Техническая экспертиза и описание объектов недвижимости

1)оценка физического  износа конструкций, инженерных  систем;

2)определение состояния  конструкций вследствие их залива, пожара;

3)обследование конструкций  на предмет последующей перепланировки здания, надстройки этажей, углубления подвальной части;

4)при планируемом капитальном  ремонте здания;

5)при модернизации  или реконструкции здания;

6)для выявления причин  деформаций стен, перекрытий, колонн;

7)при установлении  причин появления сырости на стенах или промерзания.

Строительно-техническая  экспертиза зданий состоит из нескольких этапов.

Первый этап строительно-технической  экспертизы - предварительное обследование зданий и сооружений.

Основной задачей предварительного обследования является определение общего состояния строительных конструкций, производственной среды, определение состава намечаемых работ, сбора исходных данных, необходимых для составления технического задания на детальное инструментальное исследование для установления стоимости намечаемых работ и заключения договора с заказчиком.

В состав работ по предварительному обследованию входят:

1)общий осмотр здания;

2)сбор общих сведений  о здании (время строительства,  сроки эксплуатации);

3)общая характеристика  объемно-планировочного, конструктивного решений, а так же систем инженерного оборудования;

4)выявление особенностей  технологии производства для  производственных зданий с точки  зрения их воздействия на строительные  конструкции; 

5)определение фактических  параметров микроклимата или производственной среды, температурно-влажностного режима помещения, наличия агрессивных к строительным конструкциям технологических выделений, сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях;

6)гидрогеологические  условия участка, а так же общие характеристики грунтов оснований;

7)ознакомление с архивными  материалами изысканий; 

8)изучение материалов  ранее проводившихся на данном  объекте обследований производственной  среды и состояния строительных  конструкций. 

На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются по внешним признакам категории технического состояния конструкций в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

Второй этап строительно-технической  экспертизы – детальное инструментальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает:

1)визуальное обследование  конструкций (с фотофиксацией  видимых дефектов);

2)обмерные работы - определяются  конфигурация, размеры, положение  в плане и по вертикали конструкций  и их элементов; 

3)инструментальные обследования;

4)измерение прогибов  и деформаций;

5)определение характеристик  материала несущих конструкций; 

6)осадки фундаментов  и деформации грунтов оснований.

Третий этап строительно-технической  экспертизы – обобщение результатов  исследований.

По результатам обследования составляются:

1)технический отчет,  содержащий результат обследования;

2)заключение о категории  технического состояния здания  с оценками возможности восприятия  им дополнительных деформаций  или других воздействий, обусловленных  новым строительством или реконструкцией, а в случае необходимости - перечень мероприятий для усиления конструкций, а так же укрепления грунтов оснований.

Проведение строительной экспертизы дает возможность выявить  даже скрытые дефекты и своевременно принять меры для их устранения. Таким образом, экспертиза строительных конструкций позволяет предотвратить аварийные ситуации и многократно увеличить срок службы зданий. А это означает ни что иное, как значительную экономию средств.

Кроме того, чтобы максимально  эффективно провести реконструкцию, капитальный ремонт или перепланировку, опять-таки поможет строительная экспертиза квартир и домов. В этой связи строительная экспертиза перерастает в строительный контроль. Независимая экспертиза строительных работ позволяет еще до введения объекта в эксплуатацию определить, насколько добросовестным оказался подрядчик. Гораздо дешевле будет убедиться, что всё в порядке или устранить недостатки строительства сразу же, чем получить проблему через год-два после начала эксплуатации здания. Вопросы строительно технической экспертизы касаются не только обследования крупных объектов по заказу юридических лиц. Порядок проведения строительной экспертизы предполагает также оказание помощи частным лицам при возникновении бытовых споров. К примеру, возьмем такую банальную ситуацию – соседи залили квартиру. В этом случае строительная экспертиза в Москве поможет получить точное определение ущерба, которое может быть представлено в суде. Цена строительной экспертизы зависит от размеров самого объекта, технических требований к ее проведению и ряда иных факторов.

4. Основные методы проведения технической экспертизы

Техническая экспертиза качества строительно-монтажных работ  является довольно широким понятием, которое включает в себя целый  комплекс работ по анализу соответствия СМР требованиям действующих нормативных документов, регламентирующих строительную деятельность.

Как правило, техническая  экспертиза предполагает несколько  основных методов:

1. Полевое обследование
2. Камеральная обработка результатов
3. Подготовка технического заключения
4. Разработка рекомендаций

В зависимости от целей  экспертизы, полевое обследование объекта  строительства может проводиться  как визуальным техническим осмотром, так и с применением разрушающих  либо неразрушающих инструментальных методов обследования. По результатам полевого обследования формируется Протокол обследования, важнейшей частью которого является фото- и видеопротокол, фиксирующий объективную картину состояния объекта на момент обследования. Данный протокол позволяет в дальнейшем не только избежать дополнительных расходов, связанных с необходимостью повторных выездов на объект, но и дает возможность камерального проведения повторной независимой либо более глубокой специализированной экспертизы с привлечением наших коллег из других экспертных организаций. Таким образом, мы делаем работу, позволяющую Вам в дальнейшем сэкономить средства в случае необходимости проведения повторной экспертизы. При проведении камеральной обработки результатов наши специалисты выполняют систематизацию выявленных при проведении полевого обследования дефектов с точки зрения технических нормативов и технических условий на применение строительных материалов.

Выполнение работ данного  этапа производится с применением  так называемых Карт качества, являющихся оригинальной разработкой специалистов нашей компании и позволяющих эффективно проводить системный анализ дефектов по формальным признакам. При необходимости, данный этап работ включает в себя дополнительное документирование (изготовление чертежей, расчетных схем и технических эскизов), а также проведение поверочных расчетов. При этом нашими специалистами используются самые современные автоматизированные технологии обработки данных и прикладное программное обеспечение.

На стадии разработки технического заключения производится непосредственная подготовка результатов экспертизы - анализ возможных причин выявленных дефектов и разработка рекомендаций по их устранению. Как правило, на данном этапе практикуется независимое проведение предварительного анализа двумя группами экспертов, с дальнейшим обсуждением результатов на совместном рабочем совещании. В сложных случаях для разработки рекомендаций по устранению дефектов, либо по снижению их отрицательного влияния на работу конструкции в целом, нашей компанией привлекаются независимые эксперты из числа ведущих специалистов московских строительных компаний и проектно-изыскательских организаций.

Непосредственно при  передаче Заказчику продукта экспертизы - Технического заключения, как правило, нашими специалистами проводится мини-презентация данного документа, в ходе которой кратко излагаются основные его положения и логика, на которой были основаны выводы экспертной организации, освещаются отдельные, вызывающие у клиента вопросы моменты, а также обсуждаются возможные варианты дальнейших действий в сложившейся ситуации.

5. Проектно-техническая документация

Программа обследования составляется на основании технического задания заказчика и результатов  ознакомления с проектно-технической  документацией строящегося здания, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, а также заключение об инженерно-геологических изысканиях.

Ознакомление с проектно-технической  документацией обследуемого здания производится с целью учета конструктивных особенностей и особенностей работы конструкций, а также выявления причин и характера дефектов. состояние здание сооружение конструкция

Перечень технической документации, используемой при обследовании, включает:

- паспорт на здание и (или)  сооружение;

- комплект общестроительных чертежей с указанием всех изменений, внесенных при производстве работ, и отметок о согласовании этих изменений с проектной организацией, разработавшей проект;

- акты приемки здания (сооружения) в эксплуатацию с указанием  недоделок, акты устранения недоделок;

- акты приемочных испытаний,  проведенных в процессе эксплуатации;

- технический журнал по эксплуатации  здания (сооружения);

- акты на скрытые работы и  акты промежуточной приемки отдельных  ответственных конструкций;

- журналы производства работ  и авторского надзора;

- материалы геодезических съемок;

- журналы контроля качества  работ;

- сертификаты, технические паспорта, удостоверяющие качество конструкций  и материалов;

- акты противокоррозионных и  окрасочных работ;

- акты результатов периодических  осмотров конструкций;

- акты расследования аварий  и нарушений технологических  процессов, влияющих на условия  эксплуатации здания (сооружения)

- отчеты, документы и заключения  специализированных организаций  о ранее выполненных обследованиях;

- документы о текущих и капитальных ремонтах, усилениях конструкций;

- документы, характеризующие фактические  технологические нагрузки и воздействия  и их изменения в процессе  эксплуатации;

- документы, характеризующие фактические  параметры внутри цеховой среды  (состав и концентрация газов, влажность, температура, тепло- и пылевыделение и т.д.);

Отчеты по инженерно-геологическим  условиям территории, на которой расположено  здание (сооружение).

При отсутствии рабочих  чертежей, данных о свойствах материалов и других необходимых данных, составляется специальное соглашение Заказчика  со Специализированной организацией на выполнение дополнительных работ.

По проектной документации устанавливаются следующие данные: для зданий - наименование и назначение; наименование проектной организации, разработавшей проект; год завершения строительства; конструктивная схема; серии и марки типовых конструкций, примененных в проекте; монтажные схемы сборных элементов; геометрические размеры элементов и конструкций; проектные нагрузки; расчетные схемы.

для бетонных конструкций - проектные классы (марки) бетона;

для железобетонных конструкций - проектные классы (марки) бетона и  арматуры; количество, диаметр, и расположение арматуры;

для каменных конструкций - вид кладки; проектные марки  камня и раствора; количество, диаметр, вид и расположение арматуры (для  армированной кладки);

для металлических конструкций - марка или класс прочности  стали, дополнительные гарантии качества стали; тип сварочных электродов, марка сварочной проволоки, флюса, защитных газов; диаметр, класс прочности и точности монтажных болтов; для высокопрочных болтов - способ обработки поверхностей и величину контролируемого усилия; диаметр и материал заклепок; требования по изготовлению и монтажу конструкций;

для деревянных конструкций - порода и сорт древесины, дополнительные требования к древесине; тип и  марка клея для клееных конструкций; марка фанеры; категория защитной обработки древесины; марка или  класс прочности стали, алюминиевых сплавов для металлических деталей; количество, материал, диаметр и расположение болтов, нагелей, гвоздей, шурупов и других соединительных элементов.

По исполнительной документации устанавливаются: наименование строительных организаций, осуществивших строительство; сроки строительства с выделением участков здания, возводимых в зимний период; заводы-изготовители конструкций; данные об отступлениях от проекта при строительстве; данные об испытаниях материалов и конструкций; данные о повреждениях конструкций в процессе строительства; данные об испытаниях конструкций.