Техническая экспертиза и описание объектов недвижимости

средняя суточная амплитуда  температуры воздуха наиболее холодного  месяца=8,3⁰С; температура воздуха (обеспеченностью 0,95)= 24,8 ⁰С;

температура воздуха (обеспеченностью 0,98)= 28,8 ⁰С;

средняя максимальная температура воздуха наиболее теплого месяца=27,2⁰С;

абсолютная максимальная температура воздуха=39⁰С;

средняя суточная амплитуда  температуры воздуха наиболее теплого  месяца=11,5⁰С; средняя месячная относительная влажность воздуха в 15 ч наиболее теплого месяца=67%;%;

средняя месячная относительная  влажность воздуха в 15 ч наиболее теплого месяца=48%; количество осадков  за апрель-октябрь=453мм; суточный максимум осадков=92мм; преобладающее направление  ветра за июнь-август: юг; снеговой район - V, расчетная снеговая нагрузка 500 кг/м²; ветровой район - II, нормативная ветровая нагрузка 30 кг/м.

2) Обследуемое жилое  здание 

3) Техническое состояние  и физический износ определяется  для 1-го этажа. Обмерочные работы  не проводились, так как данные  чертежи имелись. Здание построено в 2005 году; 5-и этажное; габаритные размеры дома в плане 15,660м х 56,450 м и высота 19,500 м.

В настоящее время 1 этаж занимают помещения под магазин  и офис. Здание выполнено в рамном ж\б неполном каркасе с кирпичным  заполнением стен.

Описание элементов:

1. Фундаменты- ленточные каменные
2. Стены -кирпичные с облицовкой керамическими блоками и плитками
3. Перегородки- кладка из силикатного кирпича
4. Перекрытия-сборные железобетонные плиты
5. Лестницы- сборные железобетонные марши и площадки
6. Покрытие-сборное
7. Кровля-черепичная
8. Заполнение дверных проемов- деревянные дверные полотна
9. Заполнение оконных проемов-двойные деревянные переплеты
10. Внутренняя отделка- простая
11. Полы– паркетные, дощатые, керамическая плитка
12. Система отопления- централизованная
13. Система вентиляции- естественная
14. Система водоснабжения и водоотведения – централизованные
15. Здание электрифицировано, телефонизировано, газифицировано.

 

Ведомственные строительные нормы, правила оценки физического  износа жилых зданий ВСН 53-86(р)¹

Конструкции и элементы жилогозд.	Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ %	Примерный состав работ
Фундаменты	Мелкие трещины в  цоколе и под окнами первого этажа	Ширина трещин до 2 мм	10	Расшивка трещин
Стены	Мелкие единичные трещины и местные выбоины в керамике	Ширина трещин до 1 мм. Повреждения на площади до 10 %	5	Затирка трещин и выбоин
Перегородки	Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	Трещины шириной до 2 мм. Повреждения на площади до 10 %	15	Заделка трещин и сколов
Перекрытия	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов	Смещение плит до 1,5 см	15	Выравнивание поверхности  потолка
Лестницы	Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил	Ширина трещин до 1 мм	10	Затирка трещин, ремонт перил
Кровля	Единичные щели и неплотное  примыкание черепиц, частичное нарушение  промазки между черепицами	-	15	Восстановление промазки между отдельными черепицами и на коньках, перекладка отдельными местами до 10 %
Заполнение дверных  проемов	Мелкие поверхностные  трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или  щели в притворах		10	Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой
Заполнение оконных  проемов	Мелкие трещины в  местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах	-	5	Конопатка сопряжений коробок  со стенами. Восстановление отсутствующих  штапиков, замазки стекол, отливов с добавлением нового материала до 15 %
Внутренняя отделка	Местные единичные повреждения  окрасочного слоя, царапины.Отставание и повреждение кромок местами.Частичное  выпадение или неплотное прилегание плиток	-	20
Полы	Мелкие повреждения  и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок.Единичные мелкие сколы на дощатых полах. Мелкие сколы и трещины  отдельных плиток на площади до 20 %	-	20	Циклевка отдельных  участков, укрепление плинтуса паркетных полов.Сплачивание дощатых полов. Замена отдельных плиток
Система отопления	Ослабление прокладок  и набивки запорной арматуры, нарушения  окраски отопительных приборов и  стояков, нарушение теплоизоляции  магистралей в отдельных местах	-	10	Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб (местами)
Система холодного водоснабжения	Ослабление сальниковых  набивок и прокладок кранов и  запорной арматуры, в некоторых смывных  бачках имеются утечки воды, повреждение  окраски трубопроводов в отдельных местах	-	10	Набивка сальников, смена  прокладок в запорной арматуре, ремонт и регулировка смывных бачков
Система горячего водоснабжения	Ослабление сальниковых  набивок, прокладок смесителей и  запорной арматуры, отдельные нарушения  теплоизоляции магистралей и стояков	-	5	Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции  трубопроводов (местами)
Система канализации  и водостоков	Ослабление мест присоединения  приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10 % их поверхности	-	7	Уплотнение соединений, ремонт труб местами
Система электрооборудования	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных  приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности  металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	-	12	Установка недостающих  приборов, крепление приборов, ремонт шкафов

 

2. Результаты обследования

Строительные конструкции  и элементы:

1)Фундаменты ленточные  каменные. Обнаружены мелкие трещины  в цоколе и под окнами первого этажа.

2)Стены кирпичные.  Наружные стены обследуемого  здания несущие, выполнены из  силикатного кирпича. Наружная  отделка фасада выполнена из  облицовочных керамических блоков  и плиток. Обнаружены мелкие единичные  трещины и местные выбоины в керамике.

3) Перегородки кирпичные.  Обнаружены волосные трещины  в местах сопряжений перегородок  с потолками, редкие сколы от  ударов.

4) Перекрытия из сборного  железобетонного настила. Обнаружены  незначительные смещения плит (до 1,5 см) относительно друг друга по высоте; местами неровности потолка; отслоение выравнивающего слоя.

5) Лестницы железобетонные. Имеются редкие волосяные трещины  на ступенях, отдельные повреждения  поручня.

6) Крыша железобетонная  сборная. Отмечены трещины и  выпадение отдельных кирпичей в кирпичных опорных столбиках; мелкие пробоины в плитах; гниль деревянных деталей конструкции.

7) Кровля черепичная. Обнаружены единичные щели и  неплотное примыкание черепиц,  мелкие нарушения промазки между  черепицами.

8) Полы - паркетные, дощатые, из керамической неглазурованной плитки.

На паркетных полах  обнаружены мелкие повреждения и  незначительная усушка отдельных клепок; на дощатых полах- единичные мелкие сколы и следы ударов; на керамической неглазурованной плитке- мелкие сколы  и трещины отдельных плиток на площади до 20 %.

9) Оконные блоки деревянные. Имеются волосные трещины в  местах сопряжения коробок со  стенами; стертость и щели в  притворах.

10) Двери деревянные. Обнаружены  волосные поверхностные трещины  в местах сопряжения коробок  (колод) со стенами и перегородками; стертость дверных полотен и щели в притворах.

11) Отделочные покрытия. В обследуемых помещениях первого  этажа выполнена простая отделка  внутренних поверхностей. Отделочные  покрытия водными и масляными  составами имеют местные единичные повреждения окрасочного слоя - потемнение и загрязнение, подтеки и царапины. Обнаружено частичное выпадение плиток покрытия стен санузла; в некоторых помещениях отставание обоев.

Внутренние системы  инженерного оборудования:

1) Система центрального отопления. Выполнена из стальных труб и чугунных отопительных приборов. В ходе осмотра выявлено ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах.

2) Система горячего  водоснабжения. Обнаруженоослабление  сальниковых набивок, прокладок  смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции  магистралей и стояков.

3) Система холодного  водоснабжения. Ослаблены сальниковые  набивки и прокладки кранов и запорной арматуры, в отдельных местах повреждена окраска трубопроводов.

4) Система канализации  и водостоков. Повреждение эмалированного  покрытия моек, раковин, ванн на 5% их поверхности.

5) Система электрооборудования.  Имеется неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек.

3. Определение физического износа

Физический износ строительных конструкций как утрату первоначальных технико-экономических качеств определяем согласно ПСИ 53-86(р).

Физический износ первого  этажа здания включает в себя:

1. Износ строительных конструкций каркаса, фундаментов и кровли всего здания;
2. Износ отделки, инженерного оборудования первого этажа.

Физический износ отдельных  конструкций и элементов оцениваем  но

их техническому состоянию, сравнивая значения физического  износа.

Определение физического  износа здания

Конструктивные элементы	показатель физического  износа некоторого конструктивного элемента Фki (%)	удельный вес стоимости  конструктивного элемента li (%)	Фki li (%)
Фундаменты	10	17	170
Стены и перегородки	20	23	460
Перекрытия	15	15	225
Кровля	15	2	350
Полы	20	6	120
Проемы	15	8	120
Отделочные работы	20	8	160
Внутренние сантехнические и электрические устройства	44	15	660
Прочие работы	10	7	70
Физический износ			23

 

 

 

 

 

 

Заключение

Физический износ обследуемого здания составляет 23 %, следовательно, техническое состояние жилого здания можно считать удовлетворительным. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Примерная стоимость  капитального ремонта составляет около 20% от восстановительной стоимости конструктивных элементов.

Обследование технического состояния строительных конструкций  является самостоятельным направлением строительной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Бондаренко В.М., Судницин А.И., Назаренко В.Г. Расчет железобетонных и каменных конструкций: Учеб. пособие для строит. вузов / Под ред. В.М. Бондаренко. - М.: Высшая школа, 2010г.
2. В. Гроздов, В. Прозоров. Дефекты изготовления и монтажа строительных конструкций и их последствия. М.: Общероссийский общественный фонд «Центр качества строительства», 2009 г.
3. Организация и проведение обследования технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений: Пособие. Томск: Изд-во «Печатная мануфактура», 2001.
4. Расчет и конструирование частей жилых и общественных зданий: Справочник проектировщика / П.Ф. Вахненко, В.Г. Хилобок, Н.Т. Андрейко, М.Л. Яровой; Под ред. П.Ф. Вахненко. 2007г.
5. Сборник материалов Международной научно-практической конференции «Реконструкция зданий и сооружений. Усиление оснований и фундаментов». Приволжский дом знаний, Пенза. 2009г.
6. Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, Госстрой России. Главная инспекция Госархстройнадзора России. 17 ноября 1993 года.
7. Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций по внешним признакам. ЦНИИПромзданий. - М., 1989.
8. Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений: Учебное пособие для вузов. – Л.: СИ, 2008.
9. Вольфсон В.Л. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ. – М.: Стройиздат, 2009.
10. Семионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. – М. – Ростов – на – Дону: МарТ, 2006.
11. Физдель И.А. Дефекты и методы их устранения в конструкциях и сооружениях. М.: Стройиздат, 2010.
12. Шмелев Г.Д. , А.Н. Ишков. Техническая экспертиза строительных конструкций гражданских зданий, Воронеж, 2006.

азмещено на

 

 

 

 

 

 

 

 

^{1) Организация и проведение обследования технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений: Пособие. Томск: Изд-во «Печатная мануфактура», 2001.}

 

^{2) Бондаренко В.М., Судницин А.И., Назаренко В.Г. Расчет железобетонных и каменных конструкций: Учеб. пособие для строит. вузов / Под ред. В.М. Бондаренко. - М.: Высшая школа, 2010г.}