Проблемы реформирования ЖКК города

Благодаря принятию данного Закона новые возможности появились у организаций-заказчиков и инвесторов, занимающихся строительством жилых зданий.

Введение в  действие в 2005 г. Жилищного кодекса РФ поставило перед органами законодательной и исполнительной власти городов задачу приведения системы управления многоквартирными домами в соответствие с нормами ЖК РФ. Большое внимание уделено и развитию товариществ собственников жилья.

ТСЖ является наиболее эффективным способом управления домом с точки зрения защиты прав и интересов собственников квартир.

Объединиться в Товарищество выгодно, поскольку:

- когда собственники объединены в ТСЖ, товарищество становится коллективным заказчиком, тогда жильцам проще отстаивать свои права и интересы;

- став членом ТСЖ,  Вы можете принимать непосредственное участие в управлении домом, в том числе в определении состава общего имущества, работ по содержанию и ремонту общего имущества, установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; 

- Вы сможете самостоятельно решить, как управлять своим домом: выполнять все работы самостоятельно либо пригласить профессиональную обслуживающую организацию;

- процедура оформления договорных отношений облегчается тем, что заключаются (или в случае необходимости расторгаются) не 200-300 договоров управления (между каждым собственником квартиры и управляющей организацией), а один: между юридическими лицами – ТСЖ и управляющей организацией;

- ТСЖ как юридическому лицу легче найти новую управляющую организацию, если предыдущая не выполняла условия договора управления многоквартирным домом;

- именно ТСЖ (как юридическое лицо), а не разрозненные владельцы квартир, имеет реальную возможность контролировать деятельность приглашенных подрядных организаций, следить за качеством и количеством предоставляемых услуг, движением вложенных в эксплуатацию дома денежных средств;

-  ТСЖ как юридическое лицо представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме при проведении капитального ремонта здания, кон­тролирует качество исполнения соответствующих работ, участвует в их приемке;

- любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств това­рищества и собственных платежей.

Социальные аспекты реформы ЖКХ

Социальная защита населения при оплате жилого помещения и коммунальных услуг

Одной из наиболее острых проблем при осуществлении жилищно-коммунальной реформы в России является проблема ее социальных последствий, обеспечения социальной защиты населения при переходе на полную оплату населением жилищно-коммунальных услуг. Социальная защита населения при оплате жилого помещения и коммунальных услуг осуществляется по двум направлениям:

- льготы (меры социальной поддержки);

- субсидии.

В связи с переходом от дотирования предприятий, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, к полной оплате указанных услуг потребителями потребовалось изменение системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства. Действовавшая ранее система покрытия за счет субсидий из бюджета текущих убытков и выпадающих в результате предоставления социальной помощи доходов предприятий-поставщиков жилищно-коммунальных услуг приводила к неконтролируемому росту кредиторской задолженности указанных предприятий.

Жилищным кодексом Российской Федерации, вступившим в действие в 2005 году, был установлен единый порядок предоставления субсидий на всей территории России, согласно которому изменились правила расчета субсидии, срок предоставления, появился новый механизм предоставления субсидий — перечисление средств субсидий на банковские счета граждан.

Одно из важных достижений проводимой реформы – максимально возможное упрощение процедуры сбора документов, необходимых для получения субсидий.

В настоящее время жилищные субсидии предоставляются гражданам, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле этих расходов в совокупном доходе семьи.

Льготы (меры социальной поддержки) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются соответствующим категориям граждан непосредственно организациями, производящими начисление платежей за жилье и коммунальные услуги.

Страхование жилых помещений

Система добровольного страхования жилых помещений, основанная на договорных отношениях собственников и нанимателей этих помещений со страховыми организациями получила развитие в городе Москве в 1996 году.

Страховщиками выступают страховые организации, отобранные по результатам открытого конкурса. Основные критерии оценки участников: финансовая устойчивость, опыт страхования недвижимого имущества, качество предлагаемых страховых услуг.

К страховым рискам относятся:

- пожар и правомерные действия по его ликвидации;

- взрыв газа по любой причине (кроме терактов);

-аварии систем внутренних водостоков, отопления, водопровода, канализации;

- сильный ветер (свыше 20  м/сек), ураган, смерч, шквал, а также сопровождающие их атмосферные осадки.

При уничтожении жилого помещения гражданам, зарегистрированным в нем по месту жительства, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, соответствующее норме предоставления жилья.

Не подлежат страхованию на условиях системы жилые помещения в аварийных, ветхих, непригодных для проживания и подлежащих сносу домах.

Страхование объектов общего имущества в многоквартирных домах

Страхование общего имущества в многоквартирных домах обеспечивает сохранность жилищного фонда города; возмещение имущественных потерь собственникам помещений в случае повреждения или уничтожения объектов общего имущества; снижение расходов городского бюджета на их восстановление при причинении вреда в результате случайных неблагоприятных обстоятельств.

Ущерб, причиненный объектам общего имущества, возмещается из средств страховых организаций и городского бюджета. Страхование общего имущества проводится на принципе добровольности и не ограничивает права граждан на страхование на иных условиях.

Страхователями общего имущества на основании поручения, оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений, в пределах переданных полномочий могут выступать:

- собственники помещений в многоквартирных домах;

- юридические лица, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находятся помещения в многоквартирных домах;

- действующее в доме товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в целях управления общим имуществом и обеспечения жилищно-коммунальными услугами; - управляющая организация, выбранная собственниками помещений.

Страхованию подлежат объекты, отнесенные к общему имуществу в многоквартирном доме Жилищным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», за исключением земельного участка, на котором расположен данный дом, а также элементов озеленения и благоустройства, расположенных на данном земельном участке.

Объекты общего имущества подразделяются на категории:

- конструктивные элементы дома и их отделка, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, и их отделка;

- внеквартирные инженерные коммуникации и оборудование;

- лифтовое оборудование, конструктивные элементы лифтовых шахт.

На страхование принимаются объекты общего имущества в многоквартирных домах, в которых собственники помещений выбрали способ управления домом.

Страховыми случаями признаются повреждение или уничтожение объектов застрахованного общего имущества в результате следующих событий:

- пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), в том числе возникшего в жилых и/или нежилых помещениях многоквартирного дома, а также проведения правомерных действий по ликвидации пожара;

- взрыва газа, применяемого в системе газоснабжения многоквартирного дома для бытовых надобностей, в том числе произошедшего в жилых и/или нежилых помещениях данного дома;

- аварий систем отопления, водопровода, канализации, а также внутренних водостоков (включая места сопряжения водоприемных воронок с кровлей), в том числе происшед­ших в жилых и/или нежилых помещениях многоквартирного дома. Повреждение (уничтожение) застрахованного общего имущества вследствие проведения правомерных действий по ликвидации аварий систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков приравнивается к пов­реждению (уничтожению) общего имущества вследствие самих аварий указанных систем;

- сильного ветра (свыше 20 м/с), смерча, шквала, а также сопровождающих их атмосферных осадков;

- противоправных действий третьих лиц.

Капитальный ремонт жилищного фонда

В соответствии с действующим Жилищным кодексом Российской Федерации одна из важнейших задач - приведение каждого многоквартирного дома в целом в надлежащее состояние путем проведения капитального ремонта, что позволит обеспечить предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов  и инженерного оборудования многоквартирных домов, сохранность и обновление существующего жилищного фонда, безопасные и комфортные условия проживания граждан, улучшение качества предоставления коммунальных услуг, уменьшение объемов текущего ремонта жилых домов и снижение на 10-20% эксплуатационных затрат на содержание жилищного фонда.

Основными проблемами проведения капитального ремонта являются: недостаточное финансирование, слабое вовлечение собственников жилья в процесс принятия решений о ремонте и низкое качество выполнения работ подрядными организациями, неразвитый рынок этих организаций.

Первоочередная задача городских властей - достижение перелома в сложившейся тенденции общего ухудшения состояния жилого фонда, выход на положительную динамику. Необходимо создать систему эффективной бюджетной поддержки собственников жилья в капитальном ремонте, обеспечить технические показатели, соответствующие временным нормативам проведения капремонта, использовать все источники финансирования, в том числе внебюджетные. Нужно также формировать в сознании собственников жилья ответственность за состояние общего имущества и способствовать созданию рынка добросовестных управляющих и подрядных компаний.

Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" был установлен новый принцип финансирования проведения капитального ремонта субъектами РФ и муниципальными образованиями - не напрямую, из бюджета Российской Федерации, а с использованием специально создаваемой для этих целей некоммерческой организацией, наделенной распорядительной функцией -  государственной корпорацией «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Предоставляемая Фондом финансовая поддержка имеет целевое назначение и направлена на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

Одним из важных направлений при проведении капитального ремонта многоквартирных домов стало повышение энергоэффективности зданий.

При проведении капитального ремонта реализуются следующие мероприятия по обеспечению энергоэффективности :

- Установка узлов управления для системы центрального отопления.

- Ремонт и замена систем центрального отопления.

- Установка узлов учета тепловой энергии и расхода воды.

- Утепление фасадов, остекление балконов (лоджий), установка стеклопакетов.

- Замена и модернизация лифтов.

- Теплоизоляция трубопроводов, ремонт гидроизоляции.

- Замена светильников на энергосберегающие.

- Замена входных дверей, с установкой доводчиков.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен производиться за счет собственника жилищного фонда, что определяет необходимость разработки новых механизмов и системы финансирования содержания и ремонта, в том числе капитального ремонта многоквартирных домов и требует формирования системы управления многоквартирными домами, порядка предоставления управляющим организациям, включая ТСЖ, ЖК, ЖСК и иным потребительским кооперативам бюджетных средств на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Создание и внедрение системы пообъектного учета потребляемых ресурсов

В настоящее время в условиях ограниченных запасов природных ресурсов, воды, топлива, энергии, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека, одной из наиболее актуальных  является задача их оптимального и бережного использования. Именно поэтому важнейшим направлением в сфере жилищно-коммунального хозяйства являются вопросы внедрения энерго- и ресурсосберегающих  технологий, организация системы учета и контроля за потребляемыми ресурсами, способствующей эффективному управлению многоквартирными домами и нежилые строениями.