Отчет по практике в в Бюджетном учреждении Республики Бурятия

Ставка возмещения (возврата) капитала – величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, которая основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам типичного инвестора произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость (табл. 23).

Таблица 23. Норма возврата.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого здания	лет	145
2	Норма возврата (фактор фонда возмещения)	%	0,69%

Произведем расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (табл. 24).

Таблица 24. Расчет ставки капитализации.

№	Наименование рисков	Значение, %
1	Безрисковая ставка	7,14%
2	Компенсация за риск	2,60%
3	Компенсация за низкую ликвидность	3,57%
4	Компенсация за инвестиционный менеджмент	2,50%
5	Итого, норма дохода:	15,81%
6	Норма возврата	0,69%
7	Итого, ставка капитализации для улучшений:	16,50%

 

В условиях развитого рынка, характеризующегося большим объемом спроса и предложения объектов аренды различного качества, складывается определенный уровень (диапазон) ставок аренды. Этот диапазон объективно отражает ту часть дохода от бизнеса, которую разумный предприниматель готов платить за право аренды

Арендные ставки для нежилых помещений находятся в диапазоне от 500 руб. до 1 000 руб. Разброс арендных ставок зависит от множества факторов: расположение, этажность, удобство подъезда и парковки, качество отделки, площадь, наличие телефона  и др. Самым значимым фактором является местоположение.

Для расчета ДВД (действительного валового дохода), мы приняли ставку арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения подобного типа в размере 750 рублей.

Проведем расчет рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации доходов (табл. 25).    

Таблица 25. Расчет рыночной стоимости объекта.

Наименование показателя	Значение	Аргументы
1. Потенциальный валовой  доход	---	Количество	Арендная ставка за объект, руб./мес за кв.м.
Сдача в аренду объекта оценки, руб./год	3 191 400	354,6	750
ИТОГО, потенциальный валовой доход, руб./год	3 191 400	---	---
2. Действительный валовой  доход		---	---
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы		Прогнозируемый процент от ПВД	---
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год	159 570	5%	---
ИТОГО, потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год	159 570	---	---
ИТОГО, действительный валовой доход, руб./год	3 031 830	---	---
3. Чистый операционный доход		---	---
Эксплуатационные расходы	159 570	5%	---
Налог на имущество, руб./год		---	---
Налог на землю, руб./год		---	---
Продолжение таблицы 25.
ИТОГО, эксплуатационные расходы, руб./год	159 570	---	---
ИТОГО, чистый операционный доход, руб./год	2 872 260	---	---
4. Итоговый расчет стоимости  оцениваемого объекта доходным  подходом	---	---	---
Чистый операционный доход, руб./год	2 872 260
Ставка капитализации стоимости, %	16,50%
ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная  доходным подходом, руб.	17 408 000

 

 

При оценки недвижимого имущества были применены доходный и сравнительный  подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 26).

 

Таблица 26. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Наименование подхода	Стоимость объекта
Доходный	17 408 000
Затратный	-
Сравнительный	14 893 200
Итоговое значение стоимости	16 150 600

 

 

Экологическая экспертиза.

Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» мини-гостиница не является объектом экспертизы, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой. Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.

 

 

 

Управленческая экспертиза.

Объект эксплуатируется с 2007 и 2012 годов в зависимости от литера. Здания новые, поэтому изначально они были построены под гостиницу. Следовательно, можно сделать вывод о рациональном и эффективном варианте использовании недвижимости собственниками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

В работе рассмотрена деятельность Бюджетного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентарзация – Республиканское бюро технической инвентаризации», а также были определены основные виды деятельности этого предприятия.

В процессе прохождения практики мною получено большое количество теоретических и практических навыков в области оценки и экспертизы недвижимости. Изучена и разобрана нормативно-методическая документация, связанная с управлением недвижимости. Детально изучен весь процесс оценки недвижимости от подачи заявления заказчиком до окончания работ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников:

1. Методичка по второй  производственной практике, Санжиева О.П., Гунажинова Ю.А., Имидеева И.В., ВСГУТУ, Улан-Удэ, 2008 г.

2. Постановление Правительства РБ от 19.09.2003 №294

3. ФСО №1

4. УПВС №26

5. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94

6. Письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д

7. Газета «Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г.

8. ФЗ от 23.11.1995 №174 «Об экологической экспертизе»

9. Приказ от 25.06.2013 г. №037-077 г. Улан-Удэ

10. ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий Приказ Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446

11. Ставки ГКО-ОФЗ

12. Земельный кодекс РФ

13. www.egov-buryatia.ru

14. www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение №1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение №2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение №3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Республика Бурятия, Кабанский район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. 70

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Солнечная, д. 27 

 

 

 

 

 

 

3. г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3