Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1»г.Тюмени

К(важ/жф) – доля ветхого и аварийного жилищного фонда в общем жилищном фонде. Эта переменная характеризует степень сбалансированности жилищного фонда в качественном составе7;

К(нж/важ) – отношение вводимого в действие жилья к ветхому и аварийному жилищному фонду. С помощью этой переменной можно определить, является район регрессирующим или прогрессирующим с точки зрения обновления жилищного фонда.

Вторая часть аналитического этапа статистического территориального анализа – оценка низовых административных районов с точки зрения комфортности (экономической привлекательности) жилой застройки.

Экономическая привлекательность селитебного микрорайона существенно зависит от обеспеченности жилых ячеек различными видами благоустройств, такими как: водопровод, доступ к общегородской системе канализации, центральное отопление, горячее водоснабжение, наличие ванны или душа, газовая или электрическая плита. Главную роль в комфортности проживания играет именно уровень благоустройства жилой ячейки (квартиры, дома). Для этого был определен интегральный показатель качества жилья (К(кж)).

Результаты данного этапа исследования могут представлять интерес как для геоурбанистики, так и для градостроительства в практической работе по долгосрочному планированию жилищного строительства. Они могут использоваться правительством области, осуществляющим реализацию мероприятий национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Главной его целью является обеспечение комфортных условий проживания граждан, а также модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

Второй этап мониторинга – это определение качества среды селитебной территории на мезоуровне организации селитебных территорий. Проблема построения системы критериев качества селитебной территории как составной части городской среды сложна и малоизучена. Качество жилой среды селитебной территории следует рассматривать как один из показателей качества жизни в городе8.

Методической основой исследования микрогеографии качества жилой среды селитебной территории явились следующие методические подходы – системный (в центре внимания находятся качественные характеристики компонентов социально-экономического комплекса населенного пункта) и средовой (рассматриваются особенности восприятия сельской среды конкретными жителями).

В качестве нормативно-ценового базиса для разработки методики и отбора индикаторов были использованы концепция города как социально-экологической системы (Макаров, 1990) и концепция комфортности среды (Багриновский, 1972). Согласно первой концепции, отбирались факторы сельской среды, обеспечивающие воспроизводство жизненных и духовных сил городского населения. Согласно концепции комфортности среды, этот параметр определяется фактором минимизации временных затрат для реализации максимально возможного спектра человеческих потребностей. При отборе индикаторов учитывалась важная черта в понятии жилой среды – это относительная ее расчлененность на искусственную и природную составляющие. При оценке экономической ситуации на селитебной территории города необходимо остановиться на двух уровнях: 1) факторы местоположения микрорайона в общей пространственной структуре населенного пункта;

2) локальные  факторы, характеризующие обстановку  в микрорайоне и в его ближайшем  окружении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Природно-климатические  особенности

 

1-й Заречный  также хорош и сложившейся  инфраструктурой. Все, что нужно  современному человеку находится  в непосредственной близости  от Вашего дома, будь то супермаркет  или поликлиника. На территории  микрорайона размещен торгово-развлекательный  центр «Па-на-ма», спортивно-оздоровительный комплекс «Здоровье», два детских садика, школа, отделения банков, стоянки. Хорошую транспортную развязку обеспечивают улицы Щербакова, Челюскинцев, Газовиков, Профсоюзная. Жилой квартал расположен в глубине жилого массива микрорайона, что предполагает тишину и спокойствие проживания, но в то же время близость к остановочным комплексам общественного транспорта позволяет с легкостью добраться в любую точку города.

Фасад каждого дома в составе оформлен архитектурной подсветкой, придающей неповторимый облик в темное время суток. Вас также будут радовать зеленый двор, безопасные детские площадки и удобные пешеходные дорожки.

Благодаря правильному расположению фасадов дома относительно сторон света все квартиры солнечные и светлые. В квартирах, обращенных окнами к западу, дольше всего задерживается послеобеденное солнце.

Из окон домов открывается живописный вид на Исторический центр города, новую красивую набережную, романтичный мост Влюбленных и заречную часть города. Рядом на берегу Туры расположен парк отдыха, прекрасно подходящий для утренних пробежек и вечерних прогулок.

Предусмотрены гостевые парковочные места, стоянки для автомобилей.

Это жилье для тех, кто умеет ценить настоящее и с уверенностью смотрит в будущее.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Социально-экономические  особенности

 

В исследуемом микрорайоне находится 141 жилой дом, их можно классифицировать следующим образом (таблица 2). Рисунок 4 иллюстрирует расположение объектов жилой недвижимости.

 

Таблица 2. Распределение жилых домов по типам

Тип дома	Обозначение	Количество
Индивидуальные жилые дома		15
Полногабаритные		29
Хрущевки		49
Брежневки		15
Серая панель		2
Ленпроект		8
Улучшенная планировка		10
Индивидуальная планировка		10
Малосемейки		3
Всего		141

 

 

Рассмотрим структуру типов объектов жилой недвижимости (рисунок 5). Более трети составляют дома 1950-1968 гг. постройки ("хрущевки"), пятая часть - "сталинки", значительную долю занимают также индивидуальные жилые дома и "брежневки".

 

Рис. 5 Структура типов объектов жилой недвижимости

 

Более половины объектов в микрорайоне относятся к недвижимости средней этажности, наиболее распространены пятиэтажки (рисунок 6).

Рис. 6 Классификация объектов жилой недвижимости по этажности

В микрорайоне "Заречный -1" преобладают кирпичные дома, около 18% - деревянные, также представлены панельные дома и один с монолитно-каркасным материалом стен (рисунок 7).

 

Рис. 7 Классификация объектов жилой недвижимости по конструктиву

Коммерческий сектор микрорайона "Заречный -1"достаточно развит, в основном он представлен организациями, а также отдельными объектами коммерческой недвижимости .

В исследуемом микрорайоне представлены такие коммерческие организации, как магазины, торговые центры, салоны красоты,гаражи,детский сад и др.

К объектам общегородского значения можно отнести развлекательный центр Панама.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Технология типологии  объектов недвижимости микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень

3.1Типология земельных  участков 

 

Земельный участок - часть земной поверхности, в том числе почвенный слой, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном земельном кадастре. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу РФ, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами .

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельным участком считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым.

В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд РФ делится на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного  назначения имеют особый правовой  статус на рынке недвижимости и используются:

– для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

– для личного подсобного хозяйства;

– для коллективного садоводства и огородничества;

– для подсобных сельскохозяйственных производств;

– для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных  пунктов занимают 4 % территории страны. На этих землях размещаются  жилые дома и социально-культурные  учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные  объекты и сельскохозяйственные  производства. Эта категория земель  обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный  бюджет от всех платежей за  землепользование и может использоваться  только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и  космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий  включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории  и культуры; минеральные воды  и лечебные грязи, ботанические  сады и др. Данная категория  земель предназначена для оздоровления  людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного  воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым  законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью  определяются правовым режимом  лесов, произрастающих на них. К  этой категории земель относятся  земли, покрытые лесами и предоставленные  для нужд лесного хозяйства  и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими  сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом  и выделяются для различных  целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, то есть не для продажи.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими переносу в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и прочее .

Земельный фонд Тюменской области имеет следующие категории земель: большая часть территории (64,06%) занята землями лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения составляют 28,35%, земли населенных пунктов - 1,34%, земли промышленности, транспорта и иного специального назначения - 0,39%, водный фонд - 2,98%,  земли запаса –2,86%, земли особо охраняемых территорий и объектов - 0,01%

Таблица 1 – Характеристика земельного участка микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень по типологическим признакам

 

 

Состав сведений	Описание
Площадь участка (га)	0.2 Га . . . . Справочно: 1 сотка = 0,01 Га = 100 кв. м.
Зона	Производственная, исторической застройки и т.д.
Сервитуты
Форма	Прямоугольная, квадратная, неправильная, иное
Топография	Ровный, пологий склон, крутой склон, иное
Состояние участка	Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иные условия
Неблагоприятные условия окружающей среды	Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, возможны оползни, сейсмичность (баллов), иное
Транспортная   доступность   участка (выбор нескольких значений)	Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; наличие ж/д подъезда/станции; наличие морского/речного причала, иное
Качество дорог	С твердым покрытием, грунтовая
Состояние дорог	Хорошее (ремонт не требуется); удовлетворительное (требуется ремонт); плохое (требуется капремонт); строятся
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть