Аренда земельных участков

Прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации.

Следующим способом возникновения прав на земельные участки является совершение сделок купли-продажи, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также наследования. Право собственности возникает в случае его передачи в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, товариществ и кооперативов, при ипотеке действует особый порядок ипотеки земельных участков.

Отношения купли-продажи объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, регулируются во второй части ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ. Договоры купли-продажи и мены являются возмездными и требуют встречного представления. Договор дарения – безвозмездный договор, договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусматривает взамен передачи в собственность обязательство другой стороны периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на содержание в иной форме. Объектом подобных договоров является конкретный земельный участок, обозначенный в государственном земельном кадастре или часть участка, если она после раздела образует самостоятельный участок. 

Возможна и общая собственность на земельный участок, которая часто встречается в составе имущества супругов, в крестьянском хозяйстве. Продавцами участков могут быть как физические, так и юридические лица. Необходимо учитывать ограничения на приобретение недвижимого имущества, установленные уставом или законом для юридических лиц. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий продаже. ГК РФ не предусматривает нотариальную форму удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Необходимая информация содержится в кадастровом плане земельного участка выполненным уполномоченным органом с указанием границ, номера участка, его местоположения. В данном случае продаваемый земельный участок выступает как индивидуально- определенная вещь и права на нее должны быть зарегистрированы. 

Цена является существенным условием договора купли-продажи участка и стороны самостоятельно определяют порядок оплаты, причем закон допускает оплату в кредит, в рассрочку и предварительную оплату. В соответствии с  п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок находится в залоге у продавца до выплаты суммы полностью.

Право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности  в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода прав.

Хотя в действующем законодательстве прямо не установлено требование об указании в договоре качественных характеристик земельного участка, тем не менее ст.577 ГК РФ это допускает. Указание о качестве особенно важно для продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, особенно участков для фермерских хозяйств. Качество устанавливается в кадастровой документации, где выделяются, в частности нарушенные и малопродуктивные земли, загрязненные опасными веществами. Все эти характеристики качества должны быть указаны в договоре купли-продажи.

В соответствии со ст.577 ГК РФ статьей при передаче продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора о ее качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежной суммы.

Весьма важной гарантией покупки земельного участка надлежащего качества является передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Приобретатель должен быть предупрежден об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Одной из наиболее спорных в земельном законодательстве проблем является: возникновение прав на земельный участок при возникновении  прав на недвижимость, расположенную на земельном участке.  При этом виды прав на земельный участок могут быть различными. Статья 552 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу (лицам),  оно  приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования (для прохода, проезда к зданию), на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Формулировка данной статьи в отношении того, что в ней речь идет о части земельного участка, часто вызывает неоднозначные толкования.

Если стороны договора продажи недвижимости не определили правовую судьбу земельного участка, то к покупателю переходит право на соответствующую часть земельного участка,  цена на недвижимость и земельный участок определяются по правилам ст.555 ГК РФ, если продавец недвижимости является собственником земельного участка. В случае, если продавец недвижимости не является собственником земельного  участка, к покупателю переходят те же права пользования (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) Новый ЗК РФ устанавливает требование о недопущении отчуждения земельного участка без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве, установлены нормами главы VI  ЗК РФ. При этом права обладателей сервитутов в указанной главе не рассматриваются, поскольку они определяются договором – в отношении частных сервитутов и законом, иным нормативным актом – в отношении публичных сервитутов.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников.  Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст.42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим земельный участок на основании сервитута.

Право собственности на землю: значение и содержание

Право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

Земля в Российской Федерации может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из достижений земельной реформы.

Частной собственностью на землю признается собственность на земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Действующее законодательство предусматривает два основных способа приобретения участков в собственность: административно-правовой и гражданско-правовой.

Государство (в лице РФ и её субъектов) выступает не только как субъект, регулирующий земельно-правовые отношения, но и как собственник земельных участков – в этом случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, отнесенные к муниципальным по основаниям, перечисленным в ст.19 ЗК РФ.

Таким образом, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, пользование - возможность извлекать полезные свойства (например, возможность постройки), распоряжение земельным участком предполагает  возможность определения юридической судьбы земельного участка.

Право собственности на землю как правовой институт имеет комплексный характер. Это обусловлено тем, что правовые нормы, регулирующие данную сферу общественных отношений, закреплены в земельном, гражданском и ином законодательстве. Земельные участки на землях поселений регулируются  в значительной степени и нормами градостроительного законодательства. Содержание права собственности не зависит от категории земель и вида земельного участка. Практически во всех случаях правомочия собственника заключаются во владении, пользовании и распоряжении своим земельным участком  с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установленных законом или договором, по которому он получен.

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленного гражданским законодательством.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Одним из титулов, на котором лицо вправе использовать землю, является право постоянного (бессрочного) пользования, которое закреплено в ст.ст.216,264 ГК РФ и отражено в ст.20 ЗК РФ.

ГК РФ 1994г впервые установил данное право не только для организаций, но и для граждан. Признание гражданина субъектом данного права можно считать излишним при наличии права пожизненного наследуемого владения. Земельный кодекс исключил возможность предоставления гражданам земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, так же заметно сузил круг юридических лиц, которые могут быть субъектами данного права.

Ст.20 ЗК РФ предусматривает, что на этом титуле земельные участки могут быть предоставлены вновь только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (т.е. организациям, финансируемым из средств бюджетов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Граждане, имеющие участки на данном титуле,  могут приобрести их однократно на безвозмездной основе в собственность. Для юридических лиц право на бесплатное приобретение не предусматривается.

В отличие от ст.270 ГК РФ, позволяющей владельцу распорядиться участком путем сдачи в аренду или безвозмездное срочное пользование при условии получения согласия на это собственника участка, ст.20 ЗК РФ вообще не допускает возможности распоряжения пользователем земельным участком. В связи с этим применению подлежат нормы ЗК РФ, не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций .

Права землепользователей закреплены в ст.41 ЗК РФ и ст.269 ГК РФ, лицо осуществляет владение и пользование этим земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Обязанности пользователей земельными участками сформулированы в ст.42  ЗК РФ.

Согласно п.4 ст.3 ФЗ № 137 от 25.10.2001г «О введении в действие ЗК РФ» приватизация земельных участков, которые граждане используют на титуле постоянного (бессрочного) пользования сроком не ограничивается и, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании участки с расположенными на них жилыми строениями, которые были приобретены до 1990 г, вправе зарегистрировать право собственности на эти участки.

Следует остановиться на случае, когда  в здании,  находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на аренду данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав, если таких субъектов в здании несколько, то одному из них предоставляется право постоянного (бессрочного) пользования, а другие обладают правом ограниченного пользования им для осуществления своих прав на закрепленное за ними помещение (по сути, представляющее собой сервитут).

Ст.20 ЗК РФ предусматривает субъектам права оперативного управления предоставление земель на праве постоянного пользования. При этом законодательство не определяет, на каком вещном праве предоставляется земля субъектам права хозяйственного ведения. Вероятно, обладателям такого права земля может быть сдана в аренду. Для устранения существующей неопределенности данный вопрос следует урегулировать на законодательном уровне.

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, приобретенное после 31.01.1998г подлежит государственной регистрации. Не менее интересен вопрос о регистрации права пользования на земельный участок, значительно превышающий площадь под приобретенным зданием.

 Как показывает  судебная практика, в случае, если  участок предоставлен в соответствии  с постановлением мэра от 12.10.1999г, которое на момент рассмотрения дела  никем не было оспорено и отменено, покупатель может зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на весь участок и регистрационная палата обязана произвести регистрацию, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 10.01.2003г №6607/02.