Отчет по практике в в Бюджетном учреждении Республики Бурятия

Примененные корректировки приведем в таблице 5.

Таблица 5. Примененные корректировки.

Корректировка	Аналог	Поправка	Обоснование корректировки
Дата продажи	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объекты-аналоги выставлены на продажу в одном квартале, рыночная ситуация для объектов не менялась, поэтому поправки не применялись.

 

 

 

Продолжение таблицы 5.

1	2	3	4
Имущественные права	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объекты-аналоги и объект оценки имеют правоустанавливающие документы, поэтому поправки не применялись.
Местоположение	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объект оценки и объекты-аналоги расположены в населенных пунктах на берегу озера Байкал, поэтому поправки не применялись
Масштаб	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объект оценки и объекты-аналоги не имеют значительных различий по данному параметру, поэтому поправки не применялись.
Наличие земельного участка	1 2 3	0,8 0,8 0,8	Объекты-аналоги  выставлены на продажу  с учетом стоимости земельного участка, а объект оценки оценивается без учета стоимости земли,   по данному параметру, поправки применялись.
Цена предложения	1 2 3	0,8 0,8 0,8	Цены объектов-аналогов являются ценами предложения, которые обычно выше цен реальных сделок и, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов было изучено и оценено. На основании информации, полученной у риэлтеров,  в зависимости от размера и стоимости объекта Продавец Покупателю при продаже может сделать среднюю скидку на 5–20 %. Нами принято среднее значение поправки (-20%)

 

Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 6).

 

Таблица 6. Скорректированные цены объектов-аналогов.

Корректировка	Единица измерения		Аналог №1		Аналог №2		Аналог №3
Средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов до корректировки	руб./м2		15 000		15 000		17 045
Поправка на дату продажи			1		1		1
Продолжение таблицы 6.
1		2		3		4		5
Поправка на имущественные права				1		1		1
Поправка на местоположение				1		1		1
Поправка на масштаб (площадь)				1		1		1
Поправка на наличие земельного участка				0,8		0,8		0,8
Поправка на цену продажи				0,8		0,8		0,8
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов с учетом поправок		руб./м2		9 600		9 600		10 910
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объекта оценки		руб./м2		10 037
Общая площадь объекта		м2		34,2
Итоговая стоимость объекта оценки		руб.		343 265

 

При оценки недвижимого имущества были применены затратный и сравнительный  подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 7).

Таблица 7. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Наименование подхода	Стоимость объекта
Доходный	-
Затратный	382 967
Сравнительный	343 265
Итоговое значение стоимости	363 116

 

 

 

Экологическая экспертиза.

Цель экологической экспертизы — обеспечить предупреждение вредных последствий хозяйственной деятельности для охраны окружающей среды, здоровья человека, экологической безопасности общества, задача — оценить степень экологического воздействия конкретного  
хозяйственного объекта на окружающую среду и здоровье человека. 

Объект является жилым домом, то есть он не представляет никакой опасности, обусловленной функционированием этого объекта.  Уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой, поэтому результатом экологического обследования является то, что объект безопасен в эксплуатации.

 

Управленческая экспертиза.

Управленческая экспертиза – деятельность эксперта, направленная на исследование объекта экспертизы с целью определения реального состояния объекта, причин такого состояния, а также ближайших и отдалённых перспектив изменений в состоянии этого объекта.

Объект эксплуатируется с 1958 и является жилым домом. Собственника устраивает такое использование объектом недвижимости. Хотя эффективным вариантом использования можно было бы предложить использовать как нежилое помещение под магазин или парикмахерскую.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава №4. Объект №2. Нежилое помещение – магазин по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Солнечная, д. 27.

 

Правовая экспертиза.

Нежилое помещение – магазин по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, октябрьский район, ул. Солнечная, д. 27 стал собственностью ООО «Оптово-Розничный Центр Окинский» по приобретению (свидетельство о государственной регистрации права от 20.01.06 г. 03 АА №261036). После чего произошло переустройство и  перепланировка, о чем свидетельствует акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения №82 от 27.08.2008 г. В дальнейшем было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2008 г. 03-АА 454608. Вид права: собственность.

Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2008 г. (Приложение 2). Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью. Все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.

 

Техническая экспертиза.

Помещение расположено на 1 этаже. Основным назначением является магазин. Используется по назначению. Построен в 1966 году.

Описание конструктивных элементов:

фундамент – бетонные блоки;

стены – перлито-бетонные панели;

перекрытие – железобетонное;

окна – стеклопакеты;

двери – филенчатые, стеклопакеты;

имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.

Износ по состоянию на 2007 год равен 15%. Применим поправки, то есть по состоянию на 2013 год износ будет составлять 17%.

Можно сделать вывод, что магазин пригоден основного назначения и использования.

Данные взяты из технического паспорта на магазин от 15 мая 2007 года. (Приложение 2). Также приложены фотографии.

 

Экспертиза местоположения.

Объект оценки находится в Республике Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,ул. Солнечная, д. 27. Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение – жилые 5-этажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона: магазины, детский сад, аптека, техникум, республиканский роддом и т. д. Это все определяет удачность расположения объекта недвижимости.

 

Экономическая экспертиза.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

• быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
• быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: магазин.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.

Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Поэтому, применим доходный подход.

Методика оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации (доходный подход):

Метод прямой капитализации дохода – метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле:

Срын. = I/R

где Срын. – стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

     I – годовой доход (чистый операционный доход ЧОД);

    R – ставка (коэффициент) капитализации.

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;

2. Оценка потерь  от неполной загрузки (сдачи в  аренду) и недополученных арендных  платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) – максимально возможных денежных поступлений, которые были бы получены при сдаче в аренду всех площадей оцениваемого объекта недвижимости (100% занятости) и получении всей арендной платы, без учета потерь и расходов. Производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

ПВД = S*Cа,

где  S – общая площадь объекта оценки, кв.м.;

Са – арендная ставка за 1 кв.м., руб.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от следующих факторов:

• местоположения оцениваемого объекта,

• физического состояния,

• наличия инженерных коммуникаций (водоснабжение, электроосвещение, теплоснабжение, канализация, вентиляция, телефонизация и др.)