Обзорная лекция по Земельному праву

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

иные   документы,   которые   в   соответствии   с   законодательством   Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

 

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Наиболее распространенными основаниями приобретения прав на земельные участки являются административные правовые акты (решения компетентных органов о предоставлении земельных участков) и сделки.

7. Порядок предоставления  земельных участков для строительства.

Для целей строительства земельные участки предоставляются двумя способами:

          1)  без  предварительного согласования  мест размещения объектов и  исключительно на торгах;

           2)  с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

Без предварительного согласования земельные участки предоставляются исключительно на торгах в соответствии со статьей 38 ЗК РФ. Порядок установлен п.4 ст.30 ЗК РФ.

С предварительным согласованием мест размещения объектов земельные участки предоставляются в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование. Порядок установлен п.5 ст.30 ЗК РФ.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. В аренду для индивидуального жилищного строительства земельный участок может быть предоставлен на основании заявления гражданина. В двухнедельный срок орган местного самоуправления принимает решение

- либо о  проведении аукциона

-  либо  об опубликовании сообщения о  приеме заявлений о предоставлении  в аренду такого участка, а  также размещении сообщения на  официальном сайте муниципального  образования.

Если в течение месяца заявления не поступили, то земельный участок предоставляется гражданину, который первоначально обратился с заявлением о предоставлении земельного участка. Если поступают заявления, то проводится аукцион.

Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду на аукционе без предварительного согласования места размещения объекта.

Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды. Условия могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные статьей 56 ЗК РФ ограничения использования земельных участков. 

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Предоставление гражданам земельного участка для целей, не связанных со строительством, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления и в соответствии со статьей 34 ЗК РФ.

Особый порядок предоставления земельных участков для соответствующих целей может быть установлен, например, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (в отношении земель, предназначенных для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям), федеральным законом о личном подсобном хозяйстве, федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения и др.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение предусмотрено в статье 35 ЗК РФ.

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения предусмотрено в статье 36 ЗК РФ.

 

8. Права на земельные участки  лиц, не являющихся собственниками  земельных участков.

Иные  вещные  права,  кроме  собственности,  называют также  ограниченными вещными правами.

Основные виды права землепользования физических и юридических лиц, предусмотренные законодательством, следующие: постоянное (бессрочное) пользование землей; пожизненное наследуемое владение землей; безвозмездное срочное пользование землей; аренда земель; сервитута.

Право  пожизненного   наследуемого  владения  земельным участком – это право гражданина владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, которое передается по наследству.

Владелец вправе возводить на участке здания, строения, сооружения, приобретая на него право собственности.

С введением Земельного кодекса РФ земельные участки не предоставляются на праве пожизненного наследуемого владения и распоряжение земельным участком принадлежащим на этом праве не допускается.

Пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются только государственным учреждениям, казенным предприятиям и государственным и муниципальным органам власти. Статьей 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» предусмотрено, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования на право собственности или право аренды до 01.01.2010г.

П.4 ст.20, п.2 ст.21 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии со ст.24 ЗК РФ безвозмездное срочное пользование могут быть предоставлены земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, только

- государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, а также  органам государственной власти  и органам местного самоуправления, на срок не более 1 года;

- религиозным  организациям, имеющим на праве  безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного  и благотворительного назначения, земельные участки, на которых  они расположены, а также для  строительства с предварительным  согласованием мест размещения  объектов на срок строительства  этих зданий, строений, сооружений;

- работникам  организаций отдельных отраслей  экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих  хозяйств, государственных природных  заповедников и национальных  парков), в виде служебного надела.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций в безвозмездное срочное пользование, на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости. Сервитут - вещное право. В сервитутном правоотношении одна сторона является управомоченной, другая - обязанной. Управомоченное лицо имеет право пользования имуществом обязанной стороны. Право владения, а также распоряжения вещью лицу, у которого имеется право на сервитут нет. В соответствии с п.2 ст.275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, залога, и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого сервитут установлен.   Существует два вида сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством на основании соглашения.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний, для различных целей. Сервитут может быть срочным и постоянным. Согласно п.9 статьи 23 ЗК РФ сервитуты подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

           Право аренды

Право аренды возникает на основании договора аренды, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

На стороне арендатора может выступать любое физическое или юридическое, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ). Арендодателями могут быть только собственники земельных участков.

Таким образом, право аренды - это право временного владения и /или пользования чужим имуществом. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка являются его собственностью.

 

9. Аренда земельных участков

Право аренды возникает на основании договора аренды, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка являются его собственностью.

Договор аренды земельного участка, заключенный на год и более подлежит государственной регистрации, право аренды возникает с момента государственной регистрации договора. В статье 26 ЗК РФ установлено, что договоры аренды, заключенные на срок до одного года, не подлежат государственной регистрации.       

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Однако ст.22 ЗК РФ устанавливает следующие исключении из этого правила:

        1. преимущественное  право аренды земельного участка  имеют собственники зданий, 

            строений, сооружений, находящихся  на данном земельном участке;

        2. ненадлежащее  использование земельного участка  арендатором.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу. Земельным кодексом предусмотрены следующие исключения:  

       1. исключительное  право приобретения земельного  участка собственников 
         зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке;

      2. недобросовестное  использование земельного участка  арендатором.

В соответствии с ст. 22 ЗК РФ, арендатор вправе сдать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя - собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог или  внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. Распоряжаться земельным участком путем его отчуждения (продажи, дарения, мены) арендатор не имеет право.

Существенными   условиями   договора   аренды   земельных   участков  являются предмет договора и  размер арендной платы

По общему правилу, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предоставлены по договору аренды.

Аренда является обременением прав собственника земельного участка. В случае распоряжения арендованным имуществом арендодатель обязан предупредить сторону по договору о наличии арендатора.