Строительство коттеджа

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Апреля 2013 в 15:17, курсовая работа

Краткое описание

Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности:
полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности;
создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне;
улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта.
В данном курсовом проекте будут изучены и рассчитаны все стадии осуществления инвестиционного проекта.

Содержание

Введение…………………………………………………………………....2
Глава I. Выбор идеи девелопмента……………………………………….3
1.1. Характеристика земельного участка, на котором будет располагаться планируемый объект………………………………………3
1.2. Определение вида девелопмента……………………………………..6
1.3. Анализ конкурентов на рынке строительства коттеджей в г.Псков………………………………………………………………………8
Глава II. Прединвестиционная фаза девелопмента…………………..…10
2.1 Процесс планирования земельного участка……………….………..10
2.2. Предварительное обоснование инвестиций………………..………11
2.3. Проведение подрядных торгов и заключение договоров…………30
Глава III. Строительство коттеджа………………………………………32
3.1. Схема разработки проектной документации...……………………..32
3.2. Предпроектная подготовка строительства.......................................33
3.3. Организация строительства объекта..................................................39
Заключение................................................................................................48
Список использованной литературы.............

Прикрепленные файлы: 1 файл

Девелопмент курсач.docx

— 386.05 Кб (Скачать документ)

Поправка на наличие/отсутствие коммуникаций: все объекты-аналоги и объект оценки имеют сопоставимую инженерную систему, в связи с чем, данная  поправка не вводится.

Поправка на площадь  земельного участка: Размер поправки определен исходя из разницы в стоимости за 1 кв.м. в зависимости от площади.

Можно выделить следующие сегменты по площади при продаже земельных участков:

земельные участки площадью до 1 500 кв.м;

земельные участки площадью от 1 500 – 5 000 кв.м;

земельные участки площадью от 5 000 – 10 000 кв.м;

земельные участки площадью от 10 000 – 25 000 кв.м;

земельные участки площадью свыше 25 000 кв.м

Таблица 5.

Распределение скидки на площадь  в зависимости от площади объекта

Площадь

Коэффициент

до 1 500

1,00

1 500 – 3 000

0,95

3 000 – 5 000

0,92

5 000 -10 000

0,89


Таким образом, попоравка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей формулы:

KП= (СОООА - 1)  ×100%

где:

КП – размер поправки на площадь;

СОО – расчётное значение коэффициента корректировки для объекта оценки;

СОА – расчётное значение коэффициента корректировки для объекта-аналога.

Таким образом, в отношении  объектов-аналогов вводятся поправки для всех объектов аналогов.

Поправка на различия в площади коттеджей:: Увеличение площади объекта ведет к росту стоимости, однако, считаем, что существует некоторый предел, после которого прирост площади объекта непропорционален приросту его полезности. Как правило, большие по площади объекты – менее ликвидные, их обычно сложнее продать. Все объекты-аналоги являются не типовыми домами, у которых при одной и той же полезной высоте потолков, сопоставимая жилая площадь,  поэтому в рамках настоящей оценки данная поправка не вводилась.

Поправка на состояние  и уровень отделки: Состояние  помещений можно подразделить на следующие группы:

а) помещения, требующие ремонта;

б) помещения под самоотделку;

в) помещения, не требующие  ремонта (в хорошем или удовлетворительном состоянии);

г) помещения, не требующие  ремонта (в отличном состоянии).

Простой ремонт требует подновления  через 4…6 лет, улучшенный - через 6…8 лет, евростандарт - 8…10 лет, высококачественный может прослужить до 20 лет без подновления.

Исходя из консультаций со строительными фирмами города Пскова: ООО «Строй мечту» (тел. (8112)60-18-18), ЗАО «Реставрационная мастерская» (тел.  8112 -66-94-32, http://www.rm.pskov.ru), частными предпринимателями (тел. 8-960-220- 72-13, 8-911-369-35-13, 8-911-362-21-21), с риэлтерскими фирмами «Вариант-недвижимость» (ул. Красноармейская, 26, помещение 1002, т. (8112) 72-87-07, «Квартал»  (Рижский пр., д. 37, офис 4, тел. (8112) 57-70-42); «Риэлт-мастер», Октябрьский пр-т, д. 29, тел. (8112) - 66-21-53, АН «РЕНТА» тел. (8112) 56-05-56, получены диапазоны цен на различные по классу виды внутренней отделки, приведённые в таблице 8.

Таблица 8

Диапазон цен на различные  по классу виды оценки

Класс внутренней отделки

Диапазон цен,  руб./кв. м

простая

1 000-3000

улучшенная

3 000-7 500

евростандарт

7 500 – 15 000

высококачественная 

15 000 -20 000


В рамках настоящей оценки данная поправка вводится для объектов – аналогов 2 и 3, принята в размере 4 000 тыс.руб./кв.м.

Подсчет рыночной стоимости  коттеджа приведен в таблице 9.

Таблица 9

Определение поправок и порядок  их внесения

Цены и поправки

Ед. изм.

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Цена предложения

руб.

6 200 000

7 800 000

4 600 000

12 000 000

Общая площадь коттеджа

кв.м

150

240

190

305

Цена предложения

руб./кв.м

41 333

32 500

24 211

39 344

Поправка на торг

доли ед.

0,95

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость

руб.

39 266

30 875

23 000

37 377

Дата предложения

 

декабрь 2012 года

декабрь 2012 года

декабрь 2012 года

декабрь 2012 года

Поправка на время предложения

доли ед.

1

1

1

1

Скорректированная стоимость

руб.

39 266

30 875

23 000

37 377

Поправка на местоположение (район)

доли ед.

1

1

1

1

Скорректированная стоимость

руб.

39 266

30 875

23 000

37 377

Поправка на материал стен дома

доли ед.

1

1

1,15

1

Скорректированная стоимость

руб.

39 266

30 875

26 450

37 377

Поправка на наличие/отсутствие коммуникаций

доли ед.

1

1

1

1

Скорректированная стоимость

руб.

39 266

30 875

26 450

37 377

Поправка на различия в  площади домов

доли ед.

1

1

1

1

Скорректированная стоимость

руб.

39 266

30 875

26 450

37 377

Поправка на состояние  и уровень отделки

руб.

0

4000

4000

0

Скорректированная стоимость

руб.

39 266

34 875

30 450

37 377

Поправка на площадь земельного участка

доли ед.

0,95

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость

руб.

37 303

33 131

28 928

35 508

Коэффициент вариации

%

9,30

Стоимость 1 кв.м оцениваемого объекта

руб.

33 718

Стоимость оцениваемого объекта

руб.

6 743 500


Согласование скорректированных  стоимостей: для оценки полноты внесённых  корректировок проанализируем степень  однородности полученных скорректированных  цен объектов-аналогов. Для этого  определим коэффициент вариации выборки скорректированных цен:

Var= σ/ ¯х

где:

¯х - среднее значение;

σ - среднеквадратичное отклонение по выборке.

Выборка считается однородной, если Var ≤ 33%.

В данном случае коэффициент  вариации (Var) не превышает значения 9,3% < 33%, что позволяет говорить о высокой степени однородности полученной выборки. Следовательно, введенные корректировки достаточно полно учитывают различия между объектами-аналогами, в связи с чем, скорректированные цены могут использоваться для оценки рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, после внесения корректировок была рассчитана рыночная стоимость коттеджа.

Таким образом, ориентир рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанный в рамках сравнительного подхода  составляет: 6 743 500 рублей.

План финансовых результатов  за год представлен в таблице 10.

Таблица 10

План финансовых результатов  деятельности за год

Показатели

Значение, руб.

1

Выручка от реализации объекта

6 743 500

2

Затраты

4 671 396,6

3

Прибыль до уплаты налогов

2 072 103,4

4

Налог (УСН-6%)

124 326,2

5

Чистая прибыль

1 947 777,2


Исходя из таблицы 10 можно  определить рентабельность проекта строительства коттеджа: Р = (ЧП/влож. средства) Х 100%= (1 947 777,2/4 671 396,6)х100%= 41,69 %.

2.3. Проведение  подрядных торгов и заключение  договоров

Для определения генерального подрядчика на строительство коттеджа необходимо провести открытые торги  на сооружение объекта.

Наиболее вероятными генподрядчиками  могут являться следующие крупнейшие из действующих строительных организаций г. Пскова:

    • ООО «СтройПроект-Сервис»;
    • ООО «Строительная фирма «Зодчий»;
    • ООО «Центр строительства и комплектации коттеджей».

Стоимость предмета торгов (Цт) определяется по формуле:

Цт = Ат и ндс= 4422097,55*1,127*1,2= 5 980 444,7 руб.,

где:

Ат - сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов.

Ки - коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору.

Кндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).

По данным Агентства Прогнозирования  Экономики, по итогам 2012 года уровень инфляции составит 6,7%, в 2013 году 6,6%, а в 2014 году 6.4%. В 2015 году инфляция снизится до 5,9 процента. Поэтому коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору принимаем 1,127.

Начальная (максимальная) цена контракта составляет 5 980 444,7. руб.

Завершение работ должно произойти в течение 0,5 года со дня заключения контракта (наличие утвержденного акта приемки в эксплуатацию).

Гарантия на выполненные  работы– не менее 5 лет с момента подписания акта приемки приемочной комиссией выполненных работ по контракту.

Форма оплаты – безналичный  расчет.

Окончательный расчет за выполненные  работы производится  в течение 30 банковских дней  после подписания приемочной комиссией акта приемки  в эксплуатацию.

Датой оплаты считается дата списания денежных средств с лицевого счета заказчика.

 

Глава 3. Строительство

3.1. Схема разработки  проектной документации

В данном проекте выбрана  традиционная схема разработки проектной документации с наделением одного института функциями Генпроектировщика и системой субпроектировщиков.

 

 

 

Рис. 3. Традиционная схема разработки проектной документации

Генеральная проектная организация (генпроектировщик) – это организация, выполняющая основную часть проектных и изыскательских работ. Генпроектировщик для выполнения отдельных частей проекта может привлекать на конкурсных (договорных) началах специализированные проектные организации. При этом он несет ответственность за комплексность выполнения проекта. Главными задачами Генпроектировщика являются комплексная разработка проектов и смет и обеспечение высокого технического уровня и наивысшего экономического эффекта проектируемых предприятий.

Генеральный проектировщик  обязан:

    • участвовать в разработке задания на проектирование, в выборе площадки для строительства, подготавливать для этого необходимые материалы;
    • подготавливать и выдавать субподрядным специализированным проектным организациям задания на разработку проектов и рабочей документации;
    • определять по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемы, этапы и стоимость проектных работ;
    • проводить необходимые согласования с подрядными строительно-монтажными организациями;
    • выдавать заказчику технические требования на разработку специального технологического оборудования;
    • координировать работу субподрядных проектных организаций и увязывать все части проекта;
    • совместно с субподря<span class="No_0020Spacing_

Информация о работе Строительство коттеджа