Судебная практика реализации договора найма жилого помещения

ГК РФ содержит правовые нормы, направленные на обеспечение стабильности отношений найма жилого помещения. По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, за исключением краткосрочного найма. В отличие от аналогичного права арендатора, данное право нанимателя жилого помещения закреплено в императивной норме и не обусловлено надлежащим исполнением нанимателем жилищного обязательства (ч. 1 ст. 684 ГК РФ). При этом инициатива по урегулированию вопроса заключения договора на новый срок должна исходить от наймодателя. Он должен не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя                 об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение (не менее) года. В противном случае договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если наниматель, в свою очередь, не откажется от продления договора.

При переходе права  собственности на жилое помещение  договор найма сохраняется (ст. 675 ГК РФ). При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и смерть нанимателя или его выбытие из жилого помещения, если в жилом помещении остаются проживать другие граждане. В этом случае договор продолжает действовать на тех же условиях, и один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними становится нанимателем. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). Таким образом, происходит изменение субъектного состава договора²³.

Кроме того, замена нанимателя в договоре найма жилого помещения может быть произведена  по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. С согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 686 ГК РФ). Правила о замене нанимателя не распространяются на краткосрочный наем.

Расторжение договора найма жилого помещения значительно  отличается от расторжения договора аренды в сторону усиления гарантий прав нанимателя. Несмотря на срочный  характер договора, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих  случаях:

- если наниматель  не вносит плату за жилое  помещение за 6 месяцев, если договором  не установлен более длительный  срок, а при краткосрочном найме  – в случае невнесения платы  более двух раз по истечении  установленного договором срока  платежа;

- если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения;

- если наниматель  или другие граждане, за действия  которых он отвечает, несмотря  на предупреждение наймодателя  используют жилое помещение не  по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

Суд может предоставить нанимателю срок не более года для  устранения им нарушений, послуживших  основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение  срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом суд в решении о расторжении договора по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения на срок не более года²⁴.

По требованию любой из сторон договор найма  жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение  перестает быть пригодным для  постоянного проживания, в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в  жилом помещении к моменту  расторжения договора, должны освободить жилое помещение, в противном случае они подлежат выселению из жилого помещения в принудительном порядке²⁵.

У договора коммерческого  найма жилого помещения отсутствует  типовой договор, как у социального  найма, поэтому условия, представленные в них, могут отражать как интересы одной стороны, так и другой²⁶. По моему мнению, коммерческий найм больше  отражает сущность гражданских правоотношений, чем договор социального найма жилого помещения, поэтому в дальнейшем я буду предлагать разделение этих двух договоров по законодательному регулированию. Договор коммерческого найма будет отнесен к компетенции ГК РФ, а социальный найм – ЖК РФ.

2.3.Сравнительный анализ договора социального найма от коммерческого найма.

 В предыдущих параграфах были раскрыты договоры коммерческого и социального найма жилого помещения, и выяснила, что оба этих договора направлены на удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье. Следует, что для наиболее полного раскрытия темы курсовой работы необходимо дать характеристику договорам коммерческого и социального найма жилого помещения на основе их сравнительного анализа, который позволит, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них.

Как разновидности договора найма жилого помещения, названные договоры имеют определенные общие черты. И тот, и другой являются возмездными договорами, а именно предоставляют жилые помещения            в пользование за плату, также они являются консесуальными и двусторонними. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В ГК РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя         (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части – поднанимателей        (п. 1 - 3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется                         в законодательстве на принципиально разных основаниях²⁷.

Договор коммерческого найма является по своей природе гражданско-правовой, который регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма. При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения).

Договор социального найма жилого помещения преимущественно регулируется жилищным законодательством, прежде всего ЖК РФ²⁸.

Договоры социального  и коммерческого найма отличаются целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к государственному и муниципальному жилищному фонду, а коммерческий наем заключается в большинстве случаев на жилое помещение в частном жилищном фонде.

При заключении коммерческого  найма не нужны многочисленные административные предпосылки такие, как нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения, которые необходимы для договора социального найма.

В договоре социального  найма нормируется размер, предоставляемых жилых помещений, в отличие от коммерческого, где площадь жилища определяется только соглашением сторон.

Договор социального  найма – бессрочный, а в соответствии с ГК РФ коммерческий найм жилого помещения является срочным договором.          ГК РФ устанавливает два срока такого договора, а именно краткосрочный – до одного года, и долгосрочный – от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет        (ст. 683 ГК РФ). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения  стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать  в наем жилое помещение более  года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности,                а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель  отказался от продления договора в связи с решением не сдавать  помещение в наем, но в течение  года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Договор социального найма жилого помещения, являясь публичным по своей юридической природе, относится к договорам присоединения                       (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется существованием типового договора социального найма жилого помещения, которое в свою очередь ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным²⁹.

Квартирная  плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

В договоре социального  найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель  и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать              в нанятом жилом помещении.

Конечно же, в  качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Наниматель  жилого помещения по договорам коммерческого и социального найма несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги                                 (ст. 330, пункты 1, 2 ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Общее правило для обоих видов найма – взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности.

При определенных, указанных в законе условиях наниматели по договору социального найма жилого помещения имеют право на предоставление субсидий по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора коммерческого найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.

На основании  вышеизложенного можно сделать  вывод о том, что у данных видов  договоров больше различий, чем сходства. И это является одним из аргументов, по изменению в регулировании данных договоров.            В приложении возможно посмотреть результаты сравнительного анализа этих договоров в виде таблицы, в которой показаны отличительные признаки³⁰.

3.Судебная  практика реализации найма жилого  помещения.

3.1  Коммерческий найм

Ш. состоял в трудовых отношениях с  ООО «Тюментрансгаз», в настоящее  время ООО «Газпром трансгаз Югорск»  и работал в структурном подразделении  предприятия - Бобровском линейно-производственном управлении магистральных газопроводов. В связи с работой ему была предоставлена двухкомнатная квартира №Х, дома №Х, п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, по договору коммерческого найма №Х от 06.02.2007г., принадлежащая работодателю на праве собственности. Срок действия договора установлен на 3 года с 06.02.2007г. по 06.02.2010г.

  На основании приказа от 31.10.2007г., №116-л/с трудовой договор Ш.  с ООО «Тюментрансгаз» расторгнут  по причине выхода работника на пенсию.    

           В настоящее время собственник жилого помещения обратился в суд с иском, просит признать Ш. утратившим право пользования вышеназванным жилым помещением и выселить его без предоставления другого жилого помещения. Основанием исковых требований является увольнение Ш. с работы и утверждение истца о том, что ответчик в данном жилом помещении в настоящее время не проживает.

        В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

        Ответчик и его представитель с иском не согласны.