Аренда земельных участков

 

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

В соответствии со ст.24 ЗК РФ одним из титулов, на котором могут использоваться земельные участки, является безвозмездное срочное пользование.  Установлены виды участков, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования. К ним относятся, во–первых, земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, частные земли, в-третьих, земельные участки организаций. 

В безвозмездное срочное пользование  могут быть предоставлены земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Основанием приобретения данного титула является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. В этом случае срок пользования земельным участком не может превышать один год. Договор является основанием приобретения права при передаче частного земельного участка при этом обязательно указывается срок, на который предоставляется участок.  Субъектами права могут быть в этом случае граждане и юридические лица.

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются во временное пользование на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (из земель, находящихся в частной собственности) или на период трудовых отношений (служебные наделы).

Предоставление участка в безвозмездное срочное пользование предусмотрено ст.87 ЗК РФ.  Речь идет о практиковавшейся и ранее передаче участков промышленного и иного специального назначения для сельскохозяйственного производства.

Земельный кодекс предусматривает также разновидность безвозмездного  срочного пользования  - служебный надел. В качестве служебного надела земельный участок может быть предоставлен только гражданам. В соответствии с действующим земельным законодательством он предоставляется работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе и организациям транспортного хозяйства, лесной промышленности,  охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Земельные наделы могут предоставляться не только государственными и муниципальными организациями, но и организациями иной формы собственности. Категории работников, имеющие право на получение служебных наделов, условия их предоставления, устанавливаются законодательством.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, аналогичны правам иных пользователей. Прекращение пользования земельным наделом  связывается, главным образом, с прекращением отношений с организацией, его предоставившей. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставивший такой надел в пользование. Прекращение трудовых отношений и права на земельный надел происходит не одновременно – работнику предоставляется право использовать служебный надел после прекращения трудовых отношений для окончания сельскохозяйственного сезона.

 

Аренда земельных участков

Историческое происхождение права земельной аренды в целом берет начало со времен Римской республики. В советской России Земельный кодекс 1922 г. в ст.28 предусматривал возможность сдачи трудовым коллективам земельных участков в аренду за плату деньгами, продуктами и иными видами вознаграждения. Допускалась сдача в аренду земельных участков городов и поселков городского типа. В 1936г запрещается сдача в аренду земель сельскохозяйственного назначения, а в 1969г прекращается взимание арендной платы за земли городов. После начала реформ арендодателями земельных участков признавались соответствующие Советы народных депутатов (устанавливалась  краткосрочная аренда до 5 лет  долгосрочная до 50 лет) и собственники земли (передавали участки в исключительных случаях на срок до 5 лет).

В настоящее время при заключении договоров аренды земельных учаcтков должно осуществляться согласованное применение норм гражданского и земельного законодательства.

 Общие положения  определены в  главе 34 ГК РФ, а  особенности сдачи  в аренду  земельных участков  ст. 22 и другими  статьями ЗК РФ. Можно взять  за основу определение договора  аренды  ст.606 ГК РФ  следующее:   по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участков или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать участок в  соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать земельное, природоресурсное, природоохранное, градостроительное и иное законодательство.

В аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве на них. В случае, когда земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым их них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Арендодателем может быть только собственник . В этом случае нормы ГК и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие ЗК, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не должны применяться. Однако в соответствии со ст.608 ГК арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, согласно п.10 ст.22 ЗК РФ в некоторых случаях такие договоры могут заключать лица, не являющиеся собственниками. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передавать эти участки в аренду на срок до достижения совершеннолетия. Арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, т.к. сдача имущества в аренду согласно ст.613 ГК РФ не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Арендатором  может быть любое физическое и юридическое лицо. Особые правила установлены для иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства.

Законодательством установлены особенности заключения договора аренды земельного участка, расположенного в пределах черты поселения. Действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002г №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», данная форма наиболее активно используется в г. Москве. Начальная цена должна определяться исходя их кадастровой стоимости земли, площади, благоустройства, престижности, предполагаемой цели использования.

Существенные условия договора аренды заключаются в следующем. Объектом договора аренды может быть только такой участок, по которому достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче:  категория земель, кадастровый номер, местоположение, площадь, разрешенное использование. Земельный участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка.

Право аренды возникает только на основании договора, заключенного во исполнение акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду. Недостаточно наличие одного из условий, а именно акта органа местного самоуправления.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если одной из сторон является юридическое лицо – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений  РФ от 2.09.2002г №3070-р.  По общему правилу договор аренды подлежит государственной регистрации.

Не подлежат государственной регистрации договора аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Срок договора устанавливается по соглашению сторон. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Причем, законодатель придает особое значение сроку договора, срок договора влияет на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и на возможность его досрочного расторжения. Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, отдать права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества в пределах срока договора с уведомлением собственника,  передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора с уведомлением собственника. Если земельный участок, взят в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, то арендатор имеет такие права при аренде на срок более 5 лет. Досрочное расторжение по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Самостоятельной разновидностью договора аренды является краткосрочная аренда на срок не более чем год для проведения изыскательских работ, либо для государственных или муниципальных нужд. Это новый подход к регулированию такого рода отношений.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Следует отметить, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. Исключения составляют случаи, предусмотренные в ст.ст.35.36,п.2 ст.46 ЗК РФ, т.е. преимущественное право, имеет собственник здания и, если право аренды прекращено по инициативе арендодателя, в установленном в ЗК РФ случаях.

В ст. 624 ГК РФ предусматривается возможность заключения договора аренды с условием выкупа, тогда как новый Земельный кодекс РФ не содержит такой возможности. 

Размер арендной платы определяется договором аренды и является его существенным условием. Договор считается не заключенным, если сторонами не определено условие о размере арендной платы. ГК РФ, в отличие от ЗК РФ не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, если размер не определен договором, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде при сравнимых обстоятельствах.

На арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату. Особенностями правового режима земель поселений определяется механизм определения арендной платы за земли поселений. За основу определения суммы арендной платы в поселениях берется базовая ставка арендной платы либо ставка земельного налога для соответствующей экономической зоны (определяют органы государственной власти и местного самоуправления), которая увеличивается на коэффициент в зависимости от категории арендаторов, объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, градостроительной ценности территории, престижности месторасположения, разрешенного использования.

Могут устанавливаться подзоны повышенной градостроительной ценности, например, в Москве к ним отнесены Кремль, Китай-город, Воробъевы горы, МГУ, Сити, Филевский парк (Положение о порядке определения арендной платы за земли в г. Москве утвержденной распоряжением мэра от 25.09.1998г №98-РМ (в ред. 12.02.2002г).

При определении размера арендной платы принимаются во внимание тип и ценность прилегающих к земельному участку объектов недвижимости, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, условия инженерной и транспортной доступности.

При наличии права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство инвестором, переход права владения строением на инвестора влечет за собой право пользования земельным участком, на котором расположено строение.

Неделимый земельный участок не может быть передан в аренду одному из собственников строения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Итак, под вещным правом можно понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица, путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.

В данной работе мы рассмотрели такие вещные права, как:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
• пожизненное наследуемое владение земельными участками;
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
• безвозмездное срочное пользование земельными участками;
• аренда земельных участков.

В связи с тем что земельные отношения регулируются не только земельным, но и гражданским законодательством, не удается законодательно закрепить четкий перечень оснований возникновения прав на землю. Продолжающиеся процессы приватизации и закрепления частной собственности на землю требует законодательного закрепления механизма  регулирования земельного рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.93 г.;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 21.10.94 г.;
3. Земельный кодекс Российской Федерации от25.10.2001 г.;
4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/С.А. Боголюбов,

            Е.Л. Минина и др., под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Юстицинформ, 2002 – 592 с.;

5. Боголюбов С.А., Земельное право. – М.: Проспект, 2003. - 400 с.;
6. Лисина Н.Л., Правовое положение земель поселений. – М.: Дело, 2004 – 295 с.;
7. Суханов Е.А., Гражданское право. В 3 т. Т. 1. Гражданское право. – М.:Бек,

            2000 -785 с.