Отчет по практике в в Бюджетном учреждении Республики Бурятия

Текущее использование оцениваемого объекта: жилой дом.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.

Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. У нас объект используется как жилое, то есть никаких будущих доходов не прогнозируется. Поэтому, целесообразно от доходного подхода отказаться.

Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

При определении стоимости предпримем следующие шаги:

• определим восстановительную стоимость;
• определим стоимость замещения, как разницу между восстановительной стоимостью и общей величиной износа;
• определим стоимость объекта оценки.

Определим характеристики здания (табл. 1) из технического паспорта.

Таблица 1. Характеристики здания.

Наименование показателя	Характеристика
Жилой дом	V=132 куб. м.
Этажность	1
Стены	бревно
Год постройки	1958
Продолжение таблицы 1.
1	2
Процент износа здания	55%  (по состоянию на 2013 год)
Инженерные коммуникации	Печное отопление, электроосвещение

 

Описание конструктивных элементов оцениваемого дома выпишем в таблицу 2 из технического паспорта.

Таблица 2. Описание конструктивных элементов дома.

Наименование конструктивного элемента	Жилой дом
Год постройки	1958
Строительный объем	132 куб. м.
Фундамент	Ленточно-бутовый
Стены	Бревно
Перекрытия чердачные	Деревянные отепленные
Крыша	Шифер
Полы	Дощатые
Инженерное обеспечение	Печное отопление, электроснабжение

 

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта будет определена с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

В качестве аналога для объекта оценки возьмем одноэтажное бревенчатое здание (УПВС №26, табл. 4), расположенное в 4 территориальном поясе и первом климатическом районе. Наш объект оценки находится в 4 территориальном поясе и 1 климатическом районе.

В характеристике здания-аналога предусмотрены центральное отопление, водопровод холодной и горячей воды, канализация, радио, телефон, а в оцениваемом доме они отсутствуют. Согласно сборнику №26 УПВС поправка на отсутствие в объекте оценки центрального отопления составляет 5,9%,  канализации –  2,3%, водопровода холодной и горячей воды – 1,2%, радио – 0,3%, телефона – 0,5%. Суммарно – 10,2%. Наличие печного отопления составляет 4% и телевидения – 1,6%. Суммарно 5,6%. Преобразуем в коэффициент: (1-10,2/100)*(1+5,6/100)=0,948.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.

Переход к ценам на дату оценки.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем – в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и  отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:

И 1969/1984 = 1,2

Переход сметной стоимости из цен 1984 года в цены 1991г. производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс И 1984/1991 изменения стоимости, приведенным в Письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д .

И 1984/1991=1,53

 К91-2013    = 76,27 (Приказ от 25.06.2013 г №037-077 г. Улан-Удэ).

Тогда индекс пересчета сметной стоимости из базовых цен 1969 года, в которых рассчитаны показатели УПВС, к уровню цен 2 квартала 2013 года, получается умножением трех вышеуказанных временных индексов:

          К69-2013  = 1,2 * 1,53 * 76,27= 140,03

Стоимость 1 куб.м. объекта–аналога в ценах 1969 года  составляет 37,2 руб (УПВС №26).

Формула для определения восстановительной стоимости  имеет следующий вид:

Сзд = С69 * К69-2013* ККЛИМ * Кблаг. * Пв *  Vд.

где:

С69 - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;

К69-2013- индекс пересчета стоимости строительства  для Республики Бурятия в цены 2013 г.;

ККЛИМ - поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I– 1,09 (УПВС № 26);

Кблаг.- коэффициент на благоустройство – 0,948;

Пв – поправка на полезную высоту – 0,98;

Vд– общий строительный объем части жилого дома.

Полная восстановительная стоимость жилого дома составляет:

Сзд =37,2 * 140,03* 1,09 * 0,948 * 0,98 * 132  = 696 304 руб.

Определение накопленного износа.

Физический износ – это потеря стоимости за счёт естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Исходя из оценки технического состояния объекта в целом и его конструктивных элементов,   физический износ дома равен 55%.

Функциональный износ – уменьшение стоимости объекта оценки вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым

В данном случае, исходя из текущего технического состояния объекта,  можно сделать вывод о том, что функциональный износ составляет   0%.

Внешний износ – уменьшение стоимости объекта оценки, возникающее в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.

Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состоянием рыночной конъюнктуры. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Для оцениваемого объекта был принят износ внешнего (экономического) воздействия в размере 0%, так как район является одним из самых успешно развивающихся районов Бурятии, где присутствуют такие направления развития как реализация туристических культурно-экологических центров, создание рекреационного комплекса на базе горячих источников и единого набережного комплекса в зоне отдыха «Култушная» и «Байкальский прибой».

Произведем расчет стоимости затратным подходом (табл. 3).

Таблица 3. Расчет стоимости затратным подходом.

Наименование показателя	Размер износа	Значение, руб.
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости		696 304
Накопленный физический износ	55%	382 967
Накопленный функциональный износ	0%	0
Накопленный внешний износ	0%	0
Итоговая стоимость объекта оценки		382 967

 

Согласно ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

• изучение рынка и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

• согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.

Основные характеристики вынесем в таблицу 4.

 

Таблица 4. Основные характеристики объектов-аналогов.

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение	¾ жилого дома	½ жилого дома	½ жилого дома	½ жилого дома
Дата предложения	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.	Июнь 2013 г.
Цена предложения, руб.	оценка	750 000	750 000	750 000
Общая площадь, кв. м.	34,2	50	50	44
Цена 1 кв. м., руб.	оценка	15 000	15 000	17 045
Местоположение	РБ, Кабанский район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. 70	РБ, Кабанский район, с. Клюевка	РБ, Кабанский район, с. Клюевка	РБ, Кабанский район, с. Клюевка
Материал стен	бревно	брус	брус	брус
Внутренняя отделка	простая	простая	простая	простая
Источник информации	-	«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.	«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.	«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г.

 

Для того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.