Проблемы правового регулирования земельных отношений

Земля в России остается самым неоднозначным и  непознанным объектом, несмотря на более чем десятилетнюю историю  земельной реформы. Годами создававшаяся  империя государственной собственности  рушится очень быстро, становление  же института частной собственности вопреки логике идет медленно. Идея настоящей статьи — обозначить несовершенство действующего законодательства и, как следствие, ряд правовых и организационных проблем, возникающих при осуществлении управления земельными ресурсами. 
         Огромное экономическое, политическое, социальное значение земли в жизни общества обусловлено тем, что она являлась в течение многих веков первоначальным источником всякого богатства. В истории человеческого общества земельные отношения играли большую роль и занимали особое место в системе общественных отношений.

Регулирование земельных отношений осуществлялось на всех этапах существования человеческого общества. Начавшаяся в России в конце 80-х годов земельная реформа имела своим результатом изменение системы земельных отношений, включая преобразование институтов земельной собственности, освоение нового экономического механизма регулирования земельных отношений, внедрение прогрессивных методов государственного управления земельными ресурсами (мониторинг, земельный кадастр, землеустройство), началось создание принципиально новой системы регулирования земельных отношений, главными элементами которой явились правовой, экономический и организационный механизмы.

В основе правового регулирования  земельных отношений лежит земельное законодательство, находящееся в процессе развития и совершенствования. Земельное законодательство согласно Конституции РФ — предмет совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Оно состоит из Земельного кодекса РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ, указов президента, актов правительства, законов и иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления, содержащих нормы земельного права.

Предметом регулирования  земельного законодательства являются земельные отношения, включающие в себя, во-первых, отношения по использованию и охране земель в РФ, а во-вторых, имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними (далее — земельные отношения имущественного характера).

При регулировании отношений  по использованию и охране земли  Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) разграничивает сферы действия земельного законодательства и законодательства о природных  ресурсах, об охране окружающей среды, охране атмосферного воздуха и т. д. В основе определения сфер правового регулирования заложен принцип раздельной законодательной регламентации отношений по поводу использования и охраны соответствующего объекта природы с учетом его экологических взаимосвязей с другими объектами природы. Этот принцип закреплен в соответствующих правовых актах: Законе РФ «О недрах», Водном кодексе РФ, Лесном кодексе, в федеральных законах «О животном мире», «Об охране окружающей среды», «Об охране атмосферного воздуха», «Об особо охраняемых природных территориях», «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» и других специальных законодательных актах. В целом можно отметить, что специальное законодательство применяется в том случае, если отношения по использованию и охране земли не урегулированы земельными нормами общего характера.

Особого внимания в сфере  правового регулирования заслуживает вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства, учитывая, что земельные отношения имеют в своем составе имущественные отношения, которые являются предметом регулирования гражданского права.

Общим элементом  правового регулирования земельного и гражданского законодательства являются главным образом вопросы права собственности на землю и иных вещных прав на земельные участки, а также совершения сделок с земельными участками. Гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования указанных выше вопросов, а в земельном законодательстве отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта. В ГК РФ имеется специальная гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю». В ряде статей ГК имеются банкетные нормы, определяющие сферу регулирования отношений по поводу земли нормами земельного законодательства. В одних случаях приводится ссылка на закон, в котором должен быть урегулирован соответствующий вопрос, в других случаях используются термины «законодательство о земле» или «федеральное земельное законодательство». Например, в ст. 129 ГК, посвященной обороноспособности объектов гражданских прав, говорится, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах; п. 1 ст. 268 ГК РФ предусматривает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. В ст. 20 ЗК РФ уточнен субъектные состав лиц, которым могут быть предоставлены земельные участки на этом титуле. Статья 216 ГК закрепила виды вещных прав на земельный участок, а ст. 264, 265, 266 и 269 ГК определили в самом общем виде права лиц, обладающих соответствующими титулами. Однако содержание этих прав на землю и порядок их осуществления гражданским законодательством не урегулированы, поскольку решение этих вопросов ГК РФ отнес к сфере земельного права.

Ряд проблем  законодательного регулирования связан с конкуренцией и разночтением норм гражданского и земельного права. Так, согласно п. 2 ст.268 ГК право постоянного пользования земельным участком может быть приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК, которая признает за собственником недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, право пользования частью такого участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 ЗК РФ в свою очередь определяет, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Содержание и объем права, переходящего к приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежащих лицу, отчуждающему недвижимость. Другими словами, к приобретателю недвижимости не может перейти другое право, кроме права постоянного (бессрочного) пользования, если именно им прежний собственник обладал. Однако после введения в действие ЗК РФ гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются (п. 2 ст. 20 ЗК), а юридические лица, которые не указаны в п. 1 ст. 20 ЗК РФ должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды либо приобрести земельный участок в собственность по своему желанию согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Переоформление прав на земельный участок или его приватизация должны быть юридическими лицами осуществлены до 1 января 2004 г. для граждан право приобретения земельных участков в собственность сроком не ограничено. Требование о переоформлении постоянного (бессрочного) пользования также адресовано покупателям объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, предоставленных юридическим лицам, которые не могут использовать землю на титуле постоянного (бессрочного) пользования.

Следует обратить внимание, что переоформление прав на земельные участки непосредственно  связано с заключением соответствующего договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодательства возможно только в исключительных случаях, так как граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ). Исходя из приведенной нормы можно сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется за землепользователями. После первого января 2004 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ;
2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ;
3. Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юриспруденция, 2001.- 128 с.

http://ros-nedvigimost.ru/publikaciya-polnaya/459