Управление муниципальной собственностью и рынками

Вторая цель приватизации – укрепление экономической  базы местного самоуправления посредством  стимулирования предпринимательской  активности. В данном случае основная задача приватизации состоит в распространении  прав собственности на более широкие  слои населения. Выбор подобной стратегии в краткосрочном периоде менее благоприятен для местного бюджета, чем упомянутый выше альтернативный вариант, поскольку требует со стороны местных властей определенных финансовых затрат на развитие предпринимательства.

Источником средств в этом случае могут стать все те же доходы от приватизации, но целью их расходования должны выступать не текущие затраты бюджета, а льготное кредитование приватизированных предприятий, находящихся в сложном финансовом положении. Подобная практика управления муниципальной собственностью и рынками несколько ограничивает возможности органов местного самоуправления в решении их тактических задач. Однако в перспективе этот путь способен принести более существенный экономический эффект.

Прежде, чем  перейти к технологии  и разработке стратегии  управления муниципальной  собственности. В процессе управления управляющий реализует вместе, либо по отдельности, правомочия собственника - владение, пользование и распоряжение.

Управление  муниципальной собственностью и рынками регулируется федеральным и региональным законодательством лишь в самом общем виде, что позволяет органам местного самоуправления в полной мере реализовать свой нормотворческий потенциал. Указанные обстоятельства не позволяют критиковать нормы муниципальных образований в этой сфере, с точки зрения их незаконности. Речь может идти только о целесообразности той или иной нормы. Критерием же целесообразности нормы, возможно рассматривать эффективность регулирования подведомственных общественных отношений.

Представляется, что показателями оптимальности  управления (целесообразности норм, эффективности  регулирования отношений) могут  служить:

• развитие муниципальной инфраструктуры (количественно и качественно);
• увеличение поступлений в казну муниципального образования без механического повышения ставок арендной платы и пр.;
• снижение расходов на управление.

 Ст. 31 Федерального Закона “Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации” устанавливает, что органы местного самоуправления определяют цели, условия и порядок деятельности предприятий, учреждений и организаций, находящихся в муниципальной собственности, осуществляют регулирование цен и тарифов на их продукцию (услуги), утверждают их уставы, назначают и увольняют руководителей данных предприятий, учреждений и организаций, заслушивают отчеты об их деятельности. Таким образом, федеральное законодательство наделяет местные сообщества полным комплексом правомочий по управлению муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, отнеся нормативное регулирование правоотношений в этой сфере к компетенции органов местного самоуправления.

Отмеченная  выше “самодеятельность” в локальном  нормотворчестве приводит к возникновению  норм, ни в коей мере не способствующих повышению эффективности управления муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями. Представляется необоснованным, например, наделение Главы города и комитета по управлению имуществом гипертрофированными и часто пересекающимися полномочиями в сфере назначения и освобождения руководителей муниципальных предприятий и учреждений и заключения с ними контрактов при наблюдающемся, с одной стороны, частичном устранении отраслевых структурных подразделений администрации от участия в этой процедуре и, с другой стороны, обременении их обязанностями и серьезной ответственностью в отношении подведомственных муниципальных предприятий и учреждений.

Представляется  обоснованным четкое разделение полномочий Главы местного самоуправления и  структурных подразделений исполнительного органа местного самоуправления в сфере управления муниципальными учреждениями и унитарными предприятиями. В частности, если принятие акта о создании муниципальных учреждений и унитарных предприятий можно оставить за Главой местного самоуправления, то учредителем муниципальных унитарных предприятий должен выступать комитет по управлению имуществом, а муниципальных учреждений - соответствующее отраслевое структурное подразделение администрации.

Вопрос назначения и освобождения от должности руководителей муниципальных учреждений и унитарных предприятий также целесообразно решить подобным образом. Руководители муниципальных учреждений назначаются и освобождаются от должности руководителями соответствующих отраслевых структурных подразделений администрации, а руководители муниципальных унитарных предприятий - комитетом по управлению имуществом по согласованию с руководителями соответствующих отраслевых структурных подразделений.

Что касается смешения в нормативных актах органов  местного самоуправления различных правовых режимов использования муниципального имущества, отсутствия четкого и однозначного разграничения прав, обязанностей и ограничений в отношении имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, и в отношении имущества, закрепленного за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, то можно лишь констатировать: ограничения, установленные действующим законодательством, оптимальны для того, чтобы, с одной стороны, обезопасить муниципальное имущество от самовольного нецелевого и неэффективного использования субъектами, за которыми такое имущество закреплено; с другой стороны, не создавать непреодолимых препятствий в уставной деятельности муниципальных предприятий и учреждений, устранить мелочную опеку и постоянный малоэффективный контроль за ними со стороны учредителя. Поэтому в данном случае от органов местного самоуправления ожидается не нарушение закона, а использование предусмотренных им возможностей в целях эффективной реализации собственных полномочий по управлению муниципальной собственностью и рынками.

За последние 20 лет в мире произошла тихая  революция в подходах к управлению общественным недвижимым имуществом, в том числе, находящимся в  собственности городов. В частности, произошли три серьезных изменения в концепции управления общественными активами.

Было осознано, что:

• органы власти являются плохими и неэффективными собственниками недвижимости, чем обусловлены процессы приватизации недвижимости и смены роли органов власти: от прямого участия муниципалитета в строительстве и предоставлении жилья и другой недвижимости конечным пользователям к роли “создающего условия”. При этом город создает привлекательную регулятивную базу, а частный сектор занимается строительством и дальнейшей эксплуатацией недвижимости для конечных пользователей (например, жилья);
• общественная земля и недвижимость – это не бесплатное всеобщее благо, а потенциально продуктивный ресурс. В результате, стали внимательно учитывать доходы и затраты, связанные с созданием и поддержанием коммунальной собственности (стали считать затраты на приобретение, строительство, эксплуатацию).

3.2.Разработка  стратегии по совершенствованию  управления муниципальной собственностью  и рынками

Основные задачи по совершенствованию управления муниципальной собственностью и рынками:

1. Создание постоянно действующей системы, обеспечивающей соответствие состава муниципального имущества  выполняемым муниципальным функциям.
2. Обеспечение эффективного использования  муниципальной собственности.
3. Привлечение инвестиций  на территорию городского поселения  Люберцы.

Для решения  задач необходимо:

1. Классифицировать муниципальное имущество в соответствии с нормативно-установленными целями управления по каждому объекту.
2. На основе указанной классификации оптимизировать структуру муниципальной собственности, исходя из необходимости выполнения муниципальных функций и задач.
3. Определить имущество, подлежащее перепрофилированию, и использовать его для решения вопросов местного значения.
4. Определить имущество, подлежащее отчуждению из муниципальной собственности и осуществить его приватизацию на условиях конкурсов и аукционов.
5. Предлагается установить новую классификацию, в соответствии с которой все объекты должны быть отнесены:
• к имуществу, необходимому для осуществления муниципальных функций (функциональное имущество);
• к имуществу, утратившему такое значение (коммерческое имущество).
6. На местное самоуправление Федеральным законом № 131-ФЗ возложено осуществление ряда исключительных видов деятельности (полномочий), в соответствии с этим необходимо четко определить состав имущества, необходимого для обеспечения имущественной (экономической) базы выполнения соответствующих полномочий. Это имущество не может быть отчуждено в иную собственность в результате приватизации, банкротства или исполнительного производства.
7. Ежегодно проводить комплексную ревизию (инвентаризацию) использования имущества на предмет соответствия нормативно-установленным целям.
8. Осуществлять передачу имущества на условиях концессионных соглашений.
9. Вовлекать объекты, незавершенные строительством, в хозяйственный оборот.
10. По муниципальным унитарным предприятиям: утверждать программы деятельности; обеспечить систематический контроль за деятельностью и использованием прибыли;
11. По муниципальным учреждениям: определить состав и объем необходимого имущества;
12. По акциям и долям (паям) в коммерческих организациях: обеспечить систематическую ревизию результатов деятельности обществ; включить в Программу приватизации муниципального имущества на 2006-2007гг. акции и доли участия администрации городского поселения Люберцы.
13. Ужесточить контроль за  объектами недвижимости, находящимися в ведении муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений. Доходы от использования муниципальной собственности направлять в бюджет поселения, сформировать публичный реестр недвижимости.
14. Ввести в действие в 2009 году автоматизированную систему учета и управления объектами муниципальной собственности и земельными участками.
15. Для совершенствования земельных отношений вовлекать земельные ресурсы в экономический оборот, с целью повышения налоговых и неналоговых доходов бюджета привлекать инвестиции в экономику поселения.

Для достижения данной задачи необходимо:  

• производить взимание арендной  платы за землю с учетом кадастровой стоимости земли в городском округе Люберцы,
• завершить работы по разграничению государственной собственности на землю, регистрацию права собственности городского поселения на земельные участки. В результате разграничения государственной собственности на землю появится дополнительный доход от аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в виде 100% поступлений в бюджет поселения,
• обеспечить передачу земельных участков в собственность или в аренду собственникам жилья,
• завершить к 2009 году инвентаризацию фактически занятых земельных участков,
• увеличить доходы от аренды земельных участков,
• предоставлять земельные участки под строительство на торгах (конкурсах, аукционах).
16. Полностью перейти к 2010 году на рыночные методы аренды недвижимого имущества, на основании рыночной оценки величины арендной платы уже 2009 году планируется увеличение арендной платы за нежилые помещения на 50%.
17. Осуществлять учет и контроль за использованием объектов, находящихся в муниципальной собственности и поступлением доходов от их использования.

Совершенствование  системы управления развитием муниципальной  собственности города -  главное  условие успешной реализации стратегии.  Перевод земельного ресурса из потенциального в актуальный, его защита и использование  в интересах местного самоуправления, расширение потока инвестиций в формирование городской среды и организация финансирования городских проектов путем создания частно-публичных партнерств требуют эффективной системы управленческий действий.

Ожидаемый скачок в развитии города и муниципальной собственности города автоматически не привет к улучшению жизни людей и качеству среды. Наоборот, сохраняется опасность возобновления уже известного сценария, по которому город будет не развиваться, а вырождаться. Чтобы избежать такого хода событий следует предпринять специальные управленческие действия.

Формирование  привлекательной среды - самостоятельная  управленческая деятельность, преимущественно  местного самоуправления, в том числе  по привлечению частных инвестиций и по мобилизации публичных финансов. По уровню сложности, количеству вовлеченных людей, организаций и ресурсов, непрозрачности их интересов и взаимоотношений, решение стратегической задачи совершенствования среды во много раз превышает «производственную» составляющую стратегии.

Управленческие  действия, которые необходимо осуществить  для эффективного управления муниципальной  собственности включают:

• принятие местных нормативных актов, прежде всего, Правил землепользования и застройки в городском округе Люберцы;
• корректировку документа территориального планирования (генерального плана) как обязательного  основания для изменения статуса территорий городских лесов и земель сельскохозяйственного назначения в пределах городского поселения. Это позволит превратить эти территории в земельные участки необходимые для размещения муниципальных объектов с максимальной выгодой для местного самоуправления;
• построение эффективно действующей, «опережающей» муниципальной системы разработки проектов планировки и межевания для определения и эффективного использования земельных участков, продаваемых в собственность или передаваемых в аренду;
• расширение процессов формирования земельных участков, проведения земельных аукционов и инвестиционных конкурсов для интенсификации рыночного оборота земли, привлечения инвестиций и получения доходов, направляемых на реализацию стратегических инфраструктурных проектов;
• опережающая разработка экономических обоснований, программ и проектов для своевременного планирования и строительства дорог, сетей, других объектов города;
• построение партнерств между частным, особенно крупным капиталом и публичной властью с целью планового финансирования городских программ; разработка организационной, правовой основы партнерства, инструментов политического воздействия на крупные градоформирующие предприятия;
• улучшение инвестиционного и предпринимательского климата для привлечения инвестиций, в частности, повышение прозрачности в процессах конкурсных отборов;
• организация службы маркетинга города для информирования и привлечения потенциальных инвесторов, выгодных городу;
• нахождение форм участия населения в принятии решений по формированию городской среды, при утверждении градостроительных и архитектурных проектов как наиболее эффективного средства повышения удовлетворенности горожан местом проживания;
• повышение квалификации и переподготовка специалистов городского управления для использования проектных способов управления развитием территории.
• внедрение проектных способов управления городской культурой для интенсификации городской жизни, расширения  творческих возможностей людей и коллективов, наращивания календаря событий.