Аренда земельных участков

Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Пожизненное наследуемое владение земельным участком является одним из древнейших видов прав на земельный участок. Оно именовалось «эмфитевзис» и было перенесено на все земли, сдаваемые в наследственную вечную аренду. За владение и пользование на этом праве взималась арендная плата, но в отличие от обыкновенной аренды, это право носило бессрочный характер и порождало вещные иски.

История возникновения права пожизненного наследуемого владения на территории Российского государства берет начало в ХIV веке, когда переселенцам недвижимость в собственность не передавалась, а предоставлялась в вечное пользование с правом её отчуждения и передачи по наследству. При этом на них возлагалась обязанность платить так называемый чинш за пользование землей, размер которого оставался навсегда неизменным. На все пространство России чиншевое право распространилось лишь в конце ХVIII века. Позднее было принято Положение, которое предоставляло чиншевику право выкупить участок в собственность.

Титул пожизненного владения был закреплен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.90г, субъектами данного права могли быть только граждане. ЗК РСФСР, принятый 21.04.1991г., в ст.7 предусматривал право граждан на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков по своему выбору для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства и др., в том числе для дачного строительства и индивидуальных гаражей.

В соответствии со ст.266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком. Если из условий пользования, установленных законом не вытекает иное,  владелец вправе возводить на участке здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Содержание прав землевладельцев определены в ст.41, а обязанностей – в ст.42 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения, приобретенного гражданами до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, сроки добровольного переоформления не ограничены. Согласно п.3 ст.21 ЗК РФ каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении. При этом взимаются платежи за переоформление права.

В соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Кроме того, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, и  в случае, если наследников несколько, а участок разделу не подлежит, необходимо решать вопрос о выплате компенсации остальным при переходе права к одному наследнику.

Таким образом, земельные участки граждан, находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, могут однократно приобретаться в порядке приватизации бесплатно независимо от размера земельного участка. Кодекс не ограничивает никакими временными рамками срок существования  срок существования права пожизненного наследуемого владения и возможность приобретения участков в собственность. Сохранив ранее возникшее право пожизненного наследуемого владения, законодатель стимулирует землевладельцев к приобретению участков в собственность. Многие, как свидетельствует опыт, воспользоваться этим правом не желают.

 Переход прав на земельный участок осуществляется в порядке наследования. Согласно ст.1181 ГК РФ при наследовании земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный слой, замкнутые водоемы, лес и растения. Правоустанавливающим документом для первоначальных приобретателей права пожизненного наследуемого владения служили решения уполномоченных государственных и муниципальных органов о предоставлении земельного участка. Государственная регистрация перехода права  пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Интересен вопрос о том, может ли публичное образование продать участок, закрепленный на праве пожизненного наследуемого владения, третьему лицу. Поскольку вещное право обременяет имущество, при смене собственника право пожизненного наследуемого владения должно сохраниться, однако, пожизненное наследуемое владение предполагает наличие собственности государства или муниципального образования на соответствующий земельный участок.

Можно предположить, что участок, принадлежащий гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, может быть передан в частную собственность только этому гражданину. Действующим законодательством не урегулирован вопрос правомочий землевладельцев. ЗК РФ значительно сужает правомочия, запрещая распоряжаться земельным участком каким-либо образом, за исключением перехода права по наследству. При этом положения ст.267 ГК РФ планируется отменить, согласно которым владелец мог передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. 

Следует сделать вывод о том, что наблюдается тенденция к упразднению титула пожизненного наследуемого владения.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут на земельный участок является древнейшим титулом. Еще в Древнем Риме сформировались основные начала ограниченного пользования чужим земельным участком. При установлении сервитута земельный участок не только служил своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка.

 Слово servitus означало  «рабство вещи», «служение её». Нельзя установить сервитут на право, его можно установить только на вещь. На Руси право на чужую вещь называли угодьем. Угодья (леса, луга, места промыслов), которые могли и не принадлежать собственнику имения, использовались другими лицами для рубки леса, сенокошения, охоты и т.п. Собственник не имел права препятствовать такому использованию. Соборное уложение 1649г. (гл.10) предусматривало ограничения правомочий соседа в интересах других лиц.

В современной России право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) было установлено п.4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденных Указом Президента №1535.

Для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники участков обязаны обеспечить безвозмездное и  беспрепятствленное использование объектов общего пользования (пешеходные дороги и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи участка в собственность, возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, возможность доступа муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Земельный сервитут по своей сути это:

- во-первых, вещное право на земельный участок: он будет существовать, пока существует земельный участок;

- во-вторых, он  является правом на чужую вещь;

- в-третьих, обладатель  сервитута приобретает право  ограниченного пользования земельным участком, а обременение не лишает владельца права владения, пользования и распоряжения участком, при этом сервитут должен быть установлен наименее обременительным образом для земельного участка;

- в-четвертых, сервитут  сохраняется при  переходе прав  на земельный участок.

В сервитутных отношениях одна сторона является управомоченной, другая обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны, обязанная сторона обязана допускать такое пользование.

Действующее законодательство выделяет следующие разновидности сервитутов:  частный, публичный, срочный, постоянный.

Порядок установления частных сервитутов определен в ст. ст.274-277 ГК РФ. Установление сервитута возможно для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и  других нужд, которые не могут быть обеспечены без сервитута.

Частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Право собственности не является единственным титулом, обладание которым позволяет установить сервитут.

Обладателем сервитута может быть как владелец, так и  пользователь земельного участка. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не установлено  федеральными законами. По римскому законодательству сервитутное право было бесплатным.

Спорной в юридической литературе является природа иных сервитутов, установление которых предусмотрено, кроме земельного, - водным, лесным, градостроительным кодексами. В законодательстве они именуются публичными сервитутами.

Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом, если это необходимо для обеспечения интересов государства (РФ и субъектов РФ), органа местного самоуправления или населения  муниципального образования.

Обязательным условием установления публичного сервитута является его обсуждение с населением путем общественных слушаний. Порядок проведения слушаний и учета мнения населения земельное законодательство не определяет. Поэтому при  принятии решений об установлении публичных сервитутов следует регулировать этот вопрос в каждом конкретном случае, либо необходимо на уровне субъекта РФ разработать и принять нормативный правовой акт о порядке учета мнения населения при установлении публичных сервитутов.

К перечню государственных, муниципальных и общественных нужд, для которых может устанавливаться публичный сервитут, относятся:

• проход или проезд через земельный участок;
• использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов  транспортной инфраструктуры;
• размещение межевых и геодезических знаков и подъезда к ним; проведение дренажных работ, забор воды и водопой; 
• прогон скота, использование в целях охоты, сбор дикорастущих растений,  проведения изыскательских работ, доступ к прибрежной полосе.

Если частный сервитут по общему правилу устанавливается только в отношении земельного участка, находящегося на праве собственности, то публичный сервитут может устанавливаться по отношению к земельному участку также на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования. 

Если собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе в любом случае требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, то при публичном сервитуте возможны два варианта: собственник земельного участка вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерной платы в случае существенного затруднения в использовании в результате установления сервитута.

Кроме того, если невозможно использовать земельный участок, то землевладелец, землепользователь вправе требовать изъятия, а собственник – выкупа участка или предоставления равноценного с возмещением убытков. При этом возникают вопросы: каким образом определяется соразмерная плата, как оценивать степень обременения и какова природа изъятия. Ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие соразмерности платы не определено. Поэтому, стороны сделки должны изначально определить размер вознаграждения, причитающегося собственнику участка. Если  размер вознаграждения не определен, то цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом, в сервитутном праве определить сложно. В отношении же степени обременения,  она носит абстрактный  оценочный характер и должна быть в каждом конкретном случае доказана лицом, предъявляющему требования к органу, установившему сервитут, в том, что он не может в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению данным земельным участком. Кроме того,  положения ст.276 ГКРФ о требовании собственника по суду прекращения сервитута при невозможности использования в соответствии с назначением, следует применять только для частного, а не публичного сервитута. 

Следовательно, нормы ЗК РФ устанавливают приоритет государственных, муниципальных и общественных интересов над частными интересами в случае обременения земельного участка публичным сервитутом.

Безусловно, сервитут (особенно публичный) и ограничение права на земельный участок – схожие институты земельного законодательства.

Публичный сервитут и ограничение прав  устанавливается нормативно-правовым актом для обеспечения публичных интересов, затем они могут быть срочными, либо постоянными,  сохраняются при переходе прав и подлежат государственной регистрации.

 Различия, прежде  всего в том, что при сервитуте  правомочия собственника не ограничиваются,  суть же ограничений права в целенаправленном установлении запретов, ограничений правомочий собственника в силу особенностей местоположения земельного участка. Плата за сервитут носит договорной характер, в случае ограничений права возмещению подлежат убытки в соответствии с Правилами возмещения собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков…, утвержденными Постановлением Правительства №262 от 7.05.2003г. Таким образом, публичный сервитут нельзя отожествлять с ограничением прав на земельные участки. Они различны по содержанию и характеру возмездности.