Организация проведения государственной кадастровой оценки земель

2.4. Кадастровая оценка земель промышленности.

В соответствии с методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 №П/049, виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в шесть групп.

Первая группа земель промышленности и иного специального назначения включает в себя земельные участки:

• для размещения наземных объектов космической инфраструктуры
• земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других объектов воздушного транспорта
• земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вторая группа включает в себя:

• земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности
• земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами

В соответствии с п.4 методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 №П/049, кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется через уравнение связи между рыночной информацией и значениями факторов кластеризации или методом альтернативной оценки. К третьей группе относятся земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.

В соответствии с п.5 методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 №П/049, кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется на основе рыночной стоимости эталонного земельного участка, выбранного для каждого кластера.

Четвертая группа включает в себя земельные участки:

• для разработки полезных ископаемых (карьеры)
• линейных объектов (автодороги и железные дороги и установленные полосы отвода, ЛЭП, газопроводы, нефтепроводы, кабельные линии связи и др.)
• сооружений и объектов энергетики, связи и радиофикации (наземные и подземные)
• искусственно созданных внутренних водных путей
• для установки охранных зон с особыми условиями использования
• береговой полосы

В соответствии с п.6 методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 №П/049, кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется на основе утвержденных средних удельных показателях кадастровой стоимости категории земель, граничащих с оцениваемыми земельными участками.

Пятая группа включает в себя земельные участки:

• предприятий связи
• железнодорожных вокзалов и станций
• автовокзалов и автостанций
• морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений
• объектов трубопроводного транспорта
• охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями

В соответствии с методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 №П/049, удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территорий того же административного района.

Шестая группа включает в себя земельные участки:

• для размещения и подготовки воинских формирований и органов
• для разработки, производства, испытания, ремонта, хранения вооружения и захоронения отходов
• земельные участки для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады, др.)
• земли иного специального назначения

В соответствии с методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 №П/049, удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному значению к оцениваемых земельным участкам в пределах того же административного района.

Проводить кадастровую оценку земель промышленности необходимо не реже, чем раз в 5 лет. Методика расчета кадастровой стоимости регламентирована Земельным кодексом и нормативными актами Правительства РФ.

2.5. Кадастровая оценка земель поселений.

Методической основой определения удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по различным видам функционального использования земель является статистический анализ рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. 
 
Удельный показатель кадастровой стоимости земель поселений определяется с учетом: 
          -уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной рыночной информации об объектах недвижимости ( в качестве основной информационной базы в городах служат сведения о рынке квартир и индивидуальных жилых домов);

-вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

-факторов местоположения и окружающей среды.

Реализация методики кадастровой оценки земель поселений идет по двум технологическим линиям расчета и двум программным модулям—для больших и малых поселений. На основе факторного анализа показателей социально-экономического развития муниципальных образований, а также таких параметров, как уровень развития транспортной и инженерной инфраструктуры, уровень развития социальной сферы, состояние окружающей среды, архитектурно-художественная и историческая ценность застройки и ландшафта, природно-рекреационный потенциал территории и других выделяются однородные по общности признаков группы административных районов, группы поселений и кадастровые кварталы в границах поселений. Затем, на основе рыночных сделок с застроенными и незастроенными земельными участками, квартирами, жилыми домами, гаражами определяются аналитические зависимости изменения стоимости земли для различного сочетания ценообразующих факторов с последующим расчетом показателей кадастровой стоимости земель для тех поселений и кадастровых кварталов по которым отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земельных участков на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и недвижимости. В тех поселениях и кварталах в границах поселений, а также для тех видов использования земель, по которым отсутствует статистика сделок, кадастровая стоимость земель определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительную ценность (полезность) земель с использованием регрессионного анализа и экспертно-аналитических моделей. 
Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений являются: 
-удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений и/или удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по 14 видам функционального использования земель в границах поселений;

-картосхемы распределения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и оценочным зонам в границах поселений.

В зависимости от формируемых, в настоящее время, нормативных требований к налоговой базе земельных участков Методика позволяет устанавливать кадастровую стоимость отдельного земельного участка, как исходя из принципа текущего использования, так и исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

2.6.Кадастровая оценка  лесных земель

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости лесных земель для целей налогообложения.

Объектом кадастровой оценки в зависимости от уровня кадастровой оценки являются лесные земли оценочных зон, субъектов РФ, лесхозов, участков земель лесного фонда.

Методической основой кадастровой стоимости земель лесного фонда является капитализация расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования этих земель. 
          При проведении кадастровой оценки лесных земель по оценочным зонам и субъектам Российской Федерации, по лесхозам, а также по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов в расчет принимается один вид лесопользования – заготовка древесины и определяются следующие показатели в расчете на 1 га лесных земель:

-базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

-базовые оценочные затраты;

-цена производства древесины;

-расчетный рентный доход;

-кадастровая стоимость.

На уровне кадастровой оценки лесных земель лесного фонда в качестве объекта оценки выступают участки лесных земель в границах лесхозов, которые подразделяются на три вида:

• Земли не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами и иные).
• Участки лесных земель, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями.
• Участки лесных земель, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок главного пользования при их экономической целесообразностью. 
            Результатами работ по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда являются: 
  -показатели кадастровой стоимости в расчете на 1 га лесных земель по оценочным зонам Российской Федерации и лесхозам;-показатели кадастровой стоимости в расчете на 1 га лесных земель по трем указанным выше участкам лесных земель в границах лесхозов;

-картосхема распределения удельных показателей кадастровой стоимости лесных земель по оценочным зонам и субъектам Российской Федерации.

 
               2.7. Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методической основой определения удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений является статистический анализ рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости (включая оценку рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р), а также анализ влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость земель по тем объединениям, по которым отсутствует статистика рыночных сделок. 
           В целях преодоления территориальной неравномерности статистической обеспеченности исходной рыночной информацией Методика предусматривает кластеризацию садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории субъекта РФ по факторам, перечень которых устанавливается для каждого субъекта РФ на основе типового перечня, включающего такие факторы как развитие транспортной сети, наличие электро-, газо- и водоснабжения, качество земель, удаленность от города-центра, леса, водоемов и т.п. 
           По кластерам с достаточной рыночной информацией строится регрессионная модель зависимости рыночной цены и/или рыночной стоимости земель объединений и ценообразующих факторов. Кадастровая стоимость земель оцениваемого объединения определяется путем подстановки в модель его характеристик по соответствующим ценообразующим факторам. 
           По кластерам с недостаточной рыночной информацией для определения кадастровой стоимости объекта оценки используется соотношение между кадастровой стоимостью земель объединений в кластерах с достаточной рыночной информацией и кадастровой стоимостью сельскохозяйственных угодий (для садоводческих и огороднических объединений) или кадастровой стоимостью земель под индивидуальной жилой застройкой в поселениях (для дачных объединений). 
          Результатами работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений являются: 
-удельные показатели кадастровой стоимости земель по каждому из входящих в перечень садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории субъекта Российской Федерации;

-картосхемы распределения удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений по оценочным зонам субъекта Российской Федерации.