Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

В главе 3 и гл. 4 ЖК РФ говорится, что орган местного самоуправления не вправе учитывать согласие либо несогласие собственников                               и пользователей иных помещений в многоквартирном доме при принятии решения о переоборудовании, перепланировке жилого помещения, переводе жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое помещение.

Нормы ст. 23 и 26 ЖК РФ, не требуя согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, входят в противоречие со ст. 44 ЖК РФ по следующим основаниям:

- реконструкция многоквартирного  дома (в том числе с его расширением  или надстройкой), строительство  хозяйственных построек         и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества                 в многоквартирном доме должны основываться на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии                с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;

- к компетенции общего  собрания собственников помещений  относится принятие решений о  пределах использования земельного  участка, на котором расположен  многоквартирный дом, в том числе  введение ограничений пользования  им, передаче в пользование общего имущества                              в многоквартирном доме.

Также согласно ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме     (т.е. в том числе не противоречит решениям, принятым в соответствии          со ст. 44 ЖК РФ), товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование  или ограниченное пользование  часть общего имущества в многоквартирном  доме;

2) в соответствии с  требованиями законодательства  в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества                         в многоквартирном доме.

Однако полномочия общего собрания собственников помещений                в многоквартирном доме в ст. 23 и 26 ЖК РФ просто проигнорированы.

Нормы гл. 6 ЖК РФ учитывал Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 15.05.2006 г. при рассмотрении                  в кассационной инстанции дела № А43-20476/2005-26-61047. Согласно мотивировочной части Постановления ООО «Гимми Русланд Эндохирурги» является собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 266,4 кв. м в цокольном этаже четырехэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Нижний Новгород, пер. Холодный, д. 2. Потребность                       в оборудовании отдельного входа и в перепланировке приобретенного помещения побудила собственника совершить действия, направленные на подготовку планировочного решения и получение согласований контролирующих органов.

В ответ на обращение общества от 03.02.2005 г. о даче разрешения на перепланировку и обустройство обособленного входа заместитель председателя межведомственной комиссии И.В. Масанкина письмом от 3 мая 2005 г. № 294 указала на недопущение самовольной перепланировки помещения; на основании ст. 29 ЖК РФ предписано в срок до 01.07.2005 г. привести помещение в прежнее состояние. Данный отказ послужил основанием для обращения общества в суд с заявлением. Рассмотрев предъявленное требование, суд сослался на наличие у общества надлежащих заключений и согласований по перепланировке помещения, что служит основанием для вынесения положительного заключения межведомственной комиссии, деятельность которой регламентирована Рекомендациями               к распоряжению Правительства Нижегородской области от 0.03. 2005 г.        № 107-р «О создании межведомственных комиссий по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Между тем в п. 1 ст. 290 ГК РФ установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

В развитие содержания права общей долевой собственности                    в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.

Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении его, что предусмотрено                 ст. 246 и 247 ГК РФ.

К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению объекта. Согласно ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений               в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Протоколом общего собрания ТСЖ «Холодный-2» от 27.04.2004 г. жильцы отказали обществу в даче согласия на перепланировку цокольного этажа, в котором расположен тепловой узел, и на устройство отдельного входа с фасада здания путем прорубки капитальной стены ввиду ухудшения условий проживания собственников жилья.

Учитывая названные нормы права и отсутствие достигнутого соглашения всех участников по пользованию общей долевой собственностью многоквартирного дома, следует признать вывод суда апелляционной инстанции о том, что достаточно одного согласия председателя ТСЖ            на проведение работ, неправомерным.

При новом рассмотрении суду надлежит оценить представленные ТСЖ доказательства соблюдения сособственниками порядка осуществления владения и пользования общим имуществом, предусмотренного правилами Гражданского и ЖК РФ; на основании положений ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и ст. 25 ЖК РФ, в которых дается определение понятий «перепланировка» и «реконструкция», определить, какие именно работы провело общество, после чего решить вопрос о компетентном органе, уполномоченном выдавать соответствующее разрешение на проведенные работы.

По мнению автора, гл. 4 ЖК РФ устанавливает понятие и определяет порядок перепланировки только жилых помещений, поэтому претензии общества на получение разрешения на перепланировку нежилого помещения у данной межведомственной комиссии не являются обоснованными уже по данному основанию.

Высказанная выше позиция суда вместе с тем наглядно показывает, что только закрытый перечень документов, прилагаемых к заявлению                   о переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения                      в многоквартирном доме, не включающий протокол общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающий принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, препятствует предъявлению данного требования, столь логично следующего из гражданского и жилищного законодательства, в правоприменительной практике.

При рассмотрении вопросов переустройства, перепланировки, перевода жилого помещения в нежилое важно правильно толковать значение требований:

- соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства;

- учет требований законодательства  о градостроительной деятельности  при осуществлении перевода жилого  помещения в нежилое помещение         и нежилого помещения в жилое помещение;

- при переводе нежилого  помещения в жилое помещение - соответствие такого помещения  установленным требованиям или  наличие возможности обеспечить  соответствие такого помещения  установленным требованиям.

Ссылка на законодательство о градостроительной деятельности представляется очень важной, так как она делает правовое регулирование данных отношений системным.

Так, Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что правила землепользования и застройки являются инструментом реализации планов развития территорий муниципальных образований. Статья                                1 Градостроительного кодекса РФ определяет правила землепользования       и застройки как нормативные правовые акты органов местного самоуправления, содержащие описание процедур землепользования                и застройки, карту (карты) правового зонирования территории муниципальных образований, описание градостроительных регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости применительно к территориальным зонам, обозначенным на карте (картах) правового зонирования. Часть 1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ устанавливает назначение правил землепользования и застройки, в частности такие:

- введение градостроительных  регламентов и обеспечение правовых гарантий по использованию недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права на объект недвижимости;

- обеспечение условий  для реализации планов развития  территорий муниципальных образований, сохранения природной                                          и культурно-исторической среды;

- создание оснований для  контроля за соблюдением прав  граждан            и юридических лиц.

Согласно ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ                                 в градостроительном регламенте в отношении земельных участков                  и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы     в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование, требованиям законодательства Российской Федерации. Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации определяется в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получения разрешения на строительство. В силу данной нормы, а также          ч. 8 ст. 23 и ч. 6 ст. 26 ЖК РФ государственная экспертиза проектной документации при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение не требуется. Целесообразность сохранения данной ситуации требует дополнительного обсуждения.

Необходимо перечни документов, приведенные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ     и ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для случая, когда осуществление работ                               по переустройству, перепланировке, а также в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения предусматривает изменение элементов общего имущества собственников помещений                    в многоквартирном доме, дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающим принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует признать целесообразным дополнить ЖК РФ новой статьей «Нежилые помещения в многоквартирном доме», согласно которой виды разрешенного использования нежилого помещения, режим пользования им указываются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании:

- технической документации на нежилое помещение;

- решения органа местного  самоуправления о переводе жилого  помещения в нежилое помещение.

Внесение изменений в виды разрешенного использования нежилого помещения, режим пользования им производится на основании решения органа местного самоуправления, издаваемого в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие такой нормы потребует внесения изменений в Закон               о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

§ 2.2 Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение

и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 24  ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Такими основаниями являются: