Судебная практика реализации договора найма жилого помещения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………….3

1.Действия риэлтора по  оказанию помощи в найме жилого  помещения…....5

2.Понятие виды и сущность  договора найма жилого помещения……………8

2.1Договор социального  найма жилого помещения…………………………...8

2.2Договор коммерческого  найма жилого помещения……………………….16

2.3Сравнительный анализ  договора социального найма от  коммерческого...22

3.Судебная практика  реализации договора найма жилого  помещения…….27

3.1Коммерческий  найм…………………………………………………………27

3.2Социальный  найм……………………………………………………………31

Заключение………………………………………………………………………36

Список использованной литературы…………………………………………..39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

Одной из важных потребностей человека является потребность               в жилище как необходимым условием для жизни каждого человека. Исторический опыт свидетельствует, что никогда жилищные потребности всех членов общества не были удовлетворены в полной мере. Во все времена существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается в недостатке жилища.¹  В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой, поэтому становиться ясным, что жилищное законодательство необходимо для осуществления возможности гражданам реализовывать права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища,             а также  беспрепятственно осуществлять свои жилищные права. Основным институтом, регулирующим данные правоотношения, без преувеличения, является договор найма жилого помещения².

          На основании всего вышеперечисленного я считаю, что тема работы является актуальной на настоящее время.

          Объектом исследования являются правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.

Предмет работы – правовое регулирование договора найма жилого помещения.

Цель работы заключается в том, чтобы раскрыть теоретические положения правовой  основы договора найма жилого помещения и его сущность, а также выявить правовые проблемы и дать рекомендации по улучшению законодательства в сфере регулирования договора найма жилого помещения.

В соответствии с данной целью были поставлены следующие  задачи:

- проанализировать договор социального найма жилого помещения;

- раскрыть договор коммерческого найма жилого помещения;

-произвести сравнительный анализ социального и коммерческого найма;

-проанализировать судебную практику по вопросу найма жилого помешения.

Нормативную основу для курсовой работы составляют следующие нормативные акты: Гражданский кодекс Российской Федерации³,                (далее ГК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации⁴, (далее ЖК РФ) иные подзаконные акты, такие как Постановления Правительства «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения», «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилищных помещений».

       Эмпирическую основу составляет Решение Верховного Суда РФ от         16 января 2008 г. № ГКПИ07-1022

Теоретическая основа – научные статьи, посвященные предмету договора найма жилого помещения,правовому регулированию этих договоров, а также учебные пособия по гражданскому праву. В работе широко используются материалы таких ученых-цивилистов, как            Бобровская О.Н. Гатин А.М. Кириченко О.В. Новикова О.Б. и многие другие.

Курсовая работа состоит из введения, основной части, трёх глав;также заключения, списка источников и литературы, приложения.

 

 

 

 

 

Глава 1 Действия риэлтора по оказанию помощи в найме жилого помещения.

Важность участия  агентства недвижимости в сделках по аренде квартир зачастую непонятны потенциальным клиентам. Из-за незнания особенностей арендных отношений они попадаются на уловки мошенников, которые организуют информационные фирмы, обещающее быстрое заселение по мифически дешевым ценам как на аренду жилья так и на оплату своих услуг. О том, как работают настоящие риэлторы, каков стандартный набор услуг на рынке недвижимости в сегменте аренды квартир можно узнать из этой статьи.

Рынок аренды квартир  прогрессирует из года в год. Предложение составляет несколько десятков тысяч объектов, но этого объема квартир недостаточно для удовлетворения спроса. Потребность в съемном жилье в Москве велика: постоянно прибывают люди из регионов на работу, учебу. Из-за резкого рывка цен на продажу жилья многие москвичи отложили покупку и решают проблему расширения пространства для совместного проживания за счет аренды квартиры.

Для того чтобы  обойти подводные камни желательно соблюдать правила. На данный момент аренда квартир стала самостоятельной специализацией на рынке недвижимости, выполнение заявки требует знаний и навыков от специалиста и существенно отличается от операций в сегменте продаж недвижимости. Так что не стоит обращаться к риэлторам, для которых аренда квартиры не является основным способом заработка. Выбирая себе компанию для поиска жилья следует удостовериться, что выбранное вами агентство имеет опыт работы с арендой. Но и здесь надо проявить особое внимание. Несовершенство нашего законодательства привело к тому, что появился еще один прием"честного отъема денег у граждан”

 

 Так в  чем же заключаются услуги  риэлтора по аренде квартиры?

Специалист  поможет вам подобрать квартиру отвечающую тем параметрам, которые  вы указали в заказе. Проверит документы, подтверждающие права собственности и распоряжения арендодателя, предоставит договор аренды. Особое внимание уделите договору, там должны быть прописаны все нюансы взаимоотношений арендатора и арендодателя. Стоит заметить, что агентство недвижимости не несет ответственности за дальнейшее развитие отношений сторон, но подписание договора сводит к минимуму возникновение проблем. Многие профессиональные участники сделок оставляют у себя третий экземпляр, хотя правила проведения сделок их к этому не обязывают. При разрешении проблем, агентство может помочь сторонам придти к мирному соглашению, подсказывая оптимальные решения. Как правило, все споры, возникающие во время срока договора аренды квартиры агентства могут без проблем помочь. Таким отношением к клиентам завоевывается самая добрая репутация. Доверительные и эксклюзивные отношения с клиентами приводят к успешному развитию компаний.

Как обезопасить  себя и свести риски к минимуму. Какие риски преследуют арендодателей?

Первое –  это неуплата.Как обезопасить себя от нерадивых неплательщиков? Второе: порча имущества. Конечно, компенсацию ущерба возможно произвести за счет внесенного залога. Более значительные риски стоит застраховать через страховое агентство. Если агентство недвижимости обладает эксклюзивными правами на сдачу данной квартиры в аренду, то стоимость страховки оплатит риэлтор. В любом случае у солидной риэлторской компании есть договор со страховщиком и владелец квартиры может рассчитывать на значительную скидки при заключении договора страхования при предоставлении договора аренды квартиры.

 

 Самое важное  правило,  к которому  следует  придерживаться при аренде квартиры:

-Обязательно заключайте договор аренды квартиры.

-Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет 80%-100% от месячной стоимости найма.За эти деньги специалист отдела аренды квартиры обязан:

-Найти квартиру;

-Организовать  ее просмотр;

- Собрать и подготовить необходимые для аренды документы;

-Вести переговоры при заключении договора аренды квартиры;

-Проводить консультации по маркетинговым и правовым вопросам;

-Проверить права наймодателя и дающих ему права сдавать данный объект по договору найма;

- Обеспечить гарантию расчета и освобождения квартиры.

 

Неотъемлемыми частями договора являются опись  имущества и расписки о получении  денежных средств за аренду квартиры.

 

 

 

 

 

 

 

2. Понятие, виды и сущность  договора найма жилого помещения.

  2.1. Договор социального найма  жилого помещения.

Договор социального  найма жилого помещения –  это  соглашение, в силу которого одна сторона  – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п.1 ст. 60 ЖК РФ). Договору социального найма посвящен раздел VIII ЖК РФ.

Из названия договора социального найма жилого помещения становится ясна сущность этого гражданско-правового договора, заключающаяся в том, что государство удовлетворяет потребность в жилье граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Цель заключения договора социального найма отражает сущность данного договора, а именно передача жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  во владение и пользование граждан, не имеющих возможность приобрести жилье. И тем самым обеспечить для максимального числа людей нормальные условия для существования⁵.

Данный договор  является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя в статье 60 ЖК РФ не содержатся указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения, поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и                     безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер,                  т.е. наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ ⁶.

Как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ).

Жилое помещение  по договору социального найма предоставляется  гражданину во владение и пользование  для проживания в нем. Напомним, что  владение –  это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование – это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение – это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи⁷.

Особенностью  договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается  без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Так как договор социального найма является консесуальным,                      то необходимо отметить существенное условие данного договора – предмет договора. В ч 1 ст. 62 ЖК РФ установлено, что предметом договора

 

 

социального найма  может быть только жилое помещение                    (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Как следует  из установленного ЖК РФ определения жилое помещение – помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Поэтому не могут быть использованы в качестве предмета договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам,   а также иным требованиям законодательства.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество                              в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение – это прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, к примеру, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Необходимо отметить, что субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателем  может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. На стороне наймодателя по договору социального найма могут выступать государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.   

 Нанимателями могут  быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма⁸.

Договор социального  найма заключается в письменной форме на основании решения о  предоставлении жилого помещения жилищного  фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор  социального найма жилого помещения  утверждается Правительством РФ⁹. Существуют прецеденты по оспариванию некоторых пунктов этого типового договора. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст. 69 ЖК РФ):