуктов – на 3% и 23%, соответственно, муки – на 29%, сахара – на 82%, кофе – на 12%, водки – на 45%, готовых кормов для животных – на 6,7%);
• в текстильном и швейном производстве – на 8,7% (уменьшен выпуск трикотажных и чулочно-носочных изделий – на 17% и 47%, соответственно, спецодежды и костюмов – на 12%);
• в производстве кожи, изделий из кожи и обуви – на 27,3% (производство обуви снижено на 9%, хромовых кожтоваров – на 64%);
• в деревообработке – на 54% (сокращена выработка древесностружечных плит – на 26%, щепы технологической – на 94%, шпона строганного – на 42%, оконных и дверных блоков – на 89% и 33%, соответственно);
• в целлюлозно-бумажном производстве и издательской деятельности – на 9,3% (за счет уменьшения на 22% производства полиграфической продукции, в том числе: книг и брошюр – на 30%, деловых бланков – на 18%);
• в химическом производстве – на 7,1% (выработка йода снижена на 99%, минеральных удобрений – на 8,5%, пластмасс – на 71%, парфюмерных и косметических средств – на 20%);
• в производстве транспортных средств и оборудования – на 8,7% (выпуск грузовых вагонов уменьшен на 15%, велосипедов – на 16%);
• в производстве мебели – на 4,3% (сокращено производство кроватей деревянных – на 22%, диван-кроватей – на 14%, диванов и кушеток – на 8%, кресел – на 7%).

В производстве и распределении  электроэнергии, газа и воды индекс промышленного производства составил 101,5% (год назад – 103,6%).

В 1 полугодии 2012 года выработка электроэнергии возросла на 0,2%, теплоэнергии – на 0,3%.

3. Строительство

Объемы строительных работ  выполнены на сумму 156,4 млрд. рублей или 99,1% к январю-июню прошлого года (год назад – 131,1%). При этом объемы строительно-монтажных работ по возведению зданий выросли на 3,5%, объемы дорожного строительства снижены на 17%.

Введено в эксплуатацию 6,7 тыс. зданий жилого и 49 зданий нежилого назначения (7 промышленных, 12 сельскохозяйственных, 12 коммерческих, 3 учебных, 2 здравоохранения и 13 прочих).

Среди основных введенных объектов:

- нефтеёмкости  на 144 тыс. куб. метров, мощности  по выработке теплоэнергии (6,3 Гкал/час);

- свиноферма  на 3,7 тыс. голов, ферма КРС на 1,8 тыс. мест;

- мощности  по производству мяса (24 тонны  в смену), пиломатериалов (3,2 тыс.  куб. метров в год), блоков из  ячеистого бетона (6,1 млн. усл.  кирпичей в год);

- 58 антенно-мачтовых  сооружений и одна башня для  сотовой связи;

- 7 автозаправочных  станций, торговые предприятия  площадью 1,3 тыс. кв. метров, предприятия  общепита на 28 мест, общетоварные  склады площадью 1,5 тыс. кв. метров, рынки на 1,3 тыс. торговых мест;

- санатории  на 84 койки, больничные учреждения  на 20 коек, детские сады на 450 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс  и плоскостные спортивные сооружения  площадью 2,2 тыс. кв. метров.

Проложено свыше 500 км линий электропередачи, 132 км газопроводов и 2,5 км водоводов, 252 км радиорелейных и 564 км волоконно-оптических линий связи.

Улучшена динамика в жилищном строительстве. За 6 месяцев текущего года введено 1,8 млн. кв. метров жилых домов, что на 13,3% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (год назад отмечалось снижение объемов введенного жилья на 9,6%).

Это связано с ростом объемов многоквартирного жилья, вводимого предприятиями и организациями – на 30%, до 1 млн. кв. метров. Индивидуальными застройщиками построено 830 тыс. кв. метров жилых домов, что на 2,2% меньше, чем год назад.

Краевой целевой программой "Жилище" в текущем году предусмотрено  финансирование из краевого бюджета  следующих мероприятий:

- строительство (реконструкция)  объектов социальной инфраструктуры  в рамках реализации проектов  по комплексному развитию территорий, предусматривающих строительство  жилья экономкласса, – 76,2 млн.  рублей (в рамках данного мероприятия  ведется строительство школы  в г.Геленджике и детского сада  на 140 мест в г.Приморско-Ахтарске);