Вопросы реформирования ЖКХ (на примере ГБУ «ЖИЛИЩНИК» района Люблино г.Москвы)

1.2. Формы и методы управления жилищным фондом

В настоящее время, основной идеей экономической модели реформы жилищно-коммунального хозяйства является передача права распоряжения всеми бюджетными ресурсами, выделяемыми, в настоящее время, на дотирование сектора, от коммунальных предприятий непосредственно к гражданам – субъектам, в наибольшей степени заинтересованным в эффективном расходовании этих средств.

В соответствии с Жилищным Кодексом (ЖК) жильцы должны выбрать одну из трех форм управления общим имуществом и придомовой территорией:

1. Непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

2. Управление товариществом  собственников жилья либо жилищным  кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом;

3. Управление управляющей  организацией.

Рассмотрим каждый из указанных выше способов. 

1. Непосредственное управление многоквартирным домом самими собственниками. Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется собственниками помещений на основании ст. 164 ЖК РФ.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выберут данный способ управления многоквартирным домом, то им придется самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.

Плюсы и минусы непосредственного управления жилым многоквартирным домом собственниками помещений:

Плюс – собственник помещения не несет расходов на содержание управляющей компании и не платит членские взносы в ТСЖ. Все отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями проходят с согласия собственника помещения;

Минус – собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, что приводит к дополнительным затратам времени и сил.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Естественно, что при подобной организации содержания дома процедура заключения договоров со снабжающими и обслуживающими организациями становится весьма и весьма затруднительной, так как фактически каждая квартира должна получать коммунальные услуги на основании отдельного договора.

Регулированию договоров подобного типа посвящен целый раздел в Гражданском Кодексе (ГК) РФ. Однако обеспечить контроль конкретного потребителя на уровне отдельной квартиры в доме очень сложно. О необходимости контроля потребления различного рода теплоносителей отмечено в ГК РФ. Требования о наличии приборов учета потребляемой тепловой энергии напрямую закреплены в различных правилах отпуска данной энергии гражданам. При отсутствии технической возможности контроля фактически потребленного абонентом количества тепла и воды ни одна теплоснабжающая организация не станет заключать с жильцами договора на отпуск им воды и тепла. Кроме того, заключение целого «веера» договоров с мелкими потребителями-собственниками имеет множество технических сложностей, преодолеть которые на практике не так-то просто.

2. Управление многоквартирным домом ТСЖ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в соответствии с ЖК РФ. На общем собрании собственников жилых помещений согласно п. 4 ст. 44 ЖК РФ принимается решение о создании ТСЖ. Создание и государственная регистрация ТСЖ осуществляется на основании ст. 136 ЖК РФ. Высшим органом управления ТСЖ в соответствии с п. 1 ст. 145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ. Членами ТСЖ признаются пожелавшие вступить в него собственники помещений многоквартирного дома. Общее собрание членов ТСЖ правомочно принимать решения по вопросам, определенным п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет Правление товарищества. Правление товарищества выбирается из членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет (ст. 147 ЖК РФ).

ТСЖ является юридическим лицом, поэтому при заключении договоров выступает не как посредник между собственниками жилых помещений и третьими лицами, а как самостоятельная организация. Правление ТСЖ может избрать два варианта обслуживания многоквартирного дома:

1) Заключать договоры  непосредственно с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями;

2)   Строить свои  отношения с ресурсоснабжающими  и обслуживающими организациями через выбранную управляющую компанию;

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса — на срок не менее одного года и не более трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

 Договор собственника  помещения с управляющей организацией  обязательно должен содержать  условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК  РФ.

 Если в течение года  собственниками жилых помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

При работе по данной схеме собственники жилых помещений или товарищество собственников жилья и снабжающие организации устанавливают отношения через посредника, который берет на себя обеспечение функционирования процесса управления многоквартирным домом.

Отрицательным моментом в данной форме является то, что собственники могут быть поставлены перед фактом наличия некой управляющей организации, которая будет спущена им сверху местными органами власти для управления новым построенным домом.

1.3. Основные направления реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации

В настоящее время ситуация, сложившаяся в жилищно-коммунальном хозяйстве большинства российских муниципальных образований, является источником ряда угроз жизни, здоровью и имуществу населения, а также окружающей среде [42, с.18]. Поэтому, реформирование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должно заключаться в решении основных задач.

1. Преодоление критического износа основных фондов. По данным Министерства регионального развития РФ [32, с.26] в среднем по России в 2011 году физический износ котельных составил 55%, водопроводных сетей - 65%, канализационных и тепловых сетей - 63%, электрических сетей - 58%; по отдельным муниципальным образованиям величина износа коммунальной инфраструктуры достигла уровня 70-80%.

Значительный износ основных фондов приводит к повышению потерь ресурсов при эксплуатации объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры, а также к высокой аварийности объектов жилищно- коммунальной инфраструктуры [41, с. 28].

В целом, на восстановление основных средств, используемых в жилищно-коммунальном хозяйстве РФ до нормативных значений в настоящее время требуется финансирование в объеме не менее 2 трлн. 140 млрд. рублей [31, с. 32].

Улучшение финансового состояния предприятий и организаций, осуществляющих деятельность в отрасли. В настоящее время финансовые результаты деятельности предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства остаются неудовлетворительными. Так, в 2011 году дебиторская задолженность предприятий ЖКХ РФ составила 333 млрд. рублей, а кредиторская задолженность - увеличилась до 324 млрд. рублей. По итогам 2010 года сальдированный убыток предприятий, занятых в сфере управления и эксплуатации жилищного фонда составил 4,58 млрд. руб., в 2011 году - 2,60 млрд. руб. [19, с. 23].

2. Повышение качества предоставляемых населению ЖКУ. Недостаточное развитие конкуренции в сфере производства и предоставления ЖКУ приводит к тому, что потребители не имеют возможности влиять на качество предоставляемых ЖКУ.

Необходимость проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства России была осознана еще в 1980-х гг., при появлении первых признаков неэффективности системы управления в отрасли. Одним из первых нормативно-правовых актов, направленных на преобразование системы управления жилищно-коммунального хозяйства, явилось принятое в 1987 году Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по дальнейшему совершенствованию работы жилищно-коммунального хозяйства и мер по переводу жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчет и самофинансирование» однако распад СССР и углубление социально-экономического кризиса в стране воспрепятствовали реализации данного документа.

В дальнейшем российские нормативно-правовые акты в сфере реформы ЖКХ в большей степени оказались направленными на приватизацию предприятий отрасли и постепенное повышение доли платежей населения за ЖКУ, целью которых являлось освобождение государства от функции бюджетного обеспечения ЖКХ; переход предприятий отрасли на самоокупаемость и самофинансирование. Так, основными целями принятых в 1992 году Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики», и разработанной на его базе Государственной целевой программы «Жилище», явились:

• создание рынка жилья, на котором для жилищного строительства используются частный капитал и средства населения, а также бюджетные кредиты, предоставляемые нуждающимся в жилищном фонде гражданам на льготных условиях;
• создание широкого слоя собственников жилья посредством приватизации существующего жилищного фонда;
• развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда путем демонополизации систем жилищно-коммунального обслуживания;
• переход на оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями по стоимости, обеспечивающей полное возмещение затрат на ЖКУ.

В связи с высокой социальной значимостью отрасли недостаточной проработанностью нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность предприятий и организаций ЖКХ, а также дефицитом квалифицированных управленческих кадров, подготовленных к работе в новых условиях, реформирование жилищно-коммунального хозяйства осуществлялось поэтапно (табл. 1.2) [32, с. 31].

Таблица 1.2

Этапы реформирования ЖКХ России

Этап	Цели этапа	Содержание этапа
1 Приватизация жилья	создание частной собственности на жилье; создание рынка вторичного жилья.	Передача муниципального и ведомственного жилья в собственность жильцов.
2 Переход на 100%- ную систему оплаты жилищных и коммунальных услуг	создание условий для самоокупаемости и самофинансирования предприятий и организаций ЖКХ; экономия бюджетных ресурсов за счет ликвидации расходов на ЖКХ.	Полная (100%-ная) оплата стоимости ЖКУ потребителями по ставкам, повышенным до экономически обоснованного уровня.
3 Демонополизация ЖКХ	создание конкурентной среды в отрасли; снижение затрат на производство и предоставление ЖКУ; стимулирование энерго- и ресурсосбережения.	Разгосударствление и реструктуризация предприятий и организаций ЖКХ, а также внедрение системы договорных отношений между потребителями и поставщиками ЖКУ.

Таким образом, реформа системы управления ЖКХ, осуществляемая в настоящее время во-многом направлена на активизацию рыночных отношений и развитие конкуренции в указанной сфере народного хозяйства.

По нашему мнению, при разработке комплекса мероприятий, направленных на повышение эффективности системы управления ЖКХ МО, следует учитывать, что наряду с общими (развитие конкуренции и конкурентной среды; деятельность на основе разнообразия форм собственности; развитие предпринимательской инициативы; сочетание рычагов государственного регулирования с рыночным механизмом и т.д.) предпосылками развития рыночных отношений, существуют и специфические предпосылки, характерные для жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС, которые целесообразно группировать по направлениям, представленным в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Основные направления формирования основных элементов системы ЖКХ МО

Направление	Элементы направления
Организационно- управленческое	корректировка системы управления, в т.ч. изменение уровней и децентрализации функций управления; приоритет территориальных аспектов управления; свобода выбора организационных форм, системы информационного, технического и организационного обеспечения структуры управления; возможность образования новых, ликвидации существующих структурных подразделений; формирование коммерческих структур; образование структурных подразделений по изучению рынка, мониторингу удовлетворенности потребителей; усиление горизонтальных связей управления и т.д.
Экономическое	- самостоятельность выбора экономических методов хозяйствования; зависимость экономических результатов от объемных и качественных показателей; изменение системы стимулирования и экономической ответственности в зависимости от требований рынка; использование новых принципов ценообразования и т.д.
Финансовое	свобода выбора механизма финансово-ресурсного обеспечения; возможность привлечения средств из внешних источников финансирования; самостоятельность в управлении активами предприятий и организаций ЖКХ МО; конкурсный отбор инвесторов и подрядчиков исходя из требований эффективного использования финансовых ресурсов; корректировка системы налогообложения и т.д.
Законодательно- правовое	- развитие контрактных, хоздоговорных  форм взаимоотношений с потребителями, имеющими разнообразные организационно-хозяйственные формы; правовое регулирование деятельности предприятий ЖКХ в зависимости от требований экологии, градостроительства и т.д.; лицензирование деятельности по оказанию ЖКУ; возмещение ущерба потребителю при некачественном предоставлении услуг и т.д.