Организация проведения государственной кадастровой оценки земель

 

1.5.Кадастровая стоимость  земель. Удельный показатель кадастровой стоимости земель.

В соответствии с действующим законодательством в отношении каждого земельного участка в обязательном порядке подлежит определению его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.

Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования (например, путем застройки).

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков  регламентирован действующим законодательством достаточно подробно. В его основу положено определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования участков.

 

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа - сельскохозяйственные  угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа - земли  под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли  под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных  лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа - земли  под лесами, не переведенные в  установленном законодательством  порядке в состав земель лесного  фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей)на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе, определяется по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья. Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

второй этап - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования).

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

 

(МИНИСТЕРСТВО  ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ  от 4 июля 2005 г. N 145 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ  МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО  ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ)

 

 

 

2.Организация проведения  государственной кадастровой оценки  земель.

Согласно постановлению Правительства РФ от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» кадастровая оценка проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Для каждой категории земель разработаны свои методические рекомендации, в соответствии с которыми проводилась оценка. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 8.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в редакции постановления Правительства РФ от 11.04.2006г. № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель») установлена периодичность кадастровой оценки земельных участков не реже 1раза в 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года.

Новые методические рекомендации позволяют в лучшей степени отразить состояние рынков недвижимости, повысить точность кадастровой оценки отдельных земельных участков и в результате добиться более справедливого установления налоговой базы и сокращения числа возможных споров в отношении кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Введение в действие гл. 31 Налогового кодекса привело к увеличению поступлений платежей за землю (земельного налога и арендной платы) в консолидированный бюджет Тверской области.

Согласно п.1 ст.394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

В соответствии с п.9 ст.396 Налогового кодекса Российской Федерации представительные органы муниципальных образований при установлении налога вправе предусмотреть для отдельных категорий налогоплательщиков право не исчислять и не уплачивать авансовые платежи по налогу в течение налогового периода.

 

 

 

2.1.Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Утверждена процедура определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения"

Методической основой определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий является капитализация расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования этих земель. 
          Первый этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий проводится с целью определения средней кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов Российской Федерации и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъектов Российской Федерации. 
          При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий определяются следующие показатели в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продуктивность в рублях и в центнерах кормовых единиц), оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.  
          Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий проводится на уровне отдельных сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе кадастровой оценки. 
        Интегральными показателями на этом этапе являются: 
-по почвенным свойствам - балл бонитета (совокупный почвенный балл);

-по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков; 
-по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

Результатами работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий являются: 
-показатели кадастровой стоимости земель в расчете на 1.га сельскохозяйственных угодий ;

-субъектов Российской Федерации;

-показатели кадастровой стоимости земель в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий на уровне отдельных сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских);

-картосхемы распределения удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на территории Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, административного района, сельского округа.

 

 

 

2.2. Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов.

Для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов применяются различные методические подходы в зависимости от  вида их использования или режима охраны. 
          Удельный показатель кадастровой стоимости земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель заповедников и лечебно-оздоровительных местностей и курортов) определяется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земель категории или вида использования (например, сельскохозяйственные угодья, лесные земли), занимающих наибольший удельный вес в структуре видов использования указанных земель с учетом коэффициента уникальности биоразнообразия и коэффициента ценности для преобладающего типа экосистемы на землях особо охраняемых природных территорий. 
           Оценка земель заповедников, имеющих статус особо охраняемых территорий, осуществляется с учетом полного запрещения на них хозяйственной деятельности. 
             Средняя ценность таких неиспользованных земель определяется по величине валовой продукции, в качестве альтернативы производства которой общество предпочло строгую охрану природных экосистем и изъятие земли из хозяйственного использования под государственные природные заповедники. Отказ от хозяйственного использования земель, отведенных под заповедники, означает, что общество ценит альтернативную «полезность» охраны экосистем выше того объема продукции, которую на этих землях можно получить. 
               Необходимой информацией при определении поправочных коэффициентов к кадастровой стоимости земель отдельных регионов и типов экосистем является информация о местоположении и площади земель особо охраняемых природных территорий, типах экосистем, числе редких видов и степени сохранности естественных экосистем. 
               Результаты оценки земель заповедников и других охраняемых природных территорий можно использовать при расчете ущерба землям этой категории, анализе экономических решений, связанных с переводом земель из этой или в эту категорию, а также для сравнения с экономическими издержками, возникающими при отказе от хозяйственного использования земли. 
            Удельный показатель кадастровой стоимости земель природоохранного назначения, удельный показатель кадастровой стоимости земель под учебно-туристическими тропами, трассами и удельный показатель кадастровой стоимости земель историко-культурного назначения определяется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земель категории или вида использования, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов использования указанных земель. 
                   Удельный показатель кадастровой стоимости земель пригородных зеленых зон определяется исходя из минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости земель поселений по виду использования «земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)», для которых установлены пригородные зеленые зоны. 
                 Удельный показатель кадастровой стоимости земель рекреационного назначения (за исключением пригородных зеленых зон и учебно-туристических троп и трасс), лечебно-оздоровительных местностей и курортов определяется на основе рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р. 
                     Результатами работ по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов являются: 
-удельные показатели кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов по видам их использования на территории субъекта Российской Федерации; 
-картосхемы распределения удельных показателей кадастровой стоимости земель по оценочным зонам субъекта Российской Федерации.

 

 

2.3. Кадастровая оценка земель водного фонда.

Государственная кадастровая оценка земель (далее – ГКОЗ) водного фонда проводится на уровне субъектов Российской Федерации.  
          При проведении ГКОЗ водного фонда учитываются вид водного объекта, его экономическая значимость, экологическая ситуация в регионе и экологическое состояние объектов водного фонда, а также доходность видов деятельности, осуществляемых водопользователями. 
         Показатели кадастровой стоимости земель водного фонда устанавливаются в едином размере для земель покрытых и не покрытых водой в расчете на 1 гектар. 
           При проведении ГКОЗ земель водного фонда используются данные государственного земельного кадастра, региональные нормативные акты по водопользованию и природозащитным мероприятиям, а также расчетные показатели и коэффициенты, приведенные в настоящей Методике.  
            Расчет кадастровой стоимости земель водного фонда по субъектам Российской Федерации проводится с учетом выделения следующих оценочных групп земель водного фонда: 
           1) земли, занятые поверхностными водотоками, водохранилищами, озерами, прудами, ледниками и снежниками, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов; 
         2) земли, занятые болотами; 
Кадастровая стоимость земель водного фонда Р в рублях определяется по формуле: 
 
 (1)

где S1 – площадь земель водного фонда без учета земель, занятых болотами, га; 
S2 – площадь земель из состава земель водного фонда, занятая болотами, га; 
Д1 – расчетный годовой экономический эффект от использования водных объектов (средний по Российской Федерации), руб/га; 
Д2 – дополнительный эколого-экономический эффект для болот в составе земель водного фонда, руб./га; 
Е – коэффициент капитализации от использования водных объектов; 
К1 – коэффициент дифференциации экономического эффекта от использования водных объектов в зависимости от экономической значимости (доходности) водных ресурсов по субъектам Российской Федерации. 
К2 – коэффициент дифференциации экономического эффекта в зависимости от экологической ситуации и экологического состояния водных объектов по бассейнам основных рек и субъектам Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земель водного фонда в границах субъекта Российской Федерации, в составе которого нет болотных угодий, определяется по формуле: 
 (2) 
где S – общая площадь земель водного фонда, га; 
          Кадастровая стоимость земель водного фонда по отдельному земельному массиву, также как и для субъекта Российской Федерации в целом , определяется по формулам (1), (2) с использованием соответствующих показателей площадей земель водного фонда. 
          Расчетный годовой экономический эффект от использования водных объектов в расчете на единицу площади определяется по показателям платы за водопотребление и за сброс загрязненных вод и показателям площади земель водного фонда и составляет в среднем на территории Российской Федерации 147 руб. на 1 га. 
          Дополнительный эффект для болот в составе земель водного фонда формируется за счет аккумулирования водных ресурсов и регулирования стока и принимается в размере 12 руб. на 1 га.