Аренда земельных участков

Содержание

1. Введение………………………………………………………………………………….3
2. Понятие правовых форм использования земель………………………………………4
3. Возникновение и прекращение прав на землю…………………………………….6
4. Право собственности на землю: значение и содержание……………………………11
5. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками……….12
6. Пожизненное наследуемое владение земельными участками……………………14
7. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)…..16
8. Безвозмездное срочное пользование земельными участками……………………19
9. Аренда земельных участков…………………………………………………………21
10. Заключение……………………………………………………………………………25
11. Список используемой литературы………………………………………………….26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории», - так звучит статья 9 Конституции Российской Федерации. Интерес к проблеме рационального использования и охраны земель, правового регулирования  земельных отношений не случаен: Россия обладает значительным земельно - ресурсным потенциалом.

Земельный фонд России – как национальное богатство страны составляет 1 млрд. 710 млн. гектаров, это около 12% суши планеты, так например, доля пахотных земель у нас составляет 7,6%, в Западной Европе  - 30%. Земли поселений занимают 18,6 млн.га, что составляет всего 1,1% земельного фонда России, но именно они являются основной базой инвестиционных вложений.

Право частной собственности на землю было введено Законом РСФСР от 24 декабря 1990г. «О собственности в РСФСР», закреплено  Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., подтверждено Конституцией РФ 1993 г. и Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 г. (далее ГК РФ).

Значение права собственности как наиболее полного по объему полномочий вещного права возрастает, что подтверждается активностью законодательной и исполнительной власти в данном направлении. Сложности становления правового режима частной собственности и иных вещных прав на землю обусловлены  рядом политических и социально-экономических причин, но можно сказать, что с введением в действие главы 17 ГК РФ и с принятием нового Земельного кодекса РФ наступает новый этап  в правовом регулировании земельных отношений и земельной реформы  в целом.

В данной работе я хочу раскрыть понятие вещных прав на землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие правовых форм использования земель

Согласно действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю: право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда земельных участков, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут). Ст.5 ЗК РФ  определяет круг лиц, обладающих правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица.  Это объединяет перечисленные права на землю. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками и имеют целый ряд общих свойств.

Вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, чем они отличаются от обязательственных прав,  (характеризующих динамику имущественных отношений -  гражданский оборот) и исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности. Категорией вещных прав охватываются: право собственности – наиболее широкое по объему правомочий вещное право, ограниченные вещные права. Юридическую специфику  составляет их абсолютный характер (в отличие от относительных обязательственных прав), возможность использования объекта как индивидуально-определенной вещи в своих интересах без участия иных лиц, способ защиты – вещно-правовые иски.

Экономические отношения собственности представляют отношения присвоения конкретными лицами определенного имущества, влекущие его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющие возможность хозяйствующего господства над присвоенным имуществом, соединенную с необходимостью несения бремени его содержания. Экономическое отношение собственности состоит из отношений  между людьми и отношения лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Право собственности может быть рассмотрено в объективном и субъективном смысле. Право собственности в объективном смысле не гражданско-правовой, а комплексный институт права, в котором преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. В субъективном смысле право собственности есть возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу.

Правомочия собственника в ст.209 ГК РФ раскрываются с помощью «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения.

 Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество. Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность хозяйственного использования имущества путем извлечения полезных свойств. Оно тесно связано с владением имуществом. Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества изменением его принадлежности, состояния, назначения.

 Порознь, а  иногда и все вместе правомочия могут принадлежать не собственнику, а иному законному владельцу, например арендатору. Следовательно, сама «триада» правомочий еще не достаточна для характеристики прав собственности, а все зависит от меры реальной юридической власти над своим имуществом. Таким образом, можно сказать, что право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом – собственником. Классическим примером являются сервитуты – права пользования чужой недвижимой вещью в строго ограниченном отношении (в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). Важной юридической особенностью вещных прав является право следования и  производность (зависимость) от права собственности, характер и содержание вещных прав определяется законом, а не договором, возникновение их часто не зависит от воли собственника. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, но с изменением законодательства, например о собственности, меняется и состав ограниченных вещных прав.

Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

 

 

Возникновение и прекращение прав на землю

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность, либо аренду (ст.28 ЗК РФ), а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование. Предоставление осуществляется за плату, бесплатно - в случаях, предусмотренных законодательством.

Действующее законодательство предусматривает следующие основные способы возникновения прав на земельные участки:

• решение органа местного самоуправления или государственного органа исполнительной власти;
• совершение сделок по поводу земельных участков; переход прав на недвижимость, расположенную на земельном участке.

Начальная стадия земельных отношений, регулируемых государством – предоставление земли.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной (федеральной и субъектов Федерации) собственности, производится на основании ст.ст. 214 и 215 ГК РФ органами государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

При выборе земельного участка участвует сельская (поселковая) администрация (даже если речь идет о предоставлении земель за чертой населенного пункта), а также собственники, владельцы, пользователи, арендаторы соседних участков, представители соответствующих государственных служб и юридических лиц, заинтересованных в отводе земельного участка. При выборе участка учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр. В результате составляется акт выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и для его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, расчет убытков собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, когда речь идет об  изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, а также потерь сельскохозяйственного производства, если при этом изымаются земли сельскохозяйственного назначения.

Правила прекращения прав на земельные участки в случае их изъятия для государственных и муниципальных нужд установлены ст.ст.279-283 ГК РФ для участков, находящихся как в собственности, так и во владении и пользовании. Нормы ЗК РФ для данного случая в основном носят отсылочный характер. Основное условие, при котором допускается изъятие участка – это предварительное и равноценное возмещение стоимости собственникам и убытков обладателям иных прав.

Следует обратить внимание на то, что изъятие земельного участка осуществляется Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием. Однако само решение об изъятии может быть принято либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами власти субъектов РФ, но не муниципальными органами. В соответствии со ст.279 ГК РФ выкуп земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, допускается только с  согласия собственника, о выкупе собственник  должен быть уведомлен уполномоченным органом не позднее, чем за год. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. Выкупная цена за земельный участок включает: рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, при этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Право на проведение оценки является безусловным. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки с использованием результатов для корректировки данных бухгалтерского учета. Результаты проведения обязательной оценки могут быть обжалованы в установленном порядке.

Собственнику взамен изымаемого может быть предоставлен другой земельный участок, при этом стоимость предоставляемого вычитается из выкупной цены, но может быть и ситуация, когда стоимость предоставляемого участка окажется выше выкупной цены и собственник при желании получить указанный участок может оплатить разницу в стоимости.

Иные основания принудительного лишения собственника и других лиц, не являющихся собственниками, земельного участка регламентированы ст.ст. 278, 284-287 ГК РФ.

Согласно ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда, для другого же имущества в 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания. Следует отметить, что в соответствии с п.2 ст.272 ГК РФ по решению суда может быть признано право на приобретение в собственность земельного участка собственника недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Лишение права - крайняя мера, которая допускается при  безуспешности применения иных мер воздействия на нарушителя. Таким образом, изъятие земельного участка представляет собой уже не административное взыскание, а форму земельно-правовой ответственности, и регулируется земельным законодательством. Даже если лицо не использовало по назначению, например для сельскохозяйственных целей, предоставленный  ему участок и он был изъят, судом оно может быть принуждено к выплате государству как собственнику суммы, которую государство могло бы получить при использовании  участка в целях сельскохозяйственного производства.

Земельный участок может быть изъят у собственника без выплаты его стоимости при ненадлежащем его использовании: участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, при использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если  участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель, либо ухудшению экологической обстановки.

Поскольку специальных норм в ГК РФ в отношении процедуры лишения права собственности в вышеуказанном случае  не установлено, следует ориентироваться на нормы ст.54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей. К лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого уполномоченным органом по земельному контролю, с установлением срока для устранения нарушения.