Проблемы реформирования ЖКК города

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:

-                     поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);

-                     повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

-                     совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

-                     совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

-                     повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

В результате кардинальных изменений, произошедших в структуре экономических отношений, характеризующихся активным развитием рыночных отношений и формированием новых собственников, значительно изменились место и роль государства во всех отраслях экономики от всеобъемлющей до координационной, обеспечивающей безопасность и социальную защищенность населения. Основной задачей государства остается формирование организационных и правовых основ экономических отношений. Эти тенденции наиболее показательны в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Так, в результате экономических преобразований изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, основой отношений стал являться договор.

Сегодня активно ведется последовательная, системная работа по реформированию системы жилищно-коммунального хозяйства. Главная цель реформы ЖКХ – это качественно новый уровень оказания жителям услуг по содержанию, ремонту и благоустройству жилых домов и дворовых территорий, предоставлению коммунальных услуг, создание в городе более комфортных условий для жизни людей.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

-                     модернизация мощностей ЖКХ и жилищного фонда;

-                     перевод ЖКХ на рыночные механизмы работы (упразднение государственной монополии, привлечение частного бизнеса и создание конкуренции);

-                     достижение высокого уровня качества предоставления жилищных и коммунальных услуг и соблюдение социальных гарантий.

Реализация реформы ЖКХ в Москве осуществляется в тесном взаимодействии всех уровней государственной власти, предприятий и организаций и населения.

Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального комплекса и условий для снижения издержек и повышения качества жилищно - коммунальных услуг

Рыночные механизмы функционирования жилищного хозяйства

Один из основных этапов реализации реформирования ЖКХ - создание конкурентной среды в жилищной сфере.

Для этого осуществляется разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или организацией, им уполномоченной), управляющими компаниями и подрядными организациями.

Частными собственниками могут являться физические или юридические лица, имеющие в собственности жилищный фонд, собственниками муниципального жилья - специализированные структуры или подразделения органов местного самоуправления.

Указанное разделение функций в отношении муниципального жилищного фонда особенно важно для прекращения практики выполнения органами местного самоуправления хозяйственных функций по управлению жилищным фондом.

Орган местного самоуправления как собственник жилищного фонда должен обеспечить:

-  соблюдение нормативно - технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;

-  обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;

-  заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;

-  заключение договора с выбранной на конкурсной основе либо созданной организацией на управление муниципальным жилищным фондом, а также на предоставление услуг по организации учета и контроля потребления энергетических ресурсов (энергосервиса);

-  обеспечение систематического контроля за реализацией договоров о выполнении необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, соблюдением объема и качества предоставляемых жилищно - коммунальных услуг.

Управляющая компания должна обеспечить:

-  поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых жилищно - коммунальных услуг;

-  выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищно - коммунальных услуг (или выполнение этих функций силами управляющей компании) во вверенном ему в управление жилищном фонде;

-  заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов требуемых объема, качества и стоимости;

-  осуществление системы контроля за выполнением договоров;

-  организацию сбора платежей за жилищно - коммунальные услуги.

Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно - коммунальных услуг.

Затраты на предоставление услуг управляющей компании должны включаться в стоимость жилищно - коммунальных услуг. В связи с этим были разработаны методические рекомендации по развитию системы договорных отношений между собственником жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными и ресурсоснабжающими предприятиями.

Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечивает улучшение состояния жилищного фонда, а также уменьшение стоимости жилищно - коммунальных услуг.

Проведение конкурсного отбора подрядчиков для обслуживания жилья и проведения капитального ремонта обеспечивает повышение эффективности использования финансовых ресурсов.

При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).

Внедрение основанных на развитии конкуренции принципов управления жилищным фондом и предоставления жилищно - коммунальных услуг создало предпосылки для приватизации муниципальных жилищных предприятий. Первым этапом приватизации должно стало акционирование.

Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом оказало существенное влияние на внедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения, позволяющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это способствует развитию конкуренции в сфере энергоснабжения.

Реформа собственности в жилищном хозяйстве привела к развитию конкуренции в двух направлениях:

-  конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

-  конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно - коммунальных услуг от управляющей компании.

Импульсом для развития конкуренции в этих направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья.

Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.

Развитие экономических отношений в области тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения

Процессы тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения населенных пунктов, несмотря на их разнородность, характеризуются следующими общими признаками:

-  использование в ходе технологического процесса сложной инженерной инфраструктуры, относящейся к конкретной территории (сетей водопровода, канализации, теплосетей, устройств по передаче электроэнергии и т.д.);

-  неразрывность или строгая последовательность процессов производства, передачи и потребления материальных носителей услуги;

-  невозможность для потребителя услуг отказаться от получения этих видов услуг на длительный срок;

-  невозможность компенсации предоставляемых не в полном объеме услуг в один период за счет более интенсивного их предоставления в другой период;

-  необходимость четкой взаимосвязи на всех стадиях производственного процесса;

-  тесная зависимость организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий.

Предприятия жилищно - коммунального хозяйства, обеспечивающие поставку указанных ресурсов по распределительным сетям, являются естественными локальными монополистами. Их деятельность подлежит регулированию.

Существующая система тарифного регулирования делает практически невозможным привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку не дает возможности использовать сэкономленные в результате снижения затрат средства на развитие и модернизацию производства.

Привлечение частных инвестиций в предприятия городской инженерной инфраструктуры - одна из основных целей работы по реформе системы тарифного регулирования.

Процесс формирования тарифов на коммунальные услуги должен заключаться в поиске компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособным спросом потребителей.

Система регулирования предприятий жилищно - коммунального хозяйства должна обеспечивать прогнозируемость и предсказуемость изменения тарифов. Установление тарифов должно производиться на определенный срок (период регулирования), который должен быть согласован с периодом регулирования тарифов, устанавливаемых на федеральном (газ) и региональном (электроэнергия) уровнях.

Процедуры тарифного регулирования должны обеспечивать публичность процесса формирования тарифов. Это необходимо для достижения доверия со стороны потребителей коммунальных услуг, а также для достижения баланса интересов в процессе регулирования тарифов. Публичность системы должна обеспечить необходимое методическое и информационное взаимодействие между отдельными элементами этой системы: процедурами мониторинга деятельности предприятий жилищно - коммунального хозяйства, подготовки и рассмотрения заявок на пересмотр тарифов, их утверждения и вступления в силу.

Введение раздельного учета производства тепловой энергии и услуг по ее передаче позволит создать предпосылки для формирования локальных рынков тепловой энергии путем разделения монопольной транспортировки тепловой энергии и конкурентного производства, что предполагает юридическое выделение и передачу в управление различным хозяйствующим субъектам муниципальных теплосетей и источников тепла. Эта задача имеет большое практическое значение, поскольку в большинстве крупных муниципальных образований есть достаточно большой избыток мощности по тепловой энергии, и в этой ситуации существует объективная экономическая возможность покупать тепловую энергию у более дешевого производителя.

Решение данной проблемы способствует формированию в большинстве крупных городов России локальных рынков тепловой энергии, стоимость которой будет определяться с учетом стоимости ее транспортировки по муниципальным теплосетям. Локальные источники тепловой энергии могут использоваться на территориях с малой плотностью застройки, при сложном рельефе местности, в местах, удаленных от крупных источников тепловой энергии, когда стоимость услуг по передаче этой энергии сопоставима со стоимостью ее производства.

Приватизация и концессия в жилищно - коммунальном комплексе

В целях повышения эффективности работы предприятий жилищно - коммунального хозяйства, качественного улучшения деятельности по управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры в муниципальных образованиях необходимо было провести поэтапное преобразование муниципальных унитарных жилищно - эксплуатационных, ресурсоснабжающих, специализированных и управляющих жилищных предприятий в открытые акционерные общества. Существующее для унитарных предприятий право хозяйственного ведения не создает для организаций других организационно - правовых форм равных конкурентных условий в борьбе за рынок управления коммунальной инфраструктурой и жилищным фондом. Приватизация муниципальных унитарных предприятий обеспечивает равные юридические права для всех участников рынка, а также способствует созданию условий для привлечения частного капитала в жилищную сферу.