Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Апреля 2013 в 15:17, курсовая работа
Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности:
полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности;
создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне;
улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта.
В данном курсовом проекте будут изучены и рассчитаны все стадии осуществления инвестиционного проекта.
Введение…………………………………………………………………....2
Глава I. Выбор идеи девелопмента……………………………………….3
1.1. Характеристика земельного участка, на котором будет располагаться планируемый объект………………………………………3
1.2. Определение вида девелопмента……………………………………..6
1.3. Анализ конкурентов на рынке строительства коттеджей в г.Псков………………………………………………………………………8
Глава II. Прединвестиционная фаза девелопмента…………………..…10
2.1 Процесс планирования земельного участка……………….………..10
2.2. Предварительное обоснование инвестиций………………..………11
2.3. Проведение подрядных торгов и заключение договоров…………30
Глава III. Строительство коттеджа………………………………………32
3.1. Схема разработки проектной документации...……………………..32
3.2. Предпроектная подготовка строительства.......................................33
3.3. Организация строительства объекта..................................................39
Заключение................................................................................................48
Список использованной литературы.............
Как видно из таблицы 2 наибольшая цена строительства представлена для коттеджей выполненных из кирпича (на 11% больше, чем при использовании пеноблоков, на 43% больше, чем при использовании бревна). Стоимость коттеджей с внешней отделкой на 10 % дороже, чем без отделки.
Глава II. Прединвестиционная фаза девелопмента
2.1 Процесс планирования земельного участка
Коттедж находится на земельном участке на территории г.Пскова. Рельеф участка ровный, без значительных уклонов. Имеются хорошие подъездные дороги, все коммуникации подведены.
План участка вытянут ссевера на юг, к югу проходит улица. С северо-востока участок частные дома, коттеджи, усадьбы, а с запада - граничит с другим участком. Участок в плане имеет вид неправильного пятиугольника.
Участок удален от Привольной улицы на 220 м, находится в непосредственной близости от соседнего участка.
Коттедж является центром участка. Главный фасад ориентирован на юг. Все зоны располагаются вокруг коттеджа. Въезд ориентирован с юга на север. В юго-восточной части участка располагается сад. Посадка деревьев — хаотическая. Хозяйственные постройки на северо-западе и северо-востоке.
Хозяйственная зона расположена за домом, чтобы ее не было видно при въезде на участок. Хозяйственная зона включает огород.
Зона совместного отдыха на открытом воздухе располагается вблизи дома, как естественное продолжение жилого пространства - замощённые площадки, беседка, элементы парковой архитектуры с малыми декоративными формами. Из беседки открывается вид на площадку для отдыха, где можно принимать солнечные ванны.
Регулярный сад - стриженые газоны, обрамлённые бордюром, клумбы, стриженные живые изгороди.
Коттедж – двухэтажный, с двухскатной кровлей и уклоном в 15/30°.
На первом этаже располагаются: гостиная, кухня, санузел и тамбур. На втором этаже расположены 2 спальни.
Фундамент коттеджа - монолитная плита из бетона марки М350. Наземная часть несущих стен сооружается из каркаса с применение легких стальных конструкций, Стены утепляются матами из минеральной ваты толщиной 150мм. Внутренние перегородки выполняются из АЦЛ, утепленных 100мм минеральной ваты. Цоколь здания покрывается цокольным сайдингом коричневого цвета.
В отделке наружных стен применяется сайдинг серого и светло-синего цветов. Оконные сливы изготавливаются из жести такого же цвета, как и оконные рамы.
Кровельное покрытие – металлочерепица коричневого цвета. Водосливная система изготавливается из жести коричневого цвета.
Окна – ПВХ коричневые . Наружные двери – металлические.
Архитектурные чертежи (план 1, 2 этажа, разрез, главный фасад в осях 1-8) см. в приложении 1.
2.2. Предварительное обоснование инвестиций
Кадастровая стоимость выбранного земельного участка установлена в размере 431 357 руб.
Кадастровая стоимость
не учитывает особенностей земельных
участков. Она назначается для
земель определенного целевого использования
в конкретном районе и одинакова
для всех участков, входящих в данную
группу. По существу, она служит лишь
базой для расчета суммы
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 496 060,55 рублей.
Стоимость строительства коттеджа отражена в локальной смете на основные виды общестроительных работ, представленной в таблице 4.
Таблица 4
Локальная смета строительства коттеджа
Наименование работ |
Единица измерения |
Количество |
Стоимость единицы, руб. |
Общая стоимость руб. |
Раздел № 1: Фундамент | ||||
Стоимость работ: |
||||
Выемка грунта (планировка) |
м3 |
62,000 |
500,00 |
31000,00 |
Подсыпка из песка |
тонн |
120,000 |
300,00 |
36000,00 |
Изготовление и монтаж каркаса из арматуры |
тонн |
1,370 |
18000,00 |
24660,00 |
Монтаж опалубки |
м2 |
80,000 |
300,00 |
24000,00 |
Гидроизоляция (рубероид) |
м2 |
230,000 |
50,00 |
11500,00 |
Укладка бетона (монолит) |
м3 |
30,000 |
650,00 |
19500,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
146660,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Песок строительный |
тонн |
120,000 |
250,00 |
30000,00 |
Доска обрезная 25х125х4000 (некондиция) |
м3 |
3,500 |
3500,00 |
12250,00 |
Гвозди строительные |
тонн |
0,015 |
60000,00 |
900,00 |
Рубероид РПП-300 (15м) |
шт. |
32,000 |
240,00 |
7680,00 |
Битум |
тонн |
0,200 |
11000,00 |
2200,00 |
Арматура 14 А-3 |
тонн |
0,670 |
27000,00 |
18090,00 |
Арматура 10 А-3 |
тонн |
0,590 |
27400,00 |
16166,00 |
Арматура 6 А-3 |
тонн |
0,110 |
28100,00 |
3091,00 |
Проволока вязальная 1.2мм |
тонн |
0,010 |
40000,00 |
400,00 |
Электроды МР-3 3мм синие |
тонн |
0,015 |
80000,00 |
1200,00 |
Канализация нар. Труба с раструбом 110х3000 |
шт. |
2,000 |
470,00 |
940,00 |
Канализация нар. Труба с раструбом 110х2000 |
шт. |
5,000 |
330,00 |
1650,00 |
Канализация нар. Труба с раструбом 110х1000 |
шт. |
4,000 |
170,00 |
680,00 |
Канализация нар. Отвод 110х45 |
шт. |
6,000 |
72,00 |
432,00 |
Канализация нар. Тройник 110х110х90 |
шт. |
5,000 |
183,00 |
915,00 |
Канализация нар. Заглушка 110 |
шт. |
3,000 |
47,00 |
141,00 |
Круг отр. по металлу 230х22х2.5 |
шт. |
5,000 |
36,00 |
180,00 |
Бетон М-350 |
м3 |
30,000 |
2700,00 |
81000,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
177915,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
324575,00 | |||
Раздел № 2: Каркас из ЛСК | ||||
Стоимость работ: |
||||
Изготовление и монтаж каркаса стен и балок из ППЖ |
п.м. |
1772,000 |
150,00 |
265800,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
265800,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
ППЖ ПП 150х43х1.2 |
п.м. |
396,000 |
125,00 |
49500,00 |
ППЖ ПС 150х48х1.2 |
п.м. |
1117,000 |
146,00 |
163082,00 |
ППЖ ПС 250х55х1.5 |
п.м. |
259,000 |
256,00 |
66304,00 |
Анкер-болт с гайкой 10х97 |
шт. |
160,000 |
14,00 |
2240,00 |
Круг отр. по металлу 230х22х2.5 |
шт. |
80,000 |
36,00 |
2880,00 |
Адаптер для бит магнитный FIT |
шт. |
6,000 |
128,00 |
768,00 |
Бита РН2 25мм |
шт. |
100,000 |
15,00 |
1500,00 |
Сверло по бетону 10х160 |
шт. |
2,000 |
60,00 |
120,00 |
Сверло по металу 2,9 мм |
шт. |
5,000 |
6,00 |
30,00 |
Сверло по металу 3,5 мм |
шт. |
8,000 |
6,00 |
48,00 |
Сверло по металу 3,8 мм |
шт. |
3,000 |
6,00 |
18,00 |
Сверло по металу 4,0 мм |
шт. |
5,000 |
7,00 |
35,00 |
Сверло по металу 4,3 мм |
шт. |
15,000 |
7,00 |
105,00 |
Сверло по металу 4,6 мм |
шт. |
4,000 |
8,00 |
32,00 |
Сверло по металу 5,0 мм |
шт. |
20,000 |
8,00 |
160,00 |
Сверло по металу 5,4 мм |
шт. |
5,000 |
8,00 |
40,00 |
Сверло по металу 10,0 мм |
шт. |
3,000 |
26,00 |
78,00 |
Саморез 4,2х13 пр.ш.св. |
кг. |
30,000 |
170,00 |
5100,00 |
Саморез 4,2х16 пр.ш.св. |
кг. |
40,000 |
170,00 |
6800,00 |
Саморез 6-гр. 6,3х25 св. |
кг. |
15,000 |
164,00 |
2460,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
301300,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
567100,00 | |||
Раздел № 3: Кровля | ||||
Стоимость работ: |
||||
Монтаж балок чердачного перекрытия из обр. доски |
м2 |
153,000 |
100,00 |
15300,00 |
Устройство стропильной части из обрезной доски |
м2 |
250,000 |
150,00 |
37500,00 |
Устройство обрешетки из обрезной доски |
м2 |
250,000 |
70,00 |
17500,00 |
Настил металлочерепицы |
м2 |
250,000 |
150,00 |
37500,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
107800,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Доска обрезная 25х150х6000 |
м3 |
2,500 |
4800,00 |
12000,00 |
Доска обрезная 50х150х6000 |
м3 |
6,500 |
5000,00 |
32500,00 |
Доска обрезная 50х200х6000 |
м3 |
4,500 |
5000,00 |
22500,00 |
Антисептик КСД 10л. |
шт. |
10,000 |
460,00 |
4600,00 |
Металлочереица "Монтерей" |
м2 |
244,800 |
237,50 |
58140,00 |
Конек 2,5м |
шт. |
24,000 |
500,00 |
12000,00 |
Ендова 2,5м |
шт. |
10,000 |
400,00 |
4000,00 |
Планка ветровая 2.5м |
шт. |
3,000 |
290,00 |
870,00 |
Лист оц. 0,55мм |
п.м. |
18,000 |
185,00 |
3330,00 |
Колпак вент. трубы |
шт. |
1,000 |
1700,00 |
1700,00 |
Лента кровельная битумная для трубы 0.2х10м |
шт. |
2,000 |
900,00 |
1800,00 |
Болт 10х115 |
кг. |
14,000 |
82,00 |
1148,00 |
Болт 10х60 |
кг. |
3,000 |
87,00 |
261,00 |
Гайка М10 |
кг. |
3,000 |
110,00 |
330,00 |
Шайба увеличенная 10 оц. |
кг. |
4,000 |
173,00 |
692,00 |
Гвозди строительные 6х200 |
кг. |
15,000 |
50,00 |
750,00 |
Гвозди строительные 5х150 |
кг. |
25,000 |
50,00 |
1250,00 |
Гвозди строительные 4х120 |
кг. |
20,000 |
50,00 |
1000,00 |
Гвозди строительные 3,5х70 винт. |
кг. |
7,000 |
65,00 |
455,00 |
ППЖ ПС 150х48х1.2 |
п.м. |
42,000 |
146,00 |
6132,00 |
Круг отр. по металлу 230х22х2.5 |
шт. |
15,000 |
36,00 |
540,00 |
Сверло перьевое 10мм |
шт. |
3,000 |
25,00 |
75,00 |
Саморезы 6-гр. 4,8х70-св. кровельные краш. |
шт. |
400,000 |
1,80 |
720,00 |
Саморез 4,2х16 пр.ш.св. |
кг. |
5,000 |
170,00 |
850,00 |
Саморез 4,5х45 желтый остр. |
кг. |
10,000 |
160,00 |
1600,00 |
Скоба 8х200 |
шт. |
20,000 |
30,00 |
600,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
169843,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
277643,00 | |||
Раздел № 4: Стены | ||||
Стоимость работ: |
||||
Устройство каркаса для АЦЛ из профиля ПП 60х27 |
м2 |
370,000 |
110,00 |
40700,00 |
Наружная обшивка каркаса из АЦЛ (СМЛ) |
м2 |
370,000 |
215,00 |
79550,00 |
Устройство каркаса для ГКЛ из профиля ПП 60х27 |
м2 |
580,000 |
110,00 |
63800,00 |
Монтаж ГКЛ (стены) |
м2 |
580,000 |
150,00 |
87000,00 |
Заливка пенобетоном |
м3 |
112,000 |
650,00 |
72800,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
343850,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Профиль ПП 60х27 для ГКЛ 3м |
шт. |
1080,000 |
50,00 |
54000,00 |
Профиль ПН 28х27 для ГКЛ 3м |
шт. |
210,000 |
36,00 |
7560,00 |
Подвес прямой |
шт. |
3100,000 |
2,50 |
7750,00 |
Соединитель профиля одноуровневый (краб) |
шт. |
500,000 |
7,00 |
3500,00 |
Удлинитель профиля |
шт. |
200,000 |
2,00 |
400,00 |
АЦЛ 8мм |
м2 |
400,000 |
121,00 |
48400,00 |
ГКЛВ 12,5мм 1200х2500 |
шт. |
210,000 |
318,00 |
66780,00 |
Ножницы по металлу КРАФТОЛ |
шт. |
3,000 |
380,00 |
1140,00 |
Сверло по бетону 6х160 |
шт. |
6,000 |
30,00 |
180,00 |
Саморезы 3,5х25 м.р. |
кг. |
60,000 |
120,00 |
7200,00 |
Саморезы 4,2х25 пр.ш.св. |
кг. |
50,000 |
170,00 |
8500,00 |
Анкер-клин 6х40 |
шт. |
500,000 |
3,00 |
1500,00 |
Круг отр. по металлу 230х22х2.5 |
шт. |
10,000 |
36,00 |
360,00 |
Цемент (50 кг) |
шт. |
3,000 |
150,00 |
450,00 |
Пена монтажная проф. SOUDAL синяя |
шт. |
10,000 |
170,00 |
1700,00 |
Очиститель для пены монтажной |
шт. |
2,000 |
110,00 |
220,00 |
Пенобетон 300 кг/м3 |
м3 |
112,000 |
2300,00 |
257600,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
467240,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
811090,00 | |||
Раздел № 5: Перекрытия | ||||
Стоимость работ: |
||||
Подшив балок перекрытия профнастилом |
м2 |
298,000 |
180,00 |
53640,00 |
Заливка пенобетоном |
м3 |
105,000 |
650,00 |
68250,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
121890,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Профнастил НС-21 |
м2 |
300,000 |
140,00 |
42000,00 |
Саморез 4,2х16 пр.ш.св. |
кг. |
10,000 |
170,00 |
1700,00 |
Саморезы 4,5х45 желтый остр. |
кг. |
30,000 |
160,00 |
4800,00 |
Круг отр. по металлу 230х22х2.5 |
шт. |
5,000 |
36,00 |
180,00 |
Пенобетон 400 кг/м3 |
м3 |
105,000 |
2600,00 |
273000,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
321680,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
443570,00 | |||
Раздел № 6: Перегородки | ||||
Стоимость работ: |
||||
Устройство каркаса |
м2 |
148,000 |
150,00 |
22200,00 |
Устройство звукоизоляции до 100мм |
м2 |
148,000 |
60,00 |
8880,00 |
Монтаж ГКЛ |
м2 |
296,000 |
60,00 |
17760,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
48840,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Профиль ПН 50х40 для ГКЛ 3м |
шт. |
37,000 |
63,00 |
2331,00 |
Профиль ПС 50х50 для ГКЛ 3м |
шт. |
102,000 |
72,00 |
7344,00 |
Профиль ПП 60х27 для ГКЛ 3м |
шт. |
24,000 |
50,00 |
1200,00 |
ГКЛВ 12,5мм 1200х2500 |
шт. |
109,000 |
318,00 |
34662,00 |
Саморезы 3,5х25 м.р. |
кг. |
5,000 |
120,00 |
600,00 |
Саморезы 4,2х13 пр.ш.св. |
кг. |
1,000 |
170,00 |
170,00 |
Теплоизоляция ТЕРМОП 50х600х1250 (7,5м2) |
шт. |
20,000 |
620,00 |
12400,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
58707,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
107547,00 | |||
Раздел № 7: Окна, двери | ||||
Стоимость работ: |
||||
Установка окон ПВХ |
м2 |
37,610 |
600,00 |
22566,00 |
Установка отливов |
шт. |
19,000 |
100,00 |
1900,00 |
Установка подоконников ПВХ |
м.п. |
21,000 |
100,00 |
2100,00 |
Монтаж дверей металлических |
шт. |
2,000 |
1000,00 |
2000,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
28566,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Оконные конструкции |
м2 |
37,610 |
4100,00 |
154201,00 |
Отлив 2100х180 |
шт. |
9,000 |
193,00 |
1737,00 |
Отлив 1400х180 |
шт. |
10,000 |
136,00 |
1360,00 |
Подоконник ПВХ 6000х350х20 |
шт. |
6,000 |
1164,00 |
6984,00 |
Заглушка для подоконника торцевая |
шт. |
19,000 |
40,00 |
760,00 |
Дверь входная стальная |
шт. |
2,000 |
12300,00 |
24600,00 |
Очиститель для пены монтажной |
шт. |
2,000 |
110,00 |
220,00 |
Пена монтажная проф. SOUDAL синяя |
шт. |
20,000 |
170,00 |
3400,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
193262,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
221828,00 | |||
Раздел № 8: Внутренние инженерные системы | ||||
Стоимость работ: |
||||
Монтаж электропроводки |
п.м. |
650,000 |
50,00 |
32500,00 |
Монтаж системы водоснабжения из ПП |
п.м. |
73,000 |
200,00 |
14600,00 |
Монтаж системы канализации из ПВХ |
п.м. |
38,000 |
100,00 |
3800,00 |
Монтаж системы отопления из ПП |
п.м. |
218,000 |
160,00 |
34880,00 |
Монтаж системы вентиляции |
п.м. |
58,000 |
100,00 |
5800,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
91580,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Автомат ИЭК ВА 1П 25А |
шт. |
2,000 |
48,00 |
96,00 |
Автомат ИЭК ВА 1П 16А |
шт. |
14,000 |
42,00 |
588,00 |
Гофра 32 мм |
п.м. |
30,000 |
11,00 |
330,00 |
Изолятор с крюком на траверсу |
шт. |
4,000 |
98,00 |
392,00 |
Кабель АВВГ 4х10 |
п.м. |
20,000 |
29,00 |
580,00 |
Кабель ВВГ 3х2,5 |
п.м. |
300,000 |
28,00 |
8400,00 |
Кабель ВВГ 3х1,5 |
п.м. |
100,000 |
17,00 |
1700,00 |
Кабель ВВГ 2х1,5 |
п.м. |
230,000 |
12,00 |
2760,00 |
Клемник WAGO 2-х конт. |
шт. |
60,000 |
4,00 |
240,00 |
Клемник WAGO 4-х конт. |
шт. |
200,000 |
6,00 |
1200,00 |
Клемник WAGO 6-х конт. |
шт. |
50,000 |
8,00 |
400,00 |
Клемник WAGO 8-ми конт. |
шт. |
10,000 |
12,00 |
120,00 |
Подрезетник |
шт. |
60,000 |
4,00 |
240,00 |
Коробка разветвительная 106х106х48 |
шт. |
17,000 |
14,00 |
238,00 |
Щит ЩРН-24з |
шт. |
1,000 |
760,00 |
760,00 |
Воздуховод алюм. 120мм |
шт. |
30,000 |
215,00 |
6450,00 |
Радиатор отопления алюм. 500мм (секция) |
шт. |
132,000 |
350,00 |
46200,00 |
Радиатор отопления алюм. 300мм (секция) |
шт. |
32,000 |
270,00 |
8640,00 |
Комплектующие и трубы ПП для отопления |
комплект |
1,000 |
28000,00 |
28000,00 |
Трубы, отводы, фитинги ПП для водопровода |
комплект |
1,000 |
8500,00 |
8500,00 |
Трубы, отводы ПВХ для внутренней канализации |
комплект |
1,000 |
4800,00 |
4800,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
120634,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
212214,00 | |||
Раздел № 9: Внутренние работы | ||||
Устройство каркаса лестницы (сталь) |
п.м. |
14,000 |
300,00 |
4200,00 |
Устройство каркаса для ГКЛ из профиля ПП 60х27 |
м2 |
260,000 |
110,00 |
28600,00 |
Монтаж ГКЛ (потолок) |
м2 |
260,000 |
150,00 |
39000,00 |
Устройство ц/п стяжки |
м2 |
260,000 |
200,00 |
52000,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
123800,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Уголок 45х45 |
тонн |
0,250 |
27000,00 |
6750,00 |
Швеллер 5 |
тонн |
0,250 |
27000,00 |
6750,00 |
Электроды МР-3 3мм синие |
тонн |
0,010 |
80000,00 |
800,00 |
Круг отр. по металлу 230х22х2.5 |
шт. |
10,000 |
36,00 |
360,00 |
Анкер-клин 6х60 |
шт. |
40,000 |
4,00 |
160,00 |
Профиль ПП 60х27 для ГКЛ 3м |
шт. |
174,000 |
50,00 |
8700,00 |
Профиль ПН 28х27 для ГКЛ 3м |
шт. |
102,000 |
36,00 |
3672,00 |
Подвес прямой |
шт. |
900,000 |
2,50 |
2250,00 |
Соединитель профиля одноуровневый (краб) |
шт. |
200,000 |
7,00 |
1400,00 |
Удлинитель профиля |
шт. |
30,000 |
2,00 |
60,00 |
ГКЛВ 9,5мм 1200х2500 |
шт. |
95,000 |
298,00 |
28310,00 |
Саморезы 3,5х25 м.р. |
кг. |
30,000 |
120,00 |
3600,00 |
Саморезы 4,2х16 пр.ш.св. |
кг. |
10,000 |
170,00 |
1700,00 |
Анкер-клин 6х40 |
шт. |
400,000 |
3,00 |
1200,00 |
Раствор ц/п |
м3 |
13,000 |
1600,00 |
20800,00 |
Профиль маячковый 10мм 3м |
шт. |
100,000 |
19,00 |
1900,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
88412,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
212212,00 | |||
Раздел № 10: Фасадные работы | ||||
Стоимость работ: |
||||
Грунтование стен |
м2 |
314,000 |
7,00 |
2198,00 |
Монтаж декоративных элементов фасада |
п.м. |
262,000 |
80,00 |
20960,00 |
Покрытие декоративных элементов фасада |
п.м. |
262,000 |
70,00 |
18340,00 |
Облицовка фасада искусственным декор. материалом |
м2 |
290,000 |
500,00 |
145000,00 |
Установка козырька |
шт. |
2,000 |
1000,00 |
2000,00 |
Устройство системы водослива |
п.м. |
80,000 |
150,00 |
12000,00 |
Устр-во подстилающего слоя отмостки (пенобетон) |
п.м. |
61,000 |
100,00 |
6100,00 |
Изготовление и монтаж каркаса из арматуры |
тонн |
0,080 |
15000,00 |
1200,00 |
Укладка бетона (отмостка) |
м3 |
8,000 |
650,00 |
5200,00 |
Итого (стоимость работ по разделу) |
186498,00 | |||
Стоимость материалов: |
||||
Грунтовка ОПТИМИСТ гл.проникновения 10л. |
шт. |
10,000 |
390,00 |
3900,00 |
Грунтовка БЕТОКОНТАКТ 6кг. |
шт. |
10,000 |
430,00 |
4300,00 |
Декоративные элементы фасада |
п.м. |
270,000 |
150,00 |
40500,00 |
Дюбель распорный ПВХ 10х100 |
шт. |
300,000 |
3,00 |
900,00 |
Клей для теплоизоляции 25кг. КНАУФ |
шт. |
10,000 |
440,00 |
4400,00 |
Очиститель для пены монтажной |
шт. |
1,000 |
110,00 |
110,00 |
Пена монтажная проф. SOUDAL синяя |
шт. |
10,000 |
170,00 |
1700,00 |
Сетка шлифовальная №80 |
шт. |
50,000 |
8,00 |
400,00 |
Сетка малярная 1х10м |
шт. |
3,000 |
320,00 |
960,00 |
Лента малярная 48ммх25м |
шт. |
10,000 |
50,00 |
500,00 |
Краска текстурная ТЕКС 16 кг. фасадная |
шт. |
8,000 |
960,00 |
7680,00 |
Краска "АКРОМАР" фасадная 14 кг. (Сайвер) |
шт. |
1,000 |
1050,00 |
1050,00 |
Колеровочная паста 0.1л |
шт. |
5,000 |
30,00 |
150,00 |
Искусственный камень (кирпич) |
м2 |
145,000 |
560,00 |
81200,00 |
Искусственный камень (рваный камень) |
м2 |
120,000 |
630,00 |
75600,00 |
Искусственный камень (сколотый мрамор) |
м2 |
28,000 |
600,00 |
16800,00 |
Круг отр. по бетону алмаз. 125х22х2.5 |
шт. |
10,000 |
124,00 |
1240,00 |
Клей плиточный 25кг. СМ-11 |
шт. |
40,000 |
230,00 |
9200,00 |
Козырек декоративный |
шт. |
2,000 |
12000,00 |
24000,00 |
Кронштейн желоба |
шт. |
96,000 |
49,00 |
4704,00 |
Соединитель желоба |
шт. |
12,000 |
44,00 |
528,00 |
Труба водослива 90 мм 3м |
шт. |
9,000 |
459,00 |
4131,00 |
Желоб водослива 3м |
шт. |
19,000 |
410,00 |
7790,00 |
Колено трубы водослива 90мм 60гр. |
шт. |
24,000 |
119,00 |
2856,00 |
Наконечник трубы водослива 90мм 90гр. |
шт. |
4,000 |
139,00 |
556,00 |
Воронка расширительная |
шт. |
4,000 |
199,00 |
796,00 |
Хомут трубы |
шт. |
12,000 |
129,00 |
1548,00 |
Соединитель трубы |
шт. |
4,000 |
49,00 |
196,00 |
Заглушка желоба |
шт. |
2,000 |
59,00 |
118,00 |
Угол 90 гр. внешний |
шт. |
6,000 |
169,00 |
1014,00 |
Угол 90 гр. внутренний |
шт. |
2,000 |
169,00 |
338,00 |
Угол 135 гр. внешний |
шт. |
2,000 |
169,00 |
338,00 |
Угол 135 гр. внутренний |
шт. |
2,000 |
169,00 |
338,00 |
Клей однокомпонентный 150гр. |
шт. |
5,000 |
230,00 |
1150,00 |
Пленка ПВХ 150мкр. |
п.м. |
70,000 |
27,00 |
1890,00 |
Пенобетон 400 кг/м3 |
м3 |
18,000 |
2600,00 |
46800,00 |
Доска обрезная 25х125х4000 (некондиция) |
м3 |
0,200 |
3500,00 |
700,00 |
Арматура 6 А-3 |
тонн |
0,080 |
28100,00 |
2248,00 |
Бетон М-200 |
м3 |
8,000 |
2400,00 |
19200,00 |
Итого (стоимость материалов по разделу) |
371829,00 | |||
Итого (стоимость работ и материалов по разделу) |
558327,00 | |||
Всего (стоимость материалов): |
2270822,00 | |||
Транспортные расходы (1% от стоимости материалов) |
22708,00 | |||
Всего (стоимость работ): |
1465284,00 | |||
Плановые накопления (8% от стоимости работ) |
117223,00 | |||
ВСЕГО ПО СМЕТЕ: |
3876037,00 | |||
Как видно из таблицы 4 сметная стоимость основных строительных работ и материалов составляет 3 876 037 рублей.
Общие затраты на проект представлены в табл. 5.
Таблица 5
Общие затраты
Статья затрат |
Сумма, руб |
Стоимость земельного участка |
496 060,55 |
Затраты на строительство |
3 876 037 |
Затраты на присоединение к инженерным сетям |
50 000 |
Итого |
4 422 097,55 |
Как видно из таблицы 5 общие затраты на проект составляют 4 422 097,55 руб.
Из них собственные средства –1 422 097,55 руб., заемные – 3 000 000 руб.
Таким образом, проект предусматривает кредит коммерческого банка в размере 3 000 000 р. сроком на 1 год с процентной ставкой 15 % годовых).
Расчет погашения кредита представлен в табл. 6.
Таблица 6
Расчет кредитных платежей
№ |
Платеж |
Проценты |
Основной долг |
Задолженность |
1 |
270 775 |
37 500 |
233 275 |
2 766 725 |
2 |
270 775 |
34 584 |
236 191 |
2 530 534 |
3 |
270 775 |
31 632 |
239 143 |
2 291 391 |
4 |
270 775 |
28 642 |
242 133 |
2 049 258 |
5 |
270 775 |
25 616 |
245 159 |
1 804 099 |
6 |
270 775 |
22 551 |
248 224 |
1 555 875 |
7 |
270 775 |
19 448 |
251 326 |
1 304 549 |
8 |
270 775 |
16 307 |
254 468 |
1 050 081 |
9 |
270 775 |
13 126 |
257 649 |
792 432 |
10 |
270 775 |
9 905 |
260 870 |
531 562 |
11 |
270 775 |
6 645 |
264 130 |
267 432 |
12 |
270 775 |
3 343 |
267 432 |
0 |
Как видно из таблицы 6 для взимания платежей выбрана аннуитетная схема, представляющая собой фиксированные из месяца в месяц платежи, сумма которых состоит из суммы основного долга, а также процентов, начисленных на остаток долга по кредиту. Переплата по процентам за кредит: 249 299 руб.
Итого, общие затраты с учетом кредитных выплат составляют 4 671 396,6 руб.
Для расчета рыночной стоимости коттеджа на рынке был выбран сравнительный подход к оценке стоимости.
Аналог объекта оценки - это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях или из стоимости предложения. Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 7.
Тапблица 7
Описание объектов - аналогов
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
Аналог № 4 |
Описание объекта |
коттедж |
дом |
коттедж |
коттедж |
коттедж |
Назначение |
жилое |
жилое |
жилое |
жилое |
жилое |
Адрес |
Псковская обл., р-н Псковский, волость Писковичская, д. Хотицы |
г.Псков, Снятогорский район, ул. Восходная, д.14 |
г. Псков, ул. Круговая |
г.Псков, ул. Круговая |
г. Псков, р-н Ближнее Запсковье |
Дата предложения |
декабрь 2012 года |
декабрь 2012 года |
декабрь 2012 года |
декабрь 2012 года |
декабрь 2012 года |
Транспортная доступность |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
высокая |
Материал стен дома |
каркасный |
брус |
пеноблоки |
пенобетонные блоки |
пенобетонные блоки |
Год постройки |
2012 |
2012 |
2012 |
2012 |
2012 |
Этажность |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
Высота потолков, м |
2,76 |
≈2,70 |
≈2,70 |
≈2,70 |
≈2,70 |
Площадь общая, кв.м. |
200 |
150 |
240 |
130 |
305 |
Коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
Наличие земельного участка |
да |
да |
да |
да |
да |
Площадь земельного участка, кв.м. |
1 900 |
1 000 |
1 000 |
1 000 |
600 |
Состояние внутренней отделки |
отличное |
отличное |
без внутренней отделки |
без внутренней отделки |
отличное |
Цена предложения, руб. |
6 200 000 |
7 800 000 |
4 600 000 |
12 000 000 | |
Источние предложения |
http://www.avito.ru/pskov/ |
http://www.avito.ru/pskov/ |
http://www.avito.ru/pskov/ |
http://www.avito.ru/pskov/ |
Субъекты рынка стремятся
совершать сделки по аналогии, основываясь
на доступной им информации о ранее
имевших место сделках с
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору. Поправки приняты в процентах, причем на независимой основе. Все корректировки приняты экспертно, с учетом анализа данного сегмента рынка, а также из консультаций риэлторов, маклеров недвижимости.
Поправка на торг: Данная поправка вводится для всех объектов-аналогов, т.к. на момент оценки они находятся на стадии предложения и принималась как средняя величина по рынку уступки покупателю от запрашиваемой цены продавца в размере -5% , согласно информации, предоставленной представителями агентств недвижимости, риелторами («Квартал», Рижский пр., д. 37. офис 4, тел. (8112)57-70-42, ООО «Вариант-недвижимость», ул. Красноармейская, д.26, оф.1002, тел. (8112) – 72-87-07, «Риэлт-мастер», Октябрьский пр-т, д. 29, тел. (8112) -66-21-53), а так же путем прямого торга с продавцом.
Поправка на время предложения: поправка вводится в том случае, если дата оценки отстает от даты продажи/ предложения объекта-аналога более чем на два месяца. В рамках настоящей оценки данная поправка не вводится, так как дата определения стоимости объекта оценки и дата предложения к продаже (декабрь 2012года) объектов-аналогов не отличаются более чем на два месяца.
Поправка на местоположение (район): поправки на местоположение в сегменте жилой недвижимости необходимы в том случае, если районы, в которых расположены объекты-аналоги значительно отличаются от района объекта оценки по основным характеристикам: удалённость от центра города, транспортная доступность, уровень развития социальной инфраструктуры (наличие в близи объектов сферы образования, здравоохранения и т.д.), наличие/ отсутствие в близи объектов коммерческой инфраструктуры (объектов торговли, офисов, объектов оказания услуг) и т.д. В рамках настоящей оценки данная поправка не вводится, по основным характеристикам (транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры) местоположение объектов аналогов принято равнозначным.
Поправка на материал стен: согласно информации, предоставленной представителями агентств недвижимости, риелторами («Квартал», Рижский пр., д. 37. офис 4, тел. (8112)57-70-42, ООО «Вариант-недвижимость», ул. Красноармейская, д.26, оф.1002, тел. (8112) – 72-87-07, «Риэлт-мастер», Октябрьский пр-т, д. 29, тел. (8112) -66-21-53), цены на коттеджи из пеноблоков и коттеджи каркасного типа являются примерно равнозначными, цены на коттеджи из бруса примерно на 10-15% ниже, чем цены на рассматриваемый объект.