Аренда земельных участков

Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором  указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.¹²

ГК РФ не упоминает о  праве арендодателя распорядиться  арендованным земельным участком, то есть продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит  ему как собственнику имущества  и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, сто  следует заметить: права арендатора при переходе права собственности  к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст. 617 ГК РФ.

На основании закона и  договора арендодатель обязан:

- передать арендатору  земельный участок в сроки  и в состоянии, которые соответствуют  условиям договора и назначению  земельного участка. Земельный  участок передается вместе со  всеми принадлежностями, необходимыми  для его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности  сопровождают определенные документы,  последние также должны быть  переданы арендатору;

- предупредить арендатора  о правах третьих лиц на  участок;

- передать арендатору  землю в состоянии, соответствующем  условиям договора по площади  угодий и качеству, указанным  в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора  до истечения срока аренды  перезаключить договор аренды  с одним из его наследников  при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении  срока аренды полностью или  частично расходы по освоению  земель и улучшению качества  сельскохозяйственных угодий, понесенные  арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора он не знал о них.¹³ В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного  участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель;

- использование земельного  участка, приводящее к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки;

- не устранения совершенного  умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении,  порче или уничтожении плодородного  слоя почвы вследствие нарушения  правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользования земельного  участка предназначенного для  сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства  в указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом или договором аренды  земельного участка, за исключением  времени, необходимого для освоения  земельного участка, а также  времени, в течение которого  земельный участок не мог быть  использован по назначению из-за  стихийных бедствий или ввиду  иных обстоятельств, исключающих  такое использование;

- изъятие земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд;

- реквизиции земельного  участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных  работ;

- в иных установленных  федеральными законами случаях.

Закон допускает досрочные  основания прекращения арендных отношений:

- взаимное волеизъявление  сторон;

- смерть собственника  и отсутствие правопреемника;

- смерть арендатора и  отсутствие наследника, желающего  воспользоваться преимущественным  правом аренды;

- невыполнение арендатором  обязательств, предусмотренных договором  аренды;

- выкуп земельного участка  для государственных и общественных  нужд.¹⁴

 

Аренда земель сельскохозяйственного назначения

 

Аренда земель сельскохозяйственного  назначения не рассматривалась в ЗК РФ. Регламентация этих вопросов выполнена лишь в Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Основные принципы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

1. В аренду могут быть  переданы прошедшие государственный  кадастровый учет земельные участки  из земель сельскохозяйственного  назначения, в т.ч. земельные участки,  находящиеся в долевой собственности.

2. В случае передачи  в аренду находящегося в долевой  собственности земельного участка  из земель сельскохозяйственного  назначения договор аренды земельного  участка заключается или с  участниками долевой собственности,  или с одним из них, действующим  на основании доверенностей, выданных  ему другими участниками долевой  собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок  передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или  до его истечения при условии 
внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной 
цены.

В случае, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.¹⁵

Статья 10 ФЗ устанавливает  порядок предоставления гражданам  и юридическим лицам в собственность  или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

1. Земельные участки из  земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности,  предоставляются гражданам и  юридическим лицам в собственность  на торгах (конкурсах, аукционах).

2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах Массовой информации, определенных субъектом РФ.

Принятие решения о  передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что  в течение месяца с момента  опубликования сообщения не поступили  иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные п. 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два  и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных  участков осуществляются в соответствии со ст. 38 3К РФ:

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность  арендатором по его рыночной стоимости  по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего  использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность  должно быть принято в двухнедельный  срок со дня подачи заявления в  письменной форме в исполнительный орган государственной власти или  орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих  земельных участков пределах их компетенции.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным  организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским  организациям, образовательным учреждениям  сельскохозяйственного профиля, общинам  коренных малочисленных народов  Севера, Сибири и Дальнего Востока  РФ для осуществления сельскохозяйственного  производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных  народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, гражданам для сенокошения  и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного на значения, занятые оленьими пастбищами в районах  Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основания прекращения  аренды земельного участка

 

Аренда земельного участка  прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским  законодательством.¹⁶

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским  законодательством возможно:

- в связи с истечением  срока, на который был заключен  договор;

- в случае досрочного  расторжения договора.

Общие основания прекращения  обязательств установлены в ст. 407-419 ГК РФ.

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором, а  если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным  на неопределенный срок. Законом могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов отдельных видов  имущества. В случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается.¹⁷

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя (арендатора) договор аренды земельного участка  может быть досрочно расторгнут судом.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении  договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или  договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны  такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда  такой отказ допускается законом  или соглашением сторон, договор  считается расторгнутым (п.3 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, существенное изменение  обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из его существа. Расторжением договора в связи с  существенным изменением обстоятельств  регулирует ст. 451 ГК РФ.