Проблемы реформирования ЖКК города

В целях защиты граждан от недобросовестных управляющих организаций целесообразно создание Единого реестра управления многоквартирными домами (ЕРУ), в котором должны содержаться достоверные сведения об организациях, управляющих многоквартирными домами.

Основными целями создания ЕРУ являются:

- информационное обеспечение процесса выбора способа управления многоквартирными домами, а также проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций;

- защита прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах и их объединений

- использование информационного ресурса ЕРУ потенциальными участниками рынка в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг для поиска партнеров по бизнесу: управляющими организациями – для подбора подрядчиков, ТСЖ, ЖСК – для выбора подходящей управляющей организации с учетом ее расположения, опыта работы, показателей деятельности.

Собственники и их объединения получают возможность ознакомиться с деятельностью управляющих организаций, опытом работы в ЖКХ, перечнем и стоимостью предоставляемых услуг, качеством обслуживания жителей.

В состав ЕРУ входят:

- Реестр управляющих организаций (РУО);

- Реестр договоров управления многоквартирными домами (РДУ);

- Реестр договоров взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций с управляющими организациями (РДВ);

- Реестр организаций, изъявивших желание осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами (РОИУ).

В РОИУ входят организации, которые в настоящее время осуществляют деятельность по текущему ремонту и эксплуатации жилых домов и готовые предложить свои услуги по управлению многоквартирными домами. Формирование РОИУ осуществляется на основании решений, принимаемых Комиссией по внесению сведений о результатах деятельности управляющих организаций в ЕРУ.

Решение о включении организации в РОИУ принимается Комиссией с учетом опыта работы организации в сфере эксплуатации жилых домов, а также рекомендаций и отзывов территориальных и отраслевых органов исполнительной власти о качестве предоставляемых ею работ и услуг.

Акционирование государственных унитарных предприятий «Дирекций единого заказчика»

Становление рыночной экономики в Российской Федерации тесно связано с реформированием государственного сектора экономики, в том числе с формированием форм и способов эффективного управления государственной собственностью.

Одним из элементов рыночных отношений в ЖКХ является привлечение на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг на конкурсной основе. Практика показывает, что проведение конкурсов не только ориентирует подрядчиков на качественное выполнение ЖКУ, но и дает положительные практические результаты по снижению их стоимости.

В сфере управления государственной собственностью городов приватизация государственного имущества, в том числе ГУП ДЕЗ, нацелена на решение следующих задач:

- повышение эффективности использования городского имущества и бюджетных средств;

- развитие конкуренции на рынке товаров (услуг), производимых (оказываемых) государственными унитарными предприятиями города Москвы;

- повышение эффективности управления государственными унитарными предприятиями города Москвы и приведения их структуры в соответствие с потребностью города в решении социальных задач.

В сфере управления жилищным фондом реорганизация ГУП ДЕЗ нацелена на следующее:

-              обеспечение плавного перехода от государственной, централизованной системы управления многоквартирными домами к рыночной, конкурентной;

-              возможность для ГУП ДЕЗ предлагать услуги и работы на всей территории города (т.е. без территориальной «привязки»);

- развитие конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- повышение эффективности деятельности предприятия;

-              поиск путей и способов снижения необоснованных затрат на предоставление услуг, оптимальное расходование бюджетные средств и платежей населения;

-              расширение спектра и улучшение качества предоставляемых услуг, что позволит повысить уровень комфортности и безопасности проживания в многоквартирных домах.

Для достижения заявленных целей на ГУП ДЕЗ возлагались следующие функции:

-              обеспечение содержания, а также текущего и капитального ремонта жилищного фонда и нежилых помещений, инженерных сооружений и оборудования, внутриквартальных и внутридомовых территорий, объектов внешнего благоустройства и озеленения;

- создание необходимых условий для проживания граждан и функционирования, расположенных в нежилых помещениях организаций;

-              заключение договоров найма и аренды жилых помещений в соответствии с действующим законодательством;

- заключение соглашений с владельцами и собственниками жилых и нежилых помещений о порядке управления домом и о порядке возмещения расходов по его эксплуатации и ремонту;

- заключение договоров с владельцами, арендаторами и собственниками строений на оказание услуг по техническому обслуживанию и (или) управлению;

- обеспечение арендаторов, нанимателей, владельцев и собственников помещений и строений в соответствии с условиями соглашений и договоров коммунальными и прочими услугами;

- сбор доходов от сдачи в наем и аренду жилых помещений, платы за техническое обслуживание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строений, а также платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

- ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты внешнего благоустройства и озеленения, дороги и тротуары;

-              контроль за техническим состоянием недвижимого имущества, передаваемого в аренду;

-              представление интересов собственника государственного имущества в товариществах частных собственников помещений (кондоминиумах);

-              паспортная работа и др.

В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством были положены принципы разделения функций заказчика и подрядчика, организация договорных отношений между собственниками жилищного фонда и объектов коммунального назначения и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.

Собственники жилищного фонда и объектов коммунального назначения через дирекции единого заказчика выступали заказчиками на обслуживание, содержание и ремонт объектов ЖКХ, а также на предоставление услуг потребителям.

В связи с вступлением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация получила возможность при наличии соответствующих лицензий самостоятельно выполнять многие работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без привлечения подрядных организаций.

Реорганизация дирекций путем преобразования их в открытые акционерные общества станет очередным шагом в развитии конкурентных отношений в сфере управления многоквартирными домами, т.к. позволит дирекциям самостоятельно исполнять свои функциональные обязанности, расширить перечень выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также расширить зону своей деятельности без жесткой привязи к конкретной территории.

Развитие самоуправления в жилищной сфере

Все разнообразие форм самоорганизации граждан в жилищно-коммунальной сфере можно разделить на две группы в зависимости от того, насколько необходима регистрация  социальной группы (или движения) в качестве юридического лица.

К первой группе относятся старшие по дому, старшие по подъезду, чей  статус не требует юридической регистрации, а также домовые комитеты (домкомы), к которым действующими нормативно-правовыми актами г. Москвы не предъявляется требование обязательного оформления их в качестве юридического лица.

К другой группе относятся общественные организации, которые в соответствии с действующим законодательством в обязательном порядке должны оформить свой статус либо статус своего руководящего органа в качестве юридического лица – это территориальные общины, товарищества собственников жилья, жилищные ижилищно-строительные кооперативы.

Создание института старших по дому и придомовой территории, старших по подъезду способствовало установлению и укреплению взаимодействия между органами исполнительной власти – Управами районов и организациями, осуществляющими управление жилыми домами, с одной стороны, и жителями города – с другой.

Следующей ступенью в развитии общественного самоуправления в жилищной сфере стало развитие института домовых комитетов (домкомов). С формальной точки зрения, создание и деятельность домкомов, во-первых, более регламентировано юридически, и, во-вторых, более подвержено контролю со стороны общественности, чем выбор и деятельность старших по дому и по подъезду.

Домовый комитет - это общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах) в целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.

Домовые комитеты могут регистрироваться в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об общественных объединениях», и приобретать права юридического лица либо функционировать без государственной регистрации и приобретения прав юридического лица.

Домовый комитет вправе запрашивать и получать от управляющей организации информацию о расходах по эксплуатации и ремонту дома и придомовой территории.

Другой, более крупной по территориальному охвату, формой организации граждан по месту жительства, которая может быть использована населением для решения вопросов по управлению своими домами и прилегающей территорией, является территориальная община.

Границы территории, на которой образована территориальная община, устанавливаются жителями с учетом исторических, культурных, социально - экономических, коммунальных и иных признаков целостности территории общины. Территория общины является частью территории района, ее границы не могут выходить за границы территории района.

Территориальная община подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. С момента государственной регистрации община приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности как юридическое лицо через свой комитет (совет).

Все три рассмотренные формы общественного самоуправления в жилищной сфере имеют одну общую характеристику: в их создании и деятельности могут принимать участие все заинтересованные совершеннолетние жители города – как собственники помещений, так и наниматели, занимающие квартиры по ордерам или договорам социального найма. 

Две формы общественного самоуправления в жилищной сфере, о которых речь пойдет ниже, – жилищно-строительный кооператив и Товарищество собственников жилья – предусматривают, во-первых, участие в ней только собственников помещений (в ЖСК – пайщиков как будущих собственников), и, во-вторых, обязательную регистрацию объединения в качестве юридического лица.

В системе плановой социалистической экономики жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) - это добровольные объединения граждан, созданные для организации строительства жилых домов за свой счёт с помощью государственного кредита и силами подрядных строительных организаций.

Жилищный кооператив – это самостоятельная организация жителей, со своим уставом, финансовыми потоками, взаимоотношениями с местной властью, подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями.  ЖСК  является некоммерческой организацией, а это означает, что, занимаясь любой деятельностью, определяемой уставом этого объединения, полученный доход должен идти не на получение прибыли, а на цели, определенные уставом – управление домом.

В соответствии с действующим Жилищным кодексом Российской Федерации, жилищно-строительный кооператив имеет два статуса: во-первых, ЖСК – это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме, во-вторых – управление посредством ЖСК является одним из способов управления многоквартирным домом. Соответственно, в доме, где создано ЖСК, способ управления уже существует и реализован.

Следующей формой самоорганизации в жилищной сфере является Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Федеральным законом от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее – Закон «О ТСЖ») определены единые для всех субъектов Российской Федерации основы самоуправления собственников жилья. Законом  закреплено за собственниками помещений право через посредство товарищества самим управлять недвижимым имуществом в своих домах, принимать решение о расходовании средств на техническое обслуживание, найме персонала и подрядных организаций, получении кредитов и приращении имущества. Товарищество получило возможность облегчить бремя содержания земельно-имущественного комплекса (кондоминиума): надстроить здание, а появившиеся дополнительные площади продать либо сдать в аренду.