Строительство коттеджа

Содержание

Введение…………………………………………………………………....2

Глава I. Выбор идеи девелопмента……………………………………….3

1.1. Характеристика земельного участка, на котором будет располагаться планируемый объект………………………………………3

1.2. Определение вида девелопмента……………………………………..6

1.3. Анализ конкурентов на рынке строительства коттеджей в г.Псков………………………………………………………………………8

Глава II. Прединвестиционная фаза девелопмента…………………..…10

2.1 Процесс планирования  земельного участка……………….………..10

2.2. Предварительное обоснование  инвестиций………………..………11

2.3. Проведение подрядных  торгов и заключение договоров…………30

Глава III. Строительство коттеджа………………………………………32

3.1. Схема разработки проектной  документации...……………………..32

3.2. Предпроектная подготовка  строительства.......................................33

3.3. Организация строительства  объекта..................................................39

Заключение................................................................................................48

Список использованной литературы........................................................49

Приложения..............................................................................................50

 

Введение

Управление развитием  недвижимости или девелопмент –  это принципиально новая для  России концепция организации инвестиционного  процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг – так называемым девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств.

Девелопмент имеет ряд  преимуществ по сравнению с традиционными  формами организации инвестиционной деятельности, в частности:

• полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности;
• создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне;
• улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта.

В данном курсовом проекте  будут изучены и рассчитаны все  стадии осуществления инвестиционного  проекта.

 

Глава I. Выбор  идеи девелопмента

1.1. Характеристика земельного участка, на котором будет располагаться планируемый объект

Для строительства коттеджа на территории Псковской области был выбран участок с кадастровым номером 60:18:0142301:23. Основные характеристики данного участка представлены в таблице 1.

Таблица 1

Основные характеристики участка

Показатель	Характеристика
Кадастровый номер	60:18:0142301:23
Статус	Ранее учтенный
Дата постановки на учет	07.12.2007
Кадастровый инженер	Иванчук Вадим Анатольевич
Адрес	Псковская обл., р-н Псковский, волость Писковичская, д. Хотицы
Уточненная площадь	1 900  кв. м.
Кадастровая стоимость	431 357 руб.
Форма собственности	Нет данных
Квартал	60:18:0142301
Район	60:18
Округ	60
Категория	Земли поселений
Разрешенное использование	Для индивидуальной жилой  застройки

Как видно из таблицы 1, земельный  участок пригоден для строительства коттеджа по своим основным параметрам:

• категории (земли поселений предполагают строительство и развитие городских и сельских поселений),
• привлекательному с точки зрения потребителей месторасположению ,
• достаточными размерами для строительства коттеджа и размещения садовой территории.

Участок имеет форму неправильного  пятиугольника, он изображен на кадастровом плане земельного участка на рис. 1, а так же на плане кадастрового квартала на рис. 2.

Рис. 1. План земельного участка  60:18:0142301:23

 

Рис. 2. План кадастрового квартала 60:18:0142301

Участок относится к пригородному району г. Пскова «Снятная Гора» (бывший поселок, расположен на западной окраине района Запсковье). В населенном пункте имеется одноименная улица «Снятная Гора», которая переходит в улицу Ижорского батальона, проходящую через микрорайон Овсище. Участок находится в непосредственной близости улиц Пригородной и Снятогорской (рис. 3, расположение участка обозначено красным прямоугольником).

Рис. 3. Местоположение участка  на карте города Пскова

На территории района участка  преобладает застройка усадебного типа и коттеджей, около участка проходят центральные коммуникации, газ, электроэнергия.

Состояние прилегающей территории отличное. В непосредственной близости расположен мировой памятник культуры – Снетогорский монастырь. С участка открывается вид на гору Соколиху и монумент в память Ледового побоища. В 0,5 км от участка протекает река «Великая».

Транспортная доступность  хорошая, через район проходят автобусные маршруты №1, 18. Расстояние от центра г.Пскова до участка примерно равно 4,5 км.

 

1.2. Определение  вида девелопмента

Девелопмент — это предпринимательская  деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также  существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов  девелопмента.

Результатом девелопмента является возникновение  нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Существует  два вида девелопмента:

• Fee-девелопмент:  девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков  и за свою работу получает  фиксированный гонорарю Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы он на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.
• Speculative-девелопмент: - девелопер выступает как единоличный организатор проекта. Он выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Также выделяются различные  виды девелопмента в зависимости  от типа объекта  недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

• девелопмент жилой недвижимости;
• девелопмент коммерческой недвижимости;
• девелопмент загородной недвижимости;
• ленд-девелопмент (девелопмент земли; девеломент земельных участков).

В соответствии с данной классификацией проект относится к  Speculative-девелопменту загородной недвижимости.

Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет. Из-за отсутствия общих терминов и стандартов участники рынка загородного жилья употребляют разные термины: малоэтажный жилой комплекс, индивидуальное жилое строение и т. д.

На выбранном участке  предполагается строительство коттеджа.

Коттедж – это современный, просторный частный дом с прилегающим  к нему частным участком земли, всегда огороженный забором. Предназначен коттедж для постоянного проживания в нем. Коттедж должен быть соединен со всеми строениями единой системой коммуникаций, которая обслуживается специальными коммунальными службами.

По сути к коттеджу предъявляются те же требования, что и к индивидуальному жилому дому. Индивидуальный дом предназначен для постоянного проживания, обеспечивает своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но в первую очередь о социальной инфраструктуре.

Девелопмент загородной недвижимости включает в себя следующие этапы:

• создание идеи развития объекта и разработка концепции (анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, разработка маркетинговой стратегии развития территории, разработка коммуникативной стратегии, разработка и реализация PR-стратегии);
• оформление прав на объекты недвижимости;
• сбор и подготовка градостроительной и исходно-разрешительной документации (подготовка градостроительной документации оформление исходно-разрешительной документации);
• предпроектные работы (подготовка и разработка архитектурной концепции, изыскательские работы, проектирование);
• строительно-монтажные работы (строительство подземных коммуникаций, выполнение строительно-монтажных работ);
• реализация готового объекта.

1.3. Анализ конкурентов  на рынке строительства загородной недвижимости в г. Пскове

На рынке города Пскова действует порядка 48 организаций  занимающихся строительством коттеджей, самые крупные из них:

• ООО «СтройПроект-Сервис»;
• ООО «Строительная фирма «Зодчий»;
• ООО «ЭкоДом»;
• ООО «Ковчег-строй»;
• ООО «Центр строительства и комплектации коттеджей»;
• ООО «Довмонтов город»;
• ООО «Ремснабстрой»;
• ООО «ЛЕН».

Данные организации предлагают полный спектр услуг по строительству  коттеджей и хозяйственных построек и их чистовой отделки. Осуществляют капитальный и косметический ремонт коттеджей, в том числе, ремонт коттеджа с перепланировкой, а так же благоустраивают территорию земельного участка.

Часть организаций функционирующих  на рынке так же предлагают услуги по подборке подходящих земельных участков и разработки проектов коттеджей.

На данный момент в районе Снятной горы ни одна из вышеперечисленных организаций не ведет строительство коттеджей.

Цена на строительство  коттеджей во многом зависит от объемов материалов и работ, заложенных в проекте. Средняя цена за выполнение работ в г.Пскове, представлена в таблице 2.

Таблица 2

Стоимость строительства  коттеджа со стоимостью материала

№ пп	Тип дома и объем работ	Цена за кв. м, рублей
1	Из пеноблоков с финишной утепленной кровлей без отделки	16 000
2	Из пеноблоков с финишной утепленной кровлей и внешней отделкой (утепление, штукатурка, окраска)	17 500
3	Из кирпича с финишной утепленной кровлей без отделки	18 500
4	Из кирпича с финишной утепленной кровлей и внешней  отделкой (чистовая кладка или штукатурка, окраска)	19 500
5	Из бревна без отделки  под черновую работу с кровельной конструкцией (металлочерепица)	9 000 - 10 000
6	Каркасного типа с финишной утепленной кровлей и внешней  отделкой (утепление, штукатурка, окраска)	18 000