Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

 

2 Законодательное определение  нежилого помещения и имущества, находящегося в общем пользовании

 

Законодательно установлено

Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Статья 130 ГК РФ, определяющая признаки недвижимого имущества (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение и в Законе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.                             В соответствии со ст. 1 данного Закона под недвижимым имуществом (недвижимостью), понимаются земельные участки, участки недр                      и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

 

Недостатки

В теории гражданского права и правоприменительной практике споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок,               на котором расположено соответствующее здание (сооружение).

 

Предложение

Необходимо дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании. При этом не является эффективным максимально подробное перечисление объектов, которые относятся к исключительной и общей долевой собственности, как это сделано в ст. 36 ЖК РФ. В связи с чем часть первую ГК РФ необходимо дополнить статьей «Здание как объект права собственности» следующего содержания:

«Собственникам нежилых помещений в здании принадлежат на праве общей долевой собственности в данном здании части здания, необходимые для его существования и безопасности, а также принадлежности                            и оборудование, предназначенные для общего пользования домовладельцев, даже если они находятся в помещениях, относящихся к индивидуальной собственности.

К индивидуальной собственности относятся помещения (жилые или нежилые), а также относящиеся к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, снесены или пристроены без нарушения обязанностей домовладельца, общего права собственности или основанного на индивидуальной собственности права какого-либо домовладельца или изменения внешнего облика этого здания».

 

Обоснование

Для дальнейшего совершенствования юридической практики                       и обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота необходимо разрешить ряд логических и юридических проблем, основной    из которых является недостаточное законодательное регулирование особенностей правового режима нежилых помещений.

Напротив, практичнее было бы воспользоваться принципами разграничения собственности по примеру Закона ФРГ о жилищной собственности.  А именно в отличие от ст. 36 ЖК РФ, включающей в общую долевую собственность оборудование, конструкции и помещения, находящиеся за пределами квартиры, рациональнее в общую собственность включить также оборудование внутри помещения, предназначенное для обслуживания более чем одного такого помещения. Поскольку в обратном случае собственник помещения, в котором находится оборудование, обслуживающее все здание или несколько помещений, один несет расходы на его поддержание и равным образом терпит убытки в случае его поломки.

 

 

3 Необходимость включения  протокола общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме в перечень документов, представляемых  в уполномоченный орган

 

Законодательно установлено

Пунктом 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено,               что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные             на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагается в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства    в случае реконструкции такого объекта.

 

Недостатки

Сравнение норм ст. 51 Градостроительного кодекса РФ                                и ст. 23 и 26 ЖК РФ показывает, что права собственников помещений                  в многоквартирном доме не равны правам правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.                 От собственника помещения в многоквартирном доме получают согласие лишь на переустройство, перепланировку его помещения, согласия                     на изменения в общем имуществе в многоквартирном доме у него                       не спрашивают.

 

Предложение

Необходимо перечни документов, приведенные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ             и ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для случая, когда осуществление работ                                  по переустройству, перепланировке, а также в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения предусматривает изменение элементов общего имущества собственников помещений                      в многоквартирном доме, дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающим принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Обоснование

Глава 3 и глава 4 ЖК РФ не предусматривают представление                        в уполномоченный на выдачу разрешения орган согласия собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме на изменение такого имущества при проведении переустройства, перепланировки жилого помещения, в том числе связанных с переводом помещения в нежилое помещение. То есть в данном случае права собственников общего имущества (собственников помещений)                             в многоквартирном доме (их согласия не требуется) меньше, чем права правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (их согласие требуется).

Нормы ст. 23 и 26 ЖК РФ, не требуя согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, входят в противоречие со ст. 44 ЖК РФ по следующим основаниям:

- реконструкция многоквартирного  дома (в том числе с его расширением  или надстройкой), строительство  хозяйственных построек              и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества                      в многоквартирном доме должны основываться на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

- к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества                              в многоквартирном доме (ч. 2 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

 

4 Необходимость установления  законодательно регламентированной  процедуры информирования  жителей  многоквартирного дома при осуществлении  перевода

 

Законодательно установлено

Важность информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое для снижения социально-психологической напряженности учитывалась при принятии                   ЖК РФ. Согласно ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения           о переводе помещения, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

 

Недостатки

Информирование, безусловно, благоприятно сказывается                            на возможности защиты собственниками примыкающих помещений своих прав, однако эффективность данной нормы в настоящий момент оценить затруднительно. Однако процедура данного информирования не определена.

 

Предложение

Если перевод жилого помещения в нежилое, переустройство, перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме требуют изменения каких-либо элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, следует обязать собственника помещения (внесением изменений в ст. 23 и 26 ЖК РФ) при подаче соответствующего заявления представлять протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, подтверждающий принятие решений:

- о согласии на проведение необходимых изменений в элементы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- о согласовании видов  разрешенного использования жилого  помещения, переводимого в жилое  помещение.

На основании протокола уполномоченный орган при составлении решения о переводе указывает перечень видов разрешенного использования нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также целесообразно дополнить ЖК РФ новой статьей «Обеспечение предоставления информации собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение». Согласно такой статье:

1) подлежат государственной  регистрации:

протоколы общего собрания собственников помещений                                 в многоквартирном доме и утверждаемые такими протоколами документы;

договоры управления многоквартирным домом;

протоколы общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом                о таком кооперативе, и утверждаемые такими протоколами документы;

2) удостоверенные копии  вышеуказанных документов предоставляются  собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, органом, осуществляющим государственную регистрацию таких документов, на основании заявления;

3) собственнику помещения  в многоквартирном доме либо  лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан предоставлять на основании заявления сведения о видах разрешенного использования нежилых помещений в многоквартирном доме, режимах пользования ими;

4) удостоверенные копии технической документации                                    на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме на основании его заявления за плату, не превышающую существенно стоимости изготовления таких копий, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае непосредственного управления таким домом собственником помещения               в таком доме, указанным в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник           не указан, иным собственником помещения в таком доме, хранящем такую документацию.

Принятие такой нормы потребует внесения изменений в Закон                  о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Налоговый кодекс Российской Федерации (для установления государственной пошлины за совершение рассматриваемых действий), соответствующие постановления Правительства Российской Федерации.

 

Обоснование

Норма об информировании соседей ч. 5 ст. 23 ЖК РФ может рассматриваться либо как рудимент, редукция сложившейся до введения                в действие ЖК РФ практики, когда орган местного самоуправления, руководствуясь собственным нормативным правовым актом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, требовал согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение                          с собственниками примыкающих помещений, либо как результат компромисса, достигнутого при подготовке законопроекта.

Согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права             на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии       с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления             в области жилищных отношений (п.п. 6, 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Также         и согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ принятие в установленном порядке решений   о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ