Судебная практика реализации договора найма жилого помещения

- его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения;

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство;

- в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке¹⁰.

Члены семьи  нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ)

          Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ).               Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов:

- гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма;

- отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися        в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры)¹¹.

            Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в ст. 51 ЖК РФ:

- если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

- если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но:              а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ), установленной органом местного самоуправления; б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (например, активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза). Причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы  он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях¹².

Жилые помещения предоставляются  гражданам, состоящим на учете в  качестве нуждающихся в жилых  помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Жилые помещения  должны предоставляться гражданам  по месту их жительства (в черте  соответствующего населенного пункта)¹³. Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст. 50 ЖК РФ). В Челябинской области установленна норма предоставления площади жилого помещения договору социального найма в следующих размерах, которая регламентируется законом Челябинской области¹⁴:

- одиноко проживающим гражданам - не менее 33 квадратных метров общей площади жилого помещения;

- семьям, состоящим из двух человек, - не менее 42 квадратных метров общей площади жилого помещения;

- семьям, состоящим из трех и более человек, - не менее 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи;

- семьям сотрудников (работников) милиции, финансируемой за счет средств областного бюджета, проработавших в системе органов внутренних дел не менее десяти лет, уволенных со службы (работы) в связи с выходом на пенсию и удостоенных звания Героя Российской Федерации, состоящим из трех и более человек, - не менее 29 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи.

Договор социального  найма жилого помещения не может  быть расторгнут, если изменились основания  и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма¹⁵.

Жилищное законодательство содержит достаточно подробный перечень прав и обязанностей как наймодателя, так и нанимателя.

Основным правом наймодателя является право требовать  своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вместе с тем он несет обязанности по передаче нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; по участию в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме,                  в котором находится сданное внаем жилое помещение; по осуществлению капитального ремонта жилого помещения; по обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества¹⁶.

Кроме того, при  неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя¹⁷.

Дееспособные  члены семьи нанимателя жилого помещения  несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Существенным моментом является положение закона, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в этом договоре. В то же время данное правило не означает, что если член семьи не указан в договоре, то он прекращает им быть¹⁸.

При прекращении  семейных отношений члена семьи  с нанимателем за ним сохраняются  те же права, которыми обладают наниматель и члены его семьи, но при условии, что он продолжает проживать в жилом помещении. В таком случае он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. На практике такая ситуация оформляется разделением лицевого счета и, соответственно, заключением отдельного договора найма¹⁹.

В следствии того, что договор социального найма жилого помещения на современном этапе развития нашего государства необходим. Конституция РФ возлагает на государство обязанность осуществлять поддержку той категорий населения, которая нуждается в помощи (малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное законом право на получение жилья в порядке социального найма (ст. 49 ЖК РФ)). Тем самым государство выполняет социальную функцию.

         2.2.Договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого  найма заключается в письменной форме              (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Для договора коммерческого  найма жилого помещения установлен максимальный срок – 5 лет. Если срок в  договоре не определен, то договор считается  заключенным на 5 лет. Законодатель выделяет краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Права и обязанности  сторон по договору найма жилого помещения              в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды.

Наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):

- передать нанимателю  свободное жилое помещение в  состоянии, пригодном для проживания;

- предоставлять  или обеспечивать предоставление  нанимателю за плату необходимых  коммунальных услуг (холодное  и горячее водоснабжение, водоотведение,  электроснабжение, газоснабжение (в  том числе поставки бытового  газа в баллонах), отопление (теплоснабжение));

- осуществлять  капитальный ремонт жилого помещения,  если иное не установлено договором,  а также обеспечивать проведение  ремонта общего имущества многоквартирного  дома и устройств для оказания  коммунальных услуг, находящихся  в жилом помещении;

 - наймодатель не может производить без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан:

- использовать  жилое помещение только для  проживания;

- обеспечивать сохранность  жилого помещения и поддерживать  его               в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором;

- своевременно вносить плату за жилое помещение − в сроки, предусмотренные договором, при отсутствии в договоре такого условия − ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ;

- самостоятельно  вносить коммунальные платежи,  если договором не установлено  иное;

-нанимателю запрещается проведение переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя²⁰.

В случае нарушения  условий договора найма жилого помещения  со стороны граждан, постоянно проживающих  совместно с ним, наниматель отвечает перед наймодателем за их действия как за свои собственные            (п. 3 ст.677 ГКРФ). Однако наниматель и граждане, постоянно проживающие вместе с ним, могут заключить договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они будут являться сонанимателями. О заключении такого договора необходимо известить наймодателя (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Независимо от заключения такого договора граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма²¹.

Наниматель  и граждане, постоянно проживающие  с ним в жилом помещении, вправе использовать данное помещение для  проживания, а также вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома                   (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении  вместе с нанимателем, должны быть указаны  в договоре. Во время действия договора найма жилого помещения наниматель может вселить в жилое помещение  граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ). Для этого необходимо, во-первых, получение согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним в данном жилом помещении; во-вторых, соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Данные условия могут не соблюдаться в случае вселения в жилое помещение несовершеннолетних детей²².

Наниматель  вправе сдавать жилое помещение  или его часть в поднаем  на основании договора поднайма жилого помещения, а также разрешать  проживание в жилом помещении временных жильцов (пользователей)        (ст. ст. 685, 680 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма. При этом должна соблюдаться норма общей площади жилого помещения на одного человека. Поднаниматели и временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, их права зависят от прав нанимателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Поднаниматели пользуются жилым помещением                   на возмездных началах на основании договора, временные жильцы пользуются им безвозмездно, срок их проживания ограничен 6 месяцами.

Для проживания в жилом помещении временных  жильцов необходимо общее согласие нанимателя и граждан, постоянно  с ним проживающих, и предварительное  уведомление наймодателя. Наймодатель может запретить их проживание при условии несоблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека.