Межевание земельного участка

Межевание земельного участка — как сделать грамотно?

В данной статье рассмотрим случаи, когда  требуется провести межевание земли, какие возможности дает эта процедура  и как ее правильно осуществить.

Межевание — это…

Межевание земли — это комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка для определения его местоположения и площади. Это и технические, и юридические процедуры, в результате которых определяются и утверждаются границы (координаты границ) поземельных владений посредством особых актов и знаков. Межевание осуществляется в случаях:

• формирования нового участка (например, при предоставлении гражданину участка из муниципальных земель или при разделе участка)
• уточнения границ существующего участка.

Поводы для межевания

В некоторых ситуациях межевание  земли — это еще и возможность получить дополнительную площадь земли к имеющемуся участку, т.к. процедура межевания позволяет узаконить фактически используемые квадратные метры или сотки. Для расширения границ в межевом деле указываются не исходные, а реальные размеры участка.

Однако увеличение площади земельного участка должно быть, во–первых, согласовано  с соседями и, во–вторых, не превышать  пределы нормы, установленной органами местного самоуправления. Как правило, к исходному участку прибавляется до шести соток.

В большинстве же ситуаций межевание  необходимо провести по менее радостной  причине, к примеру:

• совместное использование участков, образованных из одного участка (например, при наследовании родового поместья) не устраивает новых собственников.
• месторасположение или границы земельного участка определены не конкретно

в старых свидетельствах о  праве собственности на землю  очень часто не указывался точный адрес участка (320 метров на юго-запад  от жилого дома № 9 деревни Хрущево) и его точный обмер (20 на 30 метров с общей площадью 600 кв. метров), а в новом государственном кадастре может не найтись старых сведений о границах земельного участка. В итоге получается, что единственным доказательством прав собственника является забор, но в суд его не принесешь.

• со временем земельный участок приобрел сложную форму, что не позволяет определить его площадь без специальных измерений.

с одной из сторон соседями были изменены границы, с другой стороны  стала проходить автострада, с  третьей — разросся молодой лес, став полноценным лесным угодьем. В такой ситуации «нашествия» на участок его лучше промежевать.

Фактически межевание необходимо и для совершения юридических  сделок с участком: передачи по наследству, продаже, мены, сдаче в аренду и  прочих.

Если межевание не проведено, то в кадастровом паспорте участка  в графе особых отметок будет  написано «граница земельного участка  не установлена в соответствии с  требованиями земельного законодательства». Никакого нарушения закона из этой фразы не вытекает, есть участок, а  есть его границы, но для некоторых  чиновников это может быть хорошим  поводом чинить препятствия при  оформлении сделок.

Если продолжать разговор о казуистике, то кадастровая палата в выдаваемом плане может написать, что в  «земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок». В такой ситуации договор купли–продажи также  вряд ли будет зарегистрирован в  учреждении юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, так как в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре должно быть однозначно определено (описано) продаваемое имущество. Межевание  в данном случае — это фактически и есть физическое определение объекта купли-продажи.

Вообще, межевание земельных участков — это современный геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости, в результате чего собственник получает электронные координаты угловых точек своего участка, что выглядит намного убедительнее, чем измерение забора рулетками.

Цена, сроки вопроса и документооборот

Стоимость работ по межеванию стандартного участка площадью от шести до десяти соток в Московской области составляет ориентировочно 10–15 тысяч рублей, а  сроки проведения таких работ — от одного до трех месяцев. Для изготовления кадастрового паспорта обычно требуется один или два месяца с момента сдачи межевого дела.

Чтобы провести межевание собственнику земельного участка необходимо заключить  договор со специализированной землеустроительной организацией и подготовить пакет  документов:

• правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности на землю, постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, судебный акт, устанавливающий права на земельный участок)
• копия паспорта правообладателя земельного участка
• доверенность уполномоченного представителя (если документы предоставляет доверенное лицо). Остальные документы подготавливает землеустроительная организация.

Этапы межевания и результат

Межевание включает в себя ряд работ, выполняемых специализированной землеустроительной организацией:

• сбор и изучение сведений государственного земельного кадастра об участке, документов, подтверждающих права на землю, исходных геодезических данных, адресов собственников смежных участков
• составление технического проекта, который составляется в соответствии с заданием на межевание земель
• уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания
• определение границ объекта землеустройства на местности (границы участка обмеряются или с ранее сохранившихся планов и чертежей, если таких нет, то со слов собственника участка), их согласование (подготавливается акт согласования границ с соседями) и закрепление межевыми знаками
• геодезическая съемка, определение координат межевых знаков
• определение площади объекта землеустройства
• составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства
• формирование межевого дела.

В результате проведения землеустроительных работ по межеванию земельного участка  собственник должен получить межевое  дело в двух экземплярах. Один экземпляр  сдается в архив, второй остается у собственника и является неоспоримым  доказательством выполнения процедуры  межевания. Межевое дело сдается  в отдел Росреестра, после чего выдается кадастровый паспорт, который и определяет, что участок поставлен на кадастровый учет и имеет уточненные (определенные с геодезической точностью) границы. Следующим шагом в оформлении земельного участка является регистрационная палата, в которую необходимо представить кадастровый паспорт, документ удостоверяющий личность, правоустанавливающий документ. По истечении определенного срока, владелец получает свидетельство о праве собственности установленного образца.