Анализ коммерческой недвижимости в г.Москве

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ 

ПИЩЕВЫХ ПРОИЗВОДСТВ»

(МГУПП)

 

 

РЕФЕРАТ

по дисциплине

«Экономика недвижимости»

 

На тему:

«Анализ коммерческой недвижимости в г.Москве»

                                                    

 

Выполнила: студентка ИЭМиП,

5 курс, 1 группа, спец.080502

Кисова В.

Проверил: Власенкова Т.А.

                                                              

 

 

                                                        

Москва

2013 г.

Понятие коммерческой недвижимости.Виды коммерческой недвижимости.

Коммерческая  недвижимость — это земельные участки, сооружения или здания, которые используют для коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением прибыли, дохода от аренды, от инвестиций. Коммерческая недвижимость подразумевает под собой офисные здания, гостиницы, промышленные объекты, магазины, торговые центры, склады, сельскохозяйственные предприятия и гаражи.

Эта недвижимость подразделяется на шесть категорий.

• Первая — свободного назначения. В нее входят отели, кафе, рестораны, спортивные сооружения и так далее.
• Вторая категория — розничная торговля. Входят различные магазины и торговые центры.
• Третья — офисная категория. Кабинеты и офисные здания.
• Четвертая — индустриальная. Складские помещения, производственные здания и промышленные предприятия.
• Пятая категория — апартаменты. Входят в нее аренда на сутки и многоквартирные дома.

К последней, шестой категории — социальной — принадлежат бассейны, медицинские центры, аэропорты, гольф-клубы и прочее. 
Из вышеуказанных категорий лишь первые четыре имеют прямое отношение к коммерческой недвижимости, остальные же скорее жилые и направленные социально объекты, которые возможно коммерчески использовать с целью получения прибыли.

Такая недвижимость, по сути своей, представляет собою земельные и прочие естественные леса, угодья, водные обособленные объекты, многолетние насаждения, а также  иное имущество, тесно связанное  с землей и прикрепленное к  ней (например, объекты, сооружения, здания).

Эта недвижимость подразумевает собой  получение постоянного дохода при  коммерческом использовании недвижимости, в которую также входят вещные права, морские или же воздушные  суда, подлежащие государственной регистрации, и космические объекты.

Коммерческая недвижимость также  подразумевает недвижимость жилую  при условии, что ее использование  приносит прибыль. К примеру, многоэтажный жилой дом причисляется к коммерческой недвижимости, однако каждая отдельно взятая квартира — это частное жилье.

Возведение многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости (причисляется к коммерческой), где необходимо архитектурное решение, проектирование дома и постройка — инвестиционное вложение средств с целью получения прибыли.

Однако в тот же момент квартира является недвижимостью жилой, и  после реализации всех квартир проект перестает быть коммерческим и попадает в раздел недвижимости частной и  жилой.

В итоге, коммерческая недвижимость — это хороший способ вложить капитал в выгодное предприятие с целью скорого обогащения.

 

Рынок в целом. Объем предложения

По сравнению с 2011 годом  в 2012 году основной  рост общей площади сместился с первого на третий квартал года.

В развитии рынка на протяжении 2012 года можно выделить 2 основных этапа:

• С января по июль явно выраженные тенденции на рынке  отсутствовали, рынок сильно колебался, что, отчасти, могло объясняться некоторой политической и экономической нестабильностью.
• С июля по октябрь в процессе постепенной активизации деловой активности объем предложения по общей площади  вырос на 44%.
• Всего с декабря 2011 по декабрь 2012 года по количеству объем предложения вырос на 6%, а по общей площади – снизился на 5% и составил 1 220 объектов общей площадью 2 313 тыс. кв. м.

 

 

 

 

 

 

Ценовые показатели

В 2012 году вместе со снижением  объема предложения цены как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте росли, в результате чего к декабрю 2011 года их уровень превысил уровень годовой давности на 4% в долларах и на 2% в рублях, составив 4344 $/кв. м, или 133,3 тыс. руб./кв. м.

Общий объем предложения  коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в декабре, по стоимости  снизился на 1% и составил 10,05 млрд. $.

 

 

 

Объем предложения

За 2012 год изменение объема предложения по общей площади  составило -25% до 501 тыс. кв. м. - по производственно-складским  помещениям, -6%  до 1 210 тыс.кв. м. - по офисным, +14% - по торговым до 367 тыс. кв. м и +46% до 235 тыс. кв. м - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в декабре 2012 года составил 325 торговых объектов общей площадью 367 тыс. кв. м, 649 офисных  объектов общей площадью 1 210 тыс. кв. м, 72 производственно-складских помещения  общей площадью 501 тыс. кв. м и 174 помещения  свободного назначения общей площадью 235 тыс. кв. м.

В структуре рынка по общей  площади лидирующее положение в  декабре 2012 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых  на рынке составила 52%, второе место  с долей 22% заняли производственно-складские  помещения, доля торговых помещений  составила 16%, а доля помещений свободного назначения – 10%. Доля офисных помещений  за год практически не изменилась (-0,5%), доля помещений свободного назначения выросла на 3,5%, а торговых – на 2,6%. Доля же производственно-складских помещений, наоборот, на 5,7% снизились.

 

Следствием большей востребованности небольших торговых помещений и помещений свободного назначения стало то, что их доля снизилась, и средняя площадь выросла соответственно на 25% и 52%.

Наибольшим спросом среди офисных  и производственно-складских помещений  пользовались крупные помещения, они  уходили с рынка, поэтому доля небольших по площади помещений  выросла, а средняя площадь за год уменьшилась. Уменьшение по офисным  объектам составило, соответственно, 22% до 1865 кв.м., а производственно-складских помещений - на 18% до 6958 кв. м.

 

 

Ценовые показатели

После значительного, на 19% роста цен на торговые помещения в 2011 году, цены на торговые помещения в 2012 году на 10% скорректировались вниз. В это же время по помещениям свободного назначения рост цен продолжился, в результате чего общий прирост их цен за 2 года составил около 50%, что свидетельствует, скорее всего, о большом спросе на использование качественных предложений данного сегмента под торговлю.

Снижение цен на офисные  помещения, как и в 2011 году, оказалось  незначительным и составило 2%.

Рост цен в условиях уменьшения объема  предложения по производственно-складским помещениям может свидетельствовать о росте спроса, в то время, как снижение цен в условиях роста объема предложения по торговым помещениям, наоборот, говорит, скорее всего, о временном снижении спроса. Незначительное снижение цен на офисные помещения в условиях снижения объема их предложения говорит о стагнации этого сегмента и, наоборот, рост объема предложения в условиях роста цен на помещения свободного назначения говорит о существенном увеличении спроса на объекты этого сегмента.

Объем предложения в стоимостном  выражении по торговым объектам вырос  на 3%, по офисным помещениям снизился на 7%, по производственно-складским помещениям уменьшился на 18%, а по помещениям свободного назначения за счет значительного роста общей площади вырос на 65%.

 

 

 

 

 

Торговая  недвижимость

Объем предложения

В декабре 2012  года общая площадь предложений торговой недвижимости в центре за счет снижения как средней площади объектов, так и их количества по сравнению с декабрем 2011 года снизилась на 42%. За пределами центра объем предложения по площади за счет роста средней площади объектов вырос на 23%.

Всего в декабре 2012 года на продажу было выставлено 44 объекта  в пределах Садового Кольца и 281 объект за его пределами суммарной площадью 27 и 340 тыс. кв. м соответственно.

Общий объем предложения  торговых помещений в декабре  составил 325 объектов общей площадью 367 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1130 кв. м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты  в центре с декабря 2011 по декабрь 2012 года выросла на 15% до 14 165$/кв.м, а за пределами Садового Кольца уменьшилась на 6% до 54 41784$/кв. м. Поскольку за 2011 год цены на объекты в центре снизились, 2012 год для таких объектов фактически явился годом “отыгрывания” утраченных позиций. Для торговых объектов на периферии ситуация сложилась диаметрально противоположной - после существенного роста 2011 года цены на них в 2012 году скорректировались.

Средневзвешенная цена по всем торговым помещениям за счет ухода  с рынка за 2012 год качественных дорогих объектов и выхода более  дешевых снизилась на 10% до 5 835$/кв. м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев за счет существенного снижения объема предложения по площади в центре снизился на 33%, а на периферии за счет роста общей площади, наоборот, вырос на 16%.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 33% по общей  площади и на 14% по количеству. Объем  же предложения офисных помещений  за пределами центра, наоборот, вырос  – на 1% по общей площади и на 40% по количеству.

Всего в декабре 2012 года был  выставлен 161 объект общей площадью 178 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 488 объектов за его пределами  суммарной площадью 1 033 тыс. кв. м. Общий  объем предложения офисных площадей составил 649 объектов общей площадью 1 210 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1 865 кв. м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2011 по декабрь 2012 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре практически не изменилась (ее рост составил всего 1% до 9 406 $/кв. м), а за пределами Садового Кольца увеличилась на 7% до 4 057 $/кв. м.

Цена по всем офисным помещениям за 2012 год снизилась на 2% и составила 4 842 $/кв. м.

Объем предложения в стоимостном  выражении снизился за год на 33% до 1 670 млн.$  в пределах Садового Кольца. За пределами центра объем предложения вырос на 9% до 4 189 млн.$, а в целом общая заявленная стоимость офисных объектов в 2012 году снизилась на  7% до 5 859 млн.$.

 

 

Вывод

1. Невысокие темпы экономического роста как в мировой экономике, так и в России в 2012 году сказались и на рынке коммерческой недвижимости. Факторами, которые сдерживают активное развитие рынка по-прежнему остаются: нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, отток капитала, стоимость кредитов, а также отсутствие однозначных позитивных трендов в потребительском секторе.
2. Основной тенденцией рынка аренды коммерческой недвижимости в 2012 году стало сокращение объемов предложения – как по количеству, так и по общей площади объектов. Временная стабилизация экономической ситуации на внешних рынках и ослабление политической напряженности в России привели к всплеску активности арендаторов, в то время как темпы ввода новых объектов торговой и офисной недвижимости остаются низкими.
3. Между развитием рынка купли-продажи и аренды в анализируемый период наблюдались следующие отличия:
• объем предложения на рынке продажи по торговым помещениям вырос, в то время, как объем предложения на рынке аренды по торговым помещениям снизился.
• средние ставки на рынке аренды росли по всем видам недвижимости, в то время, как на рынке продажи цены на объекты торговой и офисной недвижимости снизились, в связи с чем можно заключить о том, что рынок продажи в 2012 году чувствовал себя менее уверенно.
4. На рынке купли-продажи наибольший интерес для покупателей по-прежнему представляют качественные офисные и торговые объекты в центре города
5. На рынке аренды платежеспособный спрос начал активно смещаться за пределы Садового кольца, где в течение последних нескольких лет стабильно увеличивался объем качественных офисных площадей.

Главный вывод

Рынок находится в стадии стабильности, граничащей со стагнацией. Рост цен сопоставим с уровнем  инфляции и ценовые показатели продолжают оставаться на 20-30% ниже докризисного уровня. От глобальных явных тенденций рынок уходит в сторону дифференциации в зависимости от набора локальных факторов.