Техническая экспертиза и описание объектов недвижимости

По документации на эксплуатацию здания устанавливаются: данные о технологических  нагрузках, в том числе от подъемно-транспортного  оборудования; данные об агрессивности среды (по температуре, влажности, уровню грунтовых вод, его изменению во времени, концентрации агрессивных компонентов); сведения о повреждениях, появившихся за время эксплуатации; данные о замене, ремонте и усилении конструкций.

При обследованиях после пожара дополнительно устанавливаются: время обнаружения пожара; зона распространения пожара и время интенсивного горения; температура в помещениях во время пожара; место нахождения очага пожара; средства тушения пожара; максимальная температура нагрева материала конструкций, закладных деталей и сварных соединений; распределение температур по участкам конструкций во время пожара.

Предварительный осмотр здания проводится с целью:

-определения общего  технического состояния конструкций  и зон с наибольшим количеством дефектов и повреждений;

-выявления аварийных  конструкций;

-установления возможности  доступа к конструкциям, подлежащим  обследованию.

В случае выявления на этапе предварительного осмотра  аварийных конструкций, необходимо выдать рекомендации по предотвращению их обрушения и обеспечения безопасности людей, находящихся в здании.

Необходимо установить фактически действующие нагрузки на фундаменты с учетом собственного веса конструкций, технологического оборудования и временных нагрузок, а также  их сочетаний в соответствии со СНиП 2.02.07-85. В необходимых случаях следует также установить: проектную марку и класс бетона, диаметр, класс и количество рабочей и конструктивной арматуры, конструкцию арматурных изделий, марку кирпича и раствора, геометрические размеры конструкций и другие данные.

6. Состав технического отчета

Состав технического отчета (основные требования к содержанию):

— характеристика проектируемого здания или сооружения, в том числе  ожидаемых техногенных воздействий  на окружающую среду;

— сведения об архивных материалах изысканий;

— геолого-геоморфологическое описание площадки;

— характеристика гидрогеологических условий;

— сведения об имевших  место и имеющихся опасных  геологических и инженерно-геологических  процессах, закономерностях, факторах и механизме их развития, интенсивности и частоте (вероятности) проявления;

— прогноз развития опасных  геологических и инженерно-геологических  процессов при строительстве  и эксплуатации зданий и сооружений и оценку геологического риска социальных и экономических потерь от этих процессов

— характеристика структуры, состава и физико-механических свойств  грунтов;

— характеристика экологической  обстановки;

— заключение о соответствии новых материалов изысканий архивным данным.

Текстовые приложения включают:

— техническое задание  заказчика;

— разрешение на производство работ;

— программу работ  по изысканиям;

— сводные таблицы  результатов лабораторных и полевых  определений свойств грунтов;

— таблицы нормативных  и расчетных характеристик грунтов;

— результаты химических анализов подземных вод и заключение о степени их агрессивности по отношению к материалу фундаментов (подземного сооружения);

— заключение по коррозионным свойствам грунтов;

— оценку результатов  измерения радиационного уровня грунтов;

— результаты геофизических исследований;

В отчете необходимо приводить  данные о примененных методах  исследований грунтов, приборах и оборудовании.

Графические приложения включают:

— план участка с указанием  мест расположения инженерно-геологических  выработок и полевых испытаний грунтов;

— инженерно-геологические  колонки и разрезы;

— карты инженерно-геологического районирования участка;

— графики полевых  и лабораторных испытаний грунтов;

— графики результатов  геофизических исследований.

7. Определение физического износа зданий и сооружений

По постановлению Совета Министров СCСР одновременно с определением восстановительной стоимости основных фондов должен быть установлен их процент  износа. При определении технического состояния зданий и сооружений необходимо руководствоваться следующими указаниями:

1. Процент физического  износа зданий и сооружений  определяется обследованием конструктивных  элементов.

В ходе обследования в  черновом описании фиксируются все  выявленные признаки износа по каждому  элементу, а затем применительно  к группировке конструктивных элементов, определяется средневзвешенный износ каждой группы.

2. Процент износа группового  элемента, а равно износ каждого  элемента, если его отдельные  участки имеют разное состояние  (разница более 20 %, а для стен  и перекрытий – 10 %), рассчитывается  путем перемножения удельного веса элемента в группе (удельного веса участка) на его процент износа, деление полученного произведения на 100 и сложения всех частных по данному групповому элементу (по участкам одного элемента).

3. При определении  технического состояния переоцениваемы зданий руководствоваться “Методикой определения физического износа гражданских зданий”, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404.

4. Техническое состояние  объектов, в которых отсутствуют зримые признаки физического износа (не установлены обследованием или, обследование которых затруднено), допускается определять путем сопоставления фактического срока службы с нормативным сроком по формуле:

Ип = Тф/Тн х 100

К таким объектам могут быть отнесены здания, построенные после 1960 года подземные сооружения, передаточные устройства и т.д.

5. Процент физического  износа зданий и сооружений, которые  не вошли в сборник и не  могут быть по удельным весам  соответствующих элементов, приравнены  к имеющимся аналогам, определяется по общему техническому состоянию здания или сооружения в целом.

К числу таких объектов следует относить уникальные знания, а также здания, состоящие на учете, как архитектурные, художественные и исторические памятники.

6. Если здание имеет повреждения от аварий или стихийных бедствий и не предназначается к сносу, его износ определяется по состоянию на день обследования, по фактическому состоянию.

7. Если здание или  сооружение находится в капитальном  ремонте или реконструкции, и работы не будут закончены до 1.01.72 года ¾ его износ (также как и переоценка) определяется по состоянию на день начала ремонта или реконструкции.

8. Переоценке и определению  износа подлежат здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации, независимо  от их технического состояния.

По зданиям, отселенным для сноса процент износа не устанавливается.

9. Процент износа зданий, построенных после 1 января 1969 года, определяется по срокам фактической  службы.

Примечание:

Если такие здания в результате низкого качества строительно-монтажных работ или нарушений правил эксплуатации, имеют физический износ по основным конструктивным элементам, большим чем предусмотрен нормами для данной капитальности, то техническое состояние и процент износа таких объектов определять с обследованием (на основе выявленных признаков физического износа отдельных частей и конструкций).

10. Здания, которые были  обследованы в порядке текущих  работ или по иным причинам  в 1969-70 годах и к моменту  переоценки не были подвергнуты  ни ремонту, ни реконструкции (эксплуатировались в полном соответствии, с утвержденными правилами), переоцениваются без обследования, а процент износа определяется по признакам, указанным на день последнего осмотра конструкций по методике 1970 года.

"Методика определения физического износа гражданских зданий" разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома (руководитель работы кандидат технических наук БАБКИН В.И.), согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

По результатам обследования и проценту физического износа определяют уровень технического состояния  здания и сооружения:

Физический износ	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость  капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов
1	2	3	4
0-20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые  при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного  элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.	0-1
21-40	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен  именно на данной стадии.	12-36
41-60	неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии  значительного капитального ремонта.	38-90
61-80	ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента	93-120
81-100	негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы

 

Примечание: физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными  эксплуатационными организациями  в соответствии с ведомственными инструкциями.

 

 

 

 

 

 

2. Обследование технического состояния объекта недвижимости

1. Характеристика объекта

Работы по определению  технического состояния 1 этажа 42-х  квартирного жилого дома со встроенным офисом и магазином .

Обследование технического состояния проводили 23 ноября 2010года. Работы выполнены на основании лицензии, выданной Комитетом по делам строительства и лицензирования Администрации КЧР.

Цель работы: оценка фактического технического состояния здания для  определения его физического  износа.

В качестве исходных материалов для проведения обследования использовались:

1.Техпаспорт домовладения  составленный Бюро технической  инвентаризации .

2.Пособия по обследованию  строительных конструкций здания.

3.Ведомственные строительные  нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки  физического износа жилых зданий».

4.ВСН 42-85(р) «Правила  приемки в эксплуатацию законченных  капитальным ремонтом жилых зданий».

5.ВСН 57-88(р) «Положение  по техническому обследованию  жилых зданий».

6.ВСН58-88(р)«Положения  об организации и проведении  реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».

7.ВСН48-86(р)«Правила безопасности  при проведении работ по обследованию  жилых домов для проектирования  капитального ремонта».

Обследование технического состояния здания включало в себя:

1.Визуальный осмотр  конструкций зданий и сооружений.

2.Оценку условий эксплуатации  объекта.

3. Определение внутреннего  микроклимата помещений.

4. Анализ и оценку  технического состояния конструкций.

5. Заключение о техническом  состоянии строительных конструкций.

Общая характеристика района расположения здания (г. Черкесск, КЧР):

1)Климатические условия  района:

нормативная глубина  промерзания грунта до 1 метра. Расчетная  температура наружного воздуха  холодной 5-и дневки (обеспеченностью 0,98÷ 0,92)tн.5.= -20 ÷ -18⁰С;

температура воздуха  наиболее холодных суток(обеспеченностью 0,98 ÷ 0,92)=-23 ÷ -21⁰С;

абсолютная минимальная  температура воздуха=-29⁰С;температура воздуха (обеспеченностью 0,94)= -9 ⁰С;

средняя месячная относительная  влажность воздуха наиболее холодного месяца=81%; средняя месячная относительная влажность воздуха в 15 ч наиболее холодного месяца=73%;

количество осадков  за ноябрь-март=119мм; преобладающее  направление ветра за декабрь-февраль: восток; средняя скорость ветра за период со средней суточной температурой воздуха≤8⁰С=3,2⁰С;