Грамотно  разработанный генплан не просто определяет размещение объектов на территории, а формирует комфортную среду  для жизнедеятельности, решает вопрос эффективного использования территории.

     Правила содержания сферы деятельности градостроительного генплана по сферам влияния:

1. Государственная (строительство метрополитена, завода оборонного значения)
2. Субъекта РФ (установление охранных зон особого регулирования и границ пригородных зон)
3. Муниципальная (развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктур)
4. Частная (использование и строительство объектов недвижимости или имущественных комплексов).

 

Проект  красных линий. 

     Красные линии – граница, отделяющая территории кварталов и микрорайонов от других элементов планировочной структуры.

     Установление  красных линий проводится в соответствии с инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий  в городах и других населенных пунктах РФ.

     При проектировании и установлении красных  линий необходимо руководствоваться  Градостроительным кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми  актами Российской Федерации в области  градостроительства, иным законодательством  Российской Федерации, принимаемыми в  соответствии с ними законами и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

     Утверждение красных линий осуществляется органами самоуправления на основе генеральных  планов и проектов детальной планировки при согласовании с органами государственного контроля и надзора.

     Красные линии являются основой для разбивки и установления на местности других линий градостроительного регулирования, в том числе и границ землепользований.

     Красные линии подлежат обязательному отображению  и учеты на следующих документах:

• генеральный план
• проект детальной планировки
• проект застройки
• проект планировки магистралей, улиц, площадей
• проект инженерно-транспортных коммуникаций
• проекты кадастровых работ
• при инвентаризации земель

     Проекты красных линий составляются на планах в масштабах 1:1000, 1:2000, 1:500.

     Красные линии дополняются другими линиями  градостроительного регулирования, определяющими  особые условия использования и  застройки территорий городов и  других поселений.

     Основными видами других линий градостроительного регулирования являются:

     - линии регулирования застройки;

     - границы технических зон проектируемых  линий метрополитена;

     - границы технических зон действующих  линий метрополитена;

     - границы технических зон инженерных  сооружений и коммуникаций

     За  нарушение других линий градостроительного регулирования устанавливается  ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов  местного самоуправления.

     Контроль  за соблюдением красных линий  осуществляют местные органы архитектуры  и градостроительства в порядке, установленном "Инструкцией о  порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной  земель по вопросам, отнесенным к компетенции  Госстроя России", утвержденной Приказом Госстроя России от 02.03.1994 г. N 17-14.

 

ГЛАВА V. УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА.

 

     Граница населенного пункта – внешняя  граница земель населенного пункта, которая отделяет их от земель других категорий единого государственного земельного фонда.

     Она является границей не землепользования, а границей административно-территориальной  единицы и имеет правовое и  хозяйственное значение соответствующего уровня.

     С инициативой утверждения или  изменения границ населенного пункта могут выступать органы государственной  власти, органы местного самоуправления, а также жители данного населенного  пункта (не менее 10% от общего числа  жителей).

     В обращении обосновывается необходимость  изменения границы населенного  пункта, а также прилагается краткое  описание и карта (схема) границ населенного  пункта.

     Граница населенного пункта определяет местоположение и общий размер территории. Проект границ населенного пункта относится  к градостроительной документации, ее устанавливают на основании генпланов  развития территории, в которой определяют целевое назначение земель, внутреннее устройство территории, его планировку, застройку и благоустройство  на перспективу.

     Установление  границ населенного пункта проводится с целью передачи этих земель в  их ведение и обеспечение им возможности  осуществлять свои полномочия в области  регулирования земельных отношений.

     В процессе выполнения работы по установления границы населенного пункта выполняются:

1. Подготовительные работы;
2. Расчет площади земельного участка, передаваемой введение местной администрации;
3. Установление границы земельного участка;
4. Оформление проекта «Установление границ населенного пункта»

     Следует учитывать:

1. Дороги, проходящие по периметру населенного пункта, в состав его земель не включаются.
2. Если между дорогой, проходящей по периметру населенного пункта и жилой или производственной зонами, имеются или проектируются защитные лесные насаждения, то они включаются в состав земель населенного пункта.
3. Если по периметру населенного пункта проходит улица с односторонней застройкой, то граница населенного пункта устанавливается по внешней ее стороне.
4. В границу населенного пункта включают ту часть примыкающих к нему лесных массивов, которая в соответствии с градостроительными нормативами предназначена как для общего пользования, так и в качестве защитных лесных насаждений.
5. Если к землям населенного пункта примыкают земельные участки, занятые производственными объектами хозяйствования, то эти участки могут  не включатся.
6. Если к населенному пункту примыкают водоемы, то граница населенных пунктов устанавливается по ближайшему к нему берегу.

     Порядок установления или изменения границ населенных пунктов:

     1. Установлением или изменением  границ населенных пунктов является:

     1) утверждение или изменение генерального  плана городского округа, поселения,  отображающего границы населенных  пунктов, расположенных в границах  соответствующего муниципального  образования;

     2) утверждение или изменение схемы  территориального планирования  муниципального района, отображающей  границы сельских населенных  пунктов, расположенных за пределами  границ поселений (на межселенных  территориях).

     2. Утверждение изменения границ  городов федерального значения  Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется  по решению Совета Федерации  Федерального Собрания Российской  Федерации.

     3. Включение земельных участков  в границы населенных пунктов  не влечет за собой прекращение  прав собственников земельных  участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков.

     В составе проекта генерального плана  должен выполняться раздел «Описание  границ населенных пунктов», включающий в себя текстовое и графическое  описание  местоположения границ населенных пунктов, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости. 

Методика  выполнения практической работы.

     Описание  границы населенного пункта. Суходольский. 

     С северо-востока граница проходит по внутренней стороне автомобильной  дороги. Поднимается на север. Поворачивает на юго-запад. Спускается на юг, проходит вдоль насыпи. Поднимается вверх  по мелиоративным путям, проходит небольшое  расстояние и сворачивает на восток, а затем вновь спускается ближе  к югу. По извилистым мелиоративным  путям стремится на север. Доходит  по ЛЭП и по ней стремительно направляется на юг. Поворачивает на юго-запад и  идет прямо до федеральной автомагистрали. По обочине автомагистрали движется по прямой на запад. Доходит до пересечения автомагистрали с дорогой местного значения и поворачивает на запад. Идет по внутренней стороне дороги. Приходит в исходную точку. 
 

ГЛАВАVI. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ.

 

     Размер  земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта  границ земельного участка, входящего  в кондоминиум. Разработка проекта  границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной  документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении  размеров и установлении границ земельных  участков в кондоминиумах, утвержденного  Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. Проекты межевания территории при  установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются  в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

     На  вновь осваиваемых территориях  городов и других поселений определение  нормативных размеров земельных  участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной  документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных  в соответствии с градостроительной  документацией по планированию территорий и правилами землепользования и  застройки.

     Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен  принцип выявления удельного  показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем  умножения общей площади жилых  помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1) 

     

   (1) 

     где Sнорм.к. - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, м2;

     Sк  - общая площадь жилых помещений  в кондоминиуме, м2

     Уз.д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.

     Уточнение удельных показателей земельной  доли для зданий разной этажности  осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных  нормативов, градостроительного и правового  зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

     Определение размеров земельных участков для  нежилых помещений (предприятия  торговли, бытового обслуживания и  т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных  нормативов с учетом обеспечения  требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных  площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей  и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего  в кондоминиум.

     Расчет  размера земельного участка в  кондоминиуме проводится по следующей  формуле (2):

  (2)

где Sк - размер земельного участка в кондоминиуме;

Sкв. - общая  площадь квартала, микрорайона;

Sнж. - суммарная  площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;