Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1»г.Тюмени

 

По типологическим признакам был описан земельный участок, расположенный по адресу Тюменская область, Центральный АО,  ул. Муравленко 17. Все данные представлены в таблице 3.1. На данный земельный участок был заполнен кадастровый паспорт.

 

Таблица 3.1 – Характеристика земельного участка на ул. Муравленко 17 по типологическим признакам

По данной таблице сделаны следующие выводы: представленный участок используется  по целевому назначению; относится к землям городов и населенных пунктов, так как он находится на территории города Тюмени и на нем построен жилой дом; этот участок имеет неправильную форму; к земельному участку имеется подъезд главной автодороги с твердым покрытием; состояние дороги  хорошее; так же этому участку доступны инженерные коммуникации: электрические сети, водопровод, сети канализации, телефонная сеть.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Типология зданий  и сооружений

 

Таблица 2 – Типология зданий по функциональному значению микрорайона "Заречный -1"г. Тюмени

 

Тип здания	Подтип здания	Функциональное назначение	Местоположение
Гражданские здания	Жилые	квартирные дома, общежития	г. Тюмень, ул. Муравленко 17
	Общественные	дома для престарелых и семей с инвалидами

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2.1 Типология гражданских  зданий 

 

Таблица 3 – Характеристика жилого дома на ул. Республики 122 микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень по типологическим признакам

 

Состав сведений	Описание
Здание
Год постройки	2010
Первоначальная балансовая стоимость	1000000000
Год последнего капитального ремонта	2010
Количество этажей	5
Общая площадь	1000000
Полезная площадь	600000
Строительный объем
Площадь застройки	100
Техническое состояние	Хорошее (износ < 20%); удовлетворительное (износ 21-40%); неудовлетворительное (износ 41—60%); ветхое (износ 61—80%); негодное (износ > 80%); незавершенное строительство
Группа капитальности
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные
Стены	Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или ж/б каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитные
Колонны и столбы	Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные
Перекрытия	Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные
Кровля	Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов
Текущее использование	Магазин, офис, склад, кафе, ресторан, универсальное производственное помещение, многоквартирный дом, односемейный дом
Право собственности на здание	Полное право собственности, право аренды, право владения, право распоряжения, иное
Право собственности на земельный участок	Полное право собственности, право аренды, иное
Обременение
Степень огнестойкости
Коммунальные услуги	Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, газ, центральное отопление, телефон
Дополнительные постройки
Дополнительные удобства
Помещения
Размещение в здании	Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иное
Отделка	«Евростандарт», сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное
Вход	С улицы, со двора
Вид из окон	На улицу, во двор, в сад/парк, в стенку, иное
Количество телефонных линий

 

 

3.2.2 Типология промышленных  зданий и сооружений

 

Архитектурно-пространственная среда представляет собой единство нескольких основных компонентов: зданий и сооружений, пространства между ними и внутри них и элементов естественной природы, в той или иной степени включенных в среду. Важнейшим компонентом этого единства являются здания и сооружения.

Функциональное назначение зданий главным образом и определяет их форму. А функциональное назначение в первую очередь определяется социальными запросами общества, которые зависят от присущего им характера производственных отношений. Поэтому и типология в архитектуре отражает характер производственных отношений общества.

Процесс формирования типологической структуры очень сложен. Кроме четко выраженных типов зданий, существует множество переходных неопределившихся форм. Это объясняется тем, что в процессе развития общества типы зданий постоянно видоизменяются.

Первичная типологическая классификация зданий и сооружений, существующих в настоящее время, включает четыре их основных группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественно-административной деятельности:

• общественные здания и сооружения

•жилые дома

•промышленные здания и сооружения

•здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства

Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от специфики этой группы. Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является его назначение как отражение потребности общества в здании определенного типа для определенной цели.

Например, общественные здания и сооружения классифицируются по областям культурно-бытового обслуживания населения:

1) здравоохранение; 2) наука, просвещение и обучение; 3) воспитание и обучение: 4) физкультура  и спорт: 5) массовый отдых; 6) транспорт  и связь; 7) общественное питание; 8) торговля: 9) хозяйственно-бытовое  обслуживание; 10) управленческо-административная  деятельность; 11) коммунальные предприятия.

Система организации полноценного культурно-бытового обслуживания населения должна удовлетворять всем запросам общества, в соответствии с чем она имеет разветвленную структуру учреждений и значительное количество типов зданий и сооружений.

Кроме типологической классификации, т. е. классификации зданий по назначению, существует подразделение зданий на классы по значимости.

Каждому классу зданий (их четыре) предъявляются определенные требования относительно капитальности (строительные материалы и конструкции, огнестойкость и т. д.), степени градостроительного и народнохозяйственного значения, характеристики эксплуатационных качеств.

Здания I класса.

Жилые и общественные здания, отвечающие повышенным требованиям (общественные здания, играющие особо важную роль в композиции городов, жилые выше шести этажей и др.).

Здания II класса.

Здания массового строительства, жилые дома в 4—5 этажей.

Здания III класса.

Малоэтажные здания с небольшой вместимостью.

Здания IV класса.

Здания, удовлетворяющие минимальным требованиям.

Основные композиционно-пространственные схемы простейших типов зданий.

Существует несколько типов объемных композиций, наиболее часто используемых в архитектурной практике.

По характеру взаимосвязи между функциональными группами помещений различают следующие основные типы объемных решений:

1. Централизованный  тип здания (все группы помещений  находятся внутри одного, главного, объема; связь между ними —  внутренняя. Основное развитие объема  — по вертикали).

2. Блокированный  тип здания (основные группы помещений  расположены в отдельных блоках, связанных между собой отапливаемыми  переходами).

3. Павильонный  тип здания (отдельные группы  помещений связаны крытыми неотапливаемыми  переходами или участком. Основное  развитие объема — по горизонтали). Однако такое подразделение условно. Очень часто встречаются композиции, включающие отдельные черты нескольких  перечисленных типов.

 

3.2.3 Типология сельскохозяйственных  зданий и сооружений

 

Сельскохозяйственные здания предназначены для обслуживания различных отраслей сельскохозяйственного производства. Их принято классифицировать по назначению: животноводческие (овчарни, коровники, свинарники, конюшни и др.); птицеводческие (птичники, инкубаторы и др.); складские (зерно-, овощехранилища, склады минеральных удобрений и др.); культивационные (оранжереи, парники, теплицы); для ремонта сельскохозяйственной техники и для обработки сельскохозяйственной продукции (зерносушилки, мельницы, молочные пункты).

Сельскохозяйственные здания должны отвечать своему назначению и удовлетворять следующим требованиям:

•          функциональным — соответствовать своему назначению при полном удовлетворении организацией технологического процесса, санитарно-гигиеническим, зооветеринарным и другим условиям эксплуатации;

 •          техническим — защитить здания  от внешних и внутренних воздействий  среды с обеспечением достатка  прочности, устойчивости, долговечности  и огнестойкости конструктивных  элементов;

•          экономическим, предусматривающим уменьшение затрат труда, материалов и сокращение сроков строительства;

•          архитектурным, предусматривающим соответствие внешних форм здания его конструктивной основе за счет рационального применения строительных материалов и высокого качества работ.

Основные конструктивные типы сельскохозяйственных производственных зданий:

•          Сельскохозяйственные здания по особенностям объемно-планировочного решения разделяют: на одноэтажные павильонного типа с одним или несколькими пролетами; одноэтажные, сблокированные с укрупненной сеткой колонн для животноводческих комплексов; многоэтажные для содержания скота и птицы.

 •          По особенностям пространственного  расположения несущих элементов  сельскохозяйственные здания бывают: каркасные — несущей основой  таких зданий является стоечно-балочный  или рамный каркас; с неполным  каркасом — наряду с несущими  наружными стенами, воспринимающими  нагрузку от перекрытия, устраивается  внутренний стоечно-балочный каркас; бескаркасные — наружные стены  выполняются из кирпича, природного  камня.

 Наиболее  распространены следующие разновидности  одноэтажных каркасов: стоечно-балочные  железобетонные с покрытием и  стенами из крупных панелей; железобетонные  с треугольными безраскосными фермами, с плитами покрытия и стенами из легкобетонных панелей; железобетонные рамные с ограждающими элементами из асбестоцементных панелей; смешанные из железобетонных колонн и металлодеревянных ферм и арок, стальных ферм, со стенами и покрытиями из утепленных асбестоцементных и металлических листов; рамные из клееной древесины..

 

 

 

 

 

3.3 Типология лесов  и многолетних насаждений 

Таблица 4 - Характеристика лесопарка микрорайона "Заречный -1" по типологическим признакам

 

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Участок леса в лесопарке микрорайона "Заречный -1"	Местоположение (адрес)	Тюменская область, город Тюмень
	Площадь границ	См. рис. 11
	Площадь	116,215 км²
	Целевое назначение	Земли особо охраняемых территорий
	Перечень видов разрешенного использования	В соответствии с целевым назначением
	Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособности	Зона охраняемого природного ландшафта
	Описание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатации	Запрет на разведение костров, курение на всей территории
	Состав имущества участка леса	Липа, дуб, береза, орешник, рябина, клен, ольха и др.
	Зоны действия публичных и частных сервитутов	Сервитуты отсутствуют

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4 Типология обособленных  водных объектов

 

Таблица 5 - Характеристика водного объекта

по типологическим признакам

 

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Озеро Цыганское	Местоположение (адрес)	Тюменская область, город Тюмень Муравленко
	Площадь границ	См. рис. 8
	Площадь	0,6 га
	Целевое назначение	Земли водного фонда
	Перечень видов разрешенного использования	отдых
	Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособности	Водоохранная зона, прибрежная полоса
	Зоны действия публичных и частных сервитутов	Сервитуты отсутствуют
	Классификация типа объекта и его назначение	водный объект

 

4. Оценка качества гражданских  зданий

4.1 Обследование  территории

Согласно публичной кадастровой карте только один участок под номером 59: 01: 4410029: 16 (рисунок 8) в соответствии с классификацией по видам разрешенного использования относится к категории "незанятые земли, отведенные под жилую застройку". Поэтому выбираем его как единственно возможный участок под застройку.

 

Рис. 8 Кадастровая карта

Рассчитаем плотность застройки квартала, в котором планируется строительство жилого дома Плотность застройки - суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории квартала.

Плотность застройки квартала = 54, 509/7,6 = 7,172 тыс. кв. м/га, что является относительно невысокой плотностью застройки. Таким образом, мы можем построить на данной территории жилой дом.

Модель оценки ценности местоположения базируется на определении интегрированного коэффициента, который определяется по формуле: